26 avril 2022
Trouvez votre chemin : votre déclaration d’impôt en Belgique de biens immobiliers locatifs allemands
Merveilleux, ce début de printemps : le soleil caresse les fleurs lubriques, les oiseaux bavardent joyeusement leurs lettres de naissance et ... votre déclaration de revenus est déjà requise. La législation fiscale sur la déclaration de biens immobiliers étrangers subira un changement fondamental en 2021. Vous vous demandez peut-être s’il s’appliquera déjà cette année ? Voici les instructions finales.
Année d’imposition 2021 : tout reste inchangé
Votre préoccupation la plus pressante est sans aucun doute « qu’en est-il de ma déclaration de cette année sur les revenus 2020 ? » Nous pouvons être brefs à ce sujet : rien ne change du tout. Le montant à indiquer reste comme toujours en fonction des revenus locatifs, moins l’impôt que vous avez déjà payé en Allemagne. Les commentaires administratifs au Code des impôts sur le revenu (Com.IB (impôt sur le revenu) n° 13/7) stipulent littéralement que seuls les « impôts étrangers qui ont effectivement grevé les revenus des biens immobiliers en question » peuvent être déduits.
Dans la mesure où les impôts allemands n'ont pas encore été effectivement payés (parce que cela n'est réglé qu’un an plus tard), à notre avis ceux-ci ne pourront pas être déduits. Il s'agit en effet d'un coût qui n'est définitivement fixé et qui est effectivement payé par le propriétaire qu'un an plus tard .
Tous les paiements anticipés / avances qui auraient été effectués par le propriétaire à l’égard de l’ « Einkommensteuer » sont, à notre avis, déductibles.
La "jurisprudence de Liège", la règle des 22,5%, s’applique toujours. Ainsi, vous ne devez déclarer que 22,5 % de vos revenus locatifs, moins les impôts allemands. Vous indiquez le montant obtenu de cette manière dans la case 1130/2130. L'administration fiscale se chargera également d'appliquer la déduction forfaitaire habituelle pour les frais de 40 %.
Veuillez noter que ce montant ne s’applique qu’en tant que réservation de progression. Cela signifie que vous ne serez pas imposé sur le revenu étranger lui-même, mais que ces revenus détermineront le taux applicable sur les autres revenus.
Année d’imposition 2022 : qu’est-ce qui va changer ?
En ce qui concerne l’année de revenu 2021, l’année d’imposition 2022, il y a une distinction importante : à qui les biens immobiliers étrangers sont-ils loués ? S’agit-il d’un particulier ou d’une entreprise ?
La réponse à cette question est primordiale : le traitement fiscal des deux situations est très différent.
Voici les grandes lignes :
- Lors de la location à une entreprise, les revenus locatifs bruts sont pris en compte.
- Lors de la location à un particulier, il s’agit du revenu cadastral.
Qu’en est-il pour vous en tant que client de Rendimmo ? Eh bien : Une simple étude du contrat de gestion de Saad indique de manière irréfutable que le propriétaire / investisseur loue à des particuliers et qu’un contrat de gestion / d’intendance s’applique à Saad.
La formule fiscale à appliquer en cas de location à des particuliers est la suivante :
- Tout d’abord, un revenu cadastral sera déterminé pour l’immobilier étranger. Ici, le prix d’achat est pris en compte, divisée par un facteur de correction afin d’arriver à la valeur anno 1975 ; l’année de référence pour l’immobilier belge. Le facteur de correction dépend de l’année à laquelle ce prix d’achat se rapporte - pour 2020, il est de 15,036. Ce facteur de correction diminue au fur et à mesure que vous remontez dans le temps (biens achetés en 2016 : 14,739, en 2017 : 14,798, en 2018 : 14,901, en 2019 : 15,006, en 2020 : 15,036, en 2021 : 15,018)
- Ce montant corrigé sur le prix d’achat est ensuite multiplié par 5,3% (l’estimation fixe du rendement locatif déterminée par la loi). Le résultat est alors le revenu cadastral pour l’immobilier étranger et donc le montant qui doit être inclus dans la déclaration pour l’année de revenu 2021.
- Ce Revenu Cadastral doit être rempli dans la case 1106 (nouvelle case). Vous ne mettez plus rien dans les cases 1130/2130.
- La dernière étape est le calcul de la base d’imposition et ceci est fait par les autorités fiscales elles-mêmes : le revenu cadastral est initialement indexé (coéfficient d’indexation pour l’année d’imposition 2021 = 1,8492). Par la suite, ce nombre est augmenté de 40% (tout comme pour l’immobilier belge).
- Le montant obtenu est alors exonéré avec réserve de progression : le contribuable n’est donc pas imposé sur les revenus (étrangers) mêmes en Belgique, mais ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus.
Un exemple éclairant de déclaration de revenus
Rien de mieux pour clarifier ces nouvelles règles à partir de l’année d’imposition 2022, qu’un exemple concret. Supposant :
- Vous avez acheté un appartement en 2020 : 100.000 €
- Ensuite, nous appliquons le facteur de correction 15,036: 100.000 / 15,036 = 6.650,7 €
- Nous multiplions cela par un pourcentage de 5,3% : 6.650,7* 5,3% = 352,5€
- Ensuite, ce revenu cadastral doit être indiqué dans la case 1106 : 352,5
- L’administration fiscale indexe ce montant. Le coéfficient 2021 est de 1,8492, multiplié par 325,5 = 651,82€
- L’augmentation forfaitaire est de 40 % = 912,55
Par rapport aux règles précédemment applicables, où les revenus locatifs avaient été déclarés, mais sur lesquels le jugement de la cour d’appel de Liège (22,5% des revenus locatifs) avait été appliqué, un montant légèrement plus élevé devra désormais être indiqué. Cependant, la différence est négligeable, surtout en considération du rendement que vous obtenez.
Cet article a également été créé par :Sansen International Tax Lawyers BV
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+32 32 37 10 73
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TVA : BE 0716.699.742
Voulez-vous en savoir plus sur votre declaration d’impôts de vos biens immobiliers locatifs en Allemagne ? Lisez surtout cet article :
Rendimmo – Expert immobilier en Allemagne
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