6 mai 2020

Déclaration d'impôt

Toute personne qui a investi dans un bien immobilier allemand doit déposer une déclaration d'impôts annuelle en Allemagne. L'Allemagne a le pouvoir de prélever les impôts. Comme il existe également une convention de double imposition avec la Belgique (la loi du 18/9/2003), vous ne serez pas imposé deux fois sur les revenus d'un même bien. Toutefois, il existe une obligation de déclaration de vos revenus locatifs en Belgique. Nous avons décrit cette déclaration dans un article précédent.

 

Résumé de la législation fiscale allemande concernant les revenus de votre investissement immobilier.

Si vous n'habitez pas en Allemagne, vous serez considéré comme non-résident en Allemagne. L'Allemagne ne vous imposera pas sur vos revenus mondiaux, mais seulement sur le revenu de votre bien immobilier.

En Allemagne, il n'y a pas de revenu cadastral comme base imposable. Ce sont les revenus locatifs bruts réels moins une série de coûts qui servent de base imposable à l'impôt sur le revenu des particuliers.

Diverses dépenses déductibles peuvent être considérées :

  • amortissement de 1,6 %/an (= 2 % par an pendant 50 ans ; cependant, le terrain n'est pas amortissable et représente environ 20 %) ;
  • coûts d'entretien démontrables. Dans le concept Rendimmo, ceux-ci n'existent pas en premier lieu parce que tous les coûts de maintenance sont à la charge du gestionnaire ;
  • les frais administratifs tels que un comptable et un avocat ;
  • également les intérêts bancaires payés pour le montant emprunté auprès d'une banque allemande ou d'une banque étrangère ;
  • Les frais d'achat de l'immeuble peuvent également être amortis sur une période de 50 ans. Cela concerne spécifiquement le «Grunderwerbsteuer» ou la taxe de mutation (cela dépend de l'État dans lequel votre propriété est située : Rhénanie-du-Nord-Wetstphalie = 6,5% et Rhénanie-Palatinat = 5%), des frais de notaire et de tous les frais liés à l'enregistrement dans le Grundbuch (Registre foncier allemand).

En ce qui concerne l’impôt sur la valeur ajoutée, l'Allemagne a également droit à un impôt sur la base de la convention de double imposition.  Le droit fiscal allemand s'applique.

Si un particulier vend son bien immobilier dans un délai de 10 ans, la valeur ajoutée réalisée est imposée et s'ajoute aux autres revenus locatifs de cette année fiscale. La base imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Les frais d'achat et les frais de vente peuvent être déduits et ainsi réduire la base imposable.

Les revenus locatifs et la valeur ajoutée réalisées au cours des 10 premières années sont imposés aux taux progressifs de l'impôt sur le revenu. Après 10 ans, une exemption s'applique à la valeur ajoutée réalisée. Cela ne s'applique qu'aux particuliers..

En ce qui concerne les tranches d'impôt, il existe encore actuellement une discrimination à l'encontre d'un non-résident. Celui-ci ne peut pas bénéficier de la franchise d’impôt jusqu'à 9.168€ (Déclaration 2019). Le taux minimum d'imposition est de 14% et augmente progressivement. En plus de ce montant, une cotisation de solidarité de 5,5% doit être payée sur ce montant.

Il est également parfaitement possible d'acheter l'immeuble de placement par l'intermédiaire d'une société belge ou allemande. La tranche d'impôt (Déclaration 2019) est de 15,0% plus la contribution de solidarité. Comme le particulier, l'entreprise peut également facturer divers frais comme indiqué ci-dessus. Le paiement de l'impôt sur les sociétés en Allemagne est libératoire vis-à-vis du fisc belge. Il n'y a pas de réserve de progression comme dans le cas des particuliers.

La valeur ajoutée lors de la revente est toujours imposable. Celle-ci sera égale à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de la propriété.

Attention, le négoce actif de biens immobiliers entraîne une taxe spéculative supplémentaire de 19%. L'investisseur par l'intermédiaire d'une entreprise doit donc s'en tenir à une stratégie « d'acheter et de garder ».

Déclaration d'impôt

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