3 septembre 2020
Comment déterminer la valeur de ma maison – La boussole pour une propriété d'investissement réussie
Il est évident qu'un investissement immobilier ne doit jamais être basé sur des éléments émotionnels. Si la confiance en un agent immobilier, une compagnie d'assurance ou une banque doit être essentielle, l'investisseur critique se posera sans aucun doute les questions suivantes: est-ce que je paie le juste prix et quelle est l'évolution de la valeur de mon immeuble?
Facteurs de valorisation
Comment le prix d'une maison ou d'un appartement est-il généralement déterminé en Belgique? Est-ce identique en Allemagne?
L'emplacement est un facteur important. L'immobilier dans un quartier résidentiel ou dans un nouveau lotissement sera évalué différemment que dans un quartier défavorisé ou délabré. La présence de commerces, de loisirs, d'écoles et d'importants moyens de transports a donc un impact majeur sur la valorisation du bien.
Le type de logement a également un impact majeur sur le prix. Construction individuelle ou jumelée? A-t-elle un style? Quel âge a-t-elle et des rénovations ou des plans ont-ils été prévus? Par exemple, la durée de vie d'une maison sans rénovation en Allemagne est estimée à 70 ans. Chaque nouvelle rénovation approfondie peut prolonger la durée de vie plusieurs fois.
La surface habitable est un cas particulier. Vous vous attendez généralement à payer plus pour des appartements plus grands, mais ce n'est pas toujours le cas. Plus grand n'est pas nécessairement plus cher. Dans l'environnement urbain allemand, les «petits» appartements sont plutôt très demandés et valent donc souvent plus en proportion.
Y a-t-il un balcon, un jardin, commun ou non, une cave ou un garage / un parking? Le confort et les finitions de luxe jouent certainement un rôle majeur en Belgique, mais beaucoup moins pour l'Allemand moyen vivant dans des biens immobiliers gérés et loués. La bonne valeur DPE de votre maison est de plus en plus appréciée en Belgique.
De plus, bon nombre de ces facteurs changent avec le temps et peuvent à tout moment avoir une incidence positive ou négative sur la valorisation. Parfois, un facteur est tellement déterminant qu'il peut faire chuter ou faire grimper fortement la valeur d'un appartement.
Manque de clarté
Chaque expert belge utilise ses propres méthodes pour l'évaluation des biens immobiliers, celles-ci peuvent donc être très différentes. Toutes les données collectées sur un objet sont constamment maintenues par l'évaluateur; mais cellui-ci protège autant que possible ses informations. Cette mentalité signifie qu'aucune base de données gérée de manière centralisée n'est disponible. Différents rapports basés sur les mêmes données peuvent conduire à des résultats complètement différents.
Chez Zimmo et Immoweb, entre autres, vous pouvez obtenir "un guide des prix" en saisissant quelques données simples. Un tel rapport vous donne déjà une idée, mais il n'est certainement pas assez détaillé pour servir de base à la valorisation d'un investissement immobilier. Un investissement doit se faire sur des chiffres solides et fiables et requiert une clarté méthodique.
Certains Belges sont tentés d'estimer un logement sur la base du R.C. (revenu cadastral). Dans ce cas, c'est l'administration fiscale qui a estimé le logement et qui a donné une valeur locative fictive à un logement. Le R.C. est souvent une méthode d'évaluation historique et seulement plus ou moins fiable pour les maisons neuves ou les rénovations où le R.C. a été récemment révisé.
Big data et des maths pour le prix d'un bien immobilier
Les Allemands sont beaucoup plus avancés que nous dans la professionnalisation de l'évaluation immobilière. Après tout, le pays est beaucoup plus grand et des millions de données sont soigneusement conservées. Cela constitue la base du développement d'un modèle d'évaluation mathématique qui peut calculer des estimations fiables des prix de l'immobilier résidentiel.
Les professionnels de l'investissement immobilier et du crédit en Allemagne peuvent faire appel en permanence à un expert immobilier et analyste en valorisation, Sprengnetter GmbH. Ce bureau d'expertise indépendant a été fondé en 1978 et a son siège à Bad Neuenahr - Ahrweiler; il existe des bureaux à Cologne, à Dortmund, à Berlin et à Sinzig, ainsi qu'en Autriche, en Slovénie, en Bosnie et en Serbie-Monténégro. En Allemagne même, l'entreprise emploie 250 personnes et dispose de plus d'un milliard de données immobilières dans une base de données centrale.
La valorisation immobilière reçoit une poussée de numérisation totale; les experts n'ont plus besoin de se déplacer pour effectuer des visites ou des inspections, ce qui est le bienvenu en période de «confinement». Les services de crédit des banques ne doivent pas craindre des retards importants. Ils peuvent eux-mêmes sortir à tout moment toutes les données du système.
Le modèle de valorisation mathématique de Sprengnetter est basé sur les 3 principales méthodes de valorisation
- La méthode comparative: "Cette maison dans le quartier est similaire à la mienne, donc je peux baser l'évaluation sur cela."
- La méthode de remplacement: "Combien cela coûte-t-il de reconstruire la même maison, avec le même matériel et de la même manière?" Bien entendu, le facteur «usure» de la maison est pris en compte.
- La méthode d'actualisation des flux de trésorerie: «Comment puis-je calculer la valeur d'un immeuble sur la base d'une série de flux de trésorerie futurs, à savoir les revenus locatifs?» Parce qu'un «Mietespiegel», indice de loyer et frein sur les loyers, a été introduit en Allemagne depuis 1974, cela a créé une très grande transparence du marché. Ceci pour les particuliers comme pour les professionnels, les données étant consultables par tous.
En multipliant le loyer annuel par un facteur, cette méthode peut être utilisée pour calculer la valeur marchande d'une maison ou d'un appartement.
Bien que le prix puisse encore varier considérablement entre les différentes méthodes, il est possible d'avoir une vue plus claire du prix minimum et maximum du bien.
Ci-dessous, vous pouvez consulter l'un des rapports d'évaluation d'un projet que Rendimmo propose à ses clients. Le rapport sur la valeur marchande sert de boussole pour fixer un prix correct pour le projet immobilier.
De plus, Sprengnetter surveille le prix de l'appartement ou de la maison au fil du temps et l'investisseur peut suivre de près l'évolution. Nous préparons également périodiquement un tel rapport pour nos investisseurs. Cela donne à l'investisseur dans l'immobilier allemand une image claire, exhaustive et objective de la valeur de marché de son bien et il peut suivre l'évolution des prix.
En savoir plus? Parlons-en. Cela peut se faire à votre domicile / au bureau, via zoom ou par téléphone ...
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