26 mai 2020
L'effet de levier financier: votre route vers un rendement supplémentaire!
Le «levier financier» est le moyen de devenir (plus) riche en empruntant. Tirer profit de l'argent bon marché de la banque, voilà la base de l'effet de levier. Aucun risque supplémentaire ou attitude casse-cou n'est requis(e) pour cela, il suffit de «penser différemment» à propos de l'investissement de l'argent et vous y êtes. La banque elle-même n'obtient pratiquement rien si elle gare son capital, alors pourquoi ne pas essayer de le proposer à bas prix à des particuliers? Et c'est exactement ce qui se passe. Les faibles taux d'intérêt permettent aux gens d'emprunter sans payer de hauts intérêts, ce qui crée des opportunités très intéressantes.
Un exemple simple
Si vous investissez € 100 et que vous obtenez € 200 en retour, c'est un beau rendement. Imaginez maintenant que vous investissez toujours € 100, mais que vous n'investissez que € 20 vous-même, que vous empruntez € 80 et que vous finissez par obtenir les mêmes € 200 à la fin. Cela signifie que votre propre investissement de € 20 été multiplié par dix, alors que dans le premier exemple, nous ne pourrions parler que d'un doublement. Ceci est déjà un exemple classique de l'effet de levier qui se produit lorsque vous empruntez. En minimisant vos propres ressources et en utilisant des ressources externes (un prêt) très bon marchées, vous maximisez votre rendement.
Attention, «emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent»
Cependant, cela va à l'encontre de tout ce que nous avons appris. Le bon sens et notre éducation nous dictent généralement de n'acheter que les choses que nous pouvons nous permettre immédiatement. Les dettes font souvent vivre quelqu'un au-dessus de ses moyens, non?
Le cout annuel de l’arent emprunté, la médiation de dettes,…. Cela nous rappelle tous que l’emprunt équivaut simplement un remboursement plus élevé que la valeur réelle du bien acheté. Cela peut mener à un trou financier qui ne peut plus être comblé. Et en effet, lors de l'achat avec financement d'une voiture, d'un salon ou d'autres choses, vous deviez toujours rembourser davantage à la banque. En plus de cela, on nous rappelle collectivement les dangers de l'emprunt, prenant en considération la crise financière mondiale. Cependant, le capital emprunté peut fournir un rendement beaucoup plus élevé sur votre propre capital et faire croitre votre patrimoine financier. Il est vrai que vous devrez payer des intérêts sur l'argent emprunté. Cependant, si ces intérêts sont inférieurs au rendement de votre investissement, vous aurez un effet de levier positif. C'est ainsi que vous gagnez de l'argent avec de l'argent emprunté. Nous aimerions illustrer cela avec quelques exemples.
Pas un, mais deux effets de levier financier
Un jour, vous aurez votre propre maison et vous aurez des économies sur le côté. Vous continuez à épargner et il est donc judicieux de diversifier votre portefeuille. L'immobilier vous apporte une sécurité supplémentaire grâce aux revenus locatifs mensuels et à la plusvalue en fin de route lors de la revente. Utilisez-vous du capital externe? Alors, 2 leviers sont activés.
Effet de levier n ° 1: le rendement locatif de l’immobilier
Vous disposez d'un premier levier sur votre rendement locatif. Supposons que vous disposiez de € 200 000. Vous pouvez acheter 2 appartements de € 100 000 (frais compris). Fait est que vous achetez ces 2 appartements avec seulement € 50 000 de moyens propres et que vous empruntez € 150 000 à 2% avec un crédit.
Votre loyer mensuel est de € 1000, donc votre revenu annuel est de € 12 000 (6% de rendement locatif). Votre coût d'intérêt annuel est de € 3 000 (€ 150 000 x 2%). Cela porte les revenus à € 9 000 (€ 12 000 de revenus annuels - € 3 000 de frais d'intérêts). Vous bénéficiez ainsi d'un rendement sur fonds propres de 18% (€ 9 000 de revenus / € 50000 d'apport propre).
Si vous aviez tout payé avec vos moyens propres, vous seriez quand même arrivé à un joli 6%, certes bien inférieur (€ 12 000 de revenus / € 200 000 de moyens propres).
Effet de levier n ° 2: la plus-value de l'immobilier
Vous disposez d'un second levier similaire sur la plus-value à la revente. Là aussi, grâce au capital emprunté, vous pouvez obtenir un rendement que vous pouvez ensuite ajouter entièrement à vos fonds propres.
Supposons que vous vendiez les 2 appartements (ce que nous recommandons généralement après environ 10 ans en raison de la disparition de l'impôt sur la plus-value en Allemagne). Nous utilisons une modeste plus-value de 2,5% / an dans nos prévisions. Au bout d'un an, les mêmes biens valeraient alors € 205 000. Bien entendu, un prêt ne change rien à cette évolution des prix. La seule différence est que vous aurez gagné les € 5 000 sur un dépôt plus petit. Et cela profite bien entendu à votre rendement sur moyens propres. Après tout, cela se traduira par un rendement de 10% (€ 5 000 de rendement / € 50 000 de contribution propre).
Si vous ne financez pas cet achat avec un prêt, c'est 2,5% (€ 5 000 de retour / € 200 000 de contribution propre).
Les leviers combinés
Si vous combinez les deux leviers, vous arriverez donc à de grandes différences dans le rendement total. Si vous n'empruntez pas pour votre investissement, vous obtiendrez 8,5% (6% de rendement locatif + 2,5% de plus-value). Si, en revanche, vous empruntez les trois quarts, vous arrivez à un rendement total de 28% (18% de rendement locatif + 10% de plusvalue).
Et après 10 ans?
Supposons qu'après 10 ans, vous puissiez obtenir € 56 000 de plus pour votre investissement que le prix d'achat initial (calculé à 2,5% de plus-value par an), cela vous donnera alors un rendement supplémentaire de 28% sur € 200 000 de votre propre investissement (€ 56 000 de plus-value) / € 200 000 contribution propre).
Cependant, cela devient un rendement de 112% si vous n'avez investi que € 50 000 en ressources propres et financé le reste par un crédit (56 000 € de valeur ajoutée / 50 000 € d'apport propre).
Mathématiques pures!
Comme vous pouvez le constater, l'utilisation correcte des faibles taux d'intérêt actuels vous donne des rendements très intéressants. De plus, nous ne présenterons jamais les rendements de cette manière. Nous effectuons le calcul sur la base du prix d'achat réel, tous frais compris. Ce levier ne sert donc pas de base, il ne peut que vous donner encore plus de rendements!
L’élément principal qui est nécessaire pour appliquer un effet de levier, est le niveau faible des taux d'intérêt actuels. Il ne semble pas que ceux-ci augmenteront très rapidement. Si vous recherchez un investissement, profitez-en pendant que vous le pouvez encore. En plus d'investir avec de l'argent emprunté, il est indispensable d'acheter un bien immobilier qui ne perdra pas sa valeur.
Conclusion - L'effet de levier
En appliquant l’effet de levier et en empruntant de l'argent bon marché, vous pouvez «renforcer» votre rendement pour obtenir des rendements beaucoup plus élevés. La banque est un allié bienvenu pour tirer le meilleur parti de votre épargne! Intéressant, non?!
Laissez-nous vos coordonnées à notre page de contact de contact et nous vous donnerons des conseils personnalisés gratuits et sans obligations sur la façon dont l'effet de levier peut (fortement) faire croître votre capital.
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