23 octobre 2020
Donations de l'immobilier allemand: des situations gagnant-gagnant
La planification successorale reste un sujet brûlant pour la plupart des Belges.
Le sens civique est une belle chose, mais cela ne signifie pas que vous voulez céder le contrôle de votre capital, durement gagné, au gouvernement comme ça. En faisant donation de biens immobiliers allemands, vous faites une affaire extrêmement intéressante; vous minimisez les coûts de la succession et vous maximisez votre héritage pour qui ou quoi vous est vraiment cher. De plus, en faisant une donation sous réserve d'usufruit, vous vous assurez les bénéfices de la propriété aussi longtemps que vous en avez besoin.
Donation sous réserve d'usufruit: tout le monde est satisfait
Faire une donation ne signifie pas nécessairement que vous perdez immédiatement tous les avantages, bien au contraire. Ce que nous voyons très souvent, ce sont des donations sous réserve de l’usufruit. Le donataire reçoit alors le bien qui lui a été donné, mais uniquement en nue-propriété. Cela peut se faire sans aucun problème par une donation notariée. Au décès du donateur, cet usufruit s’éteindra et les donataires deviendront propriétaires à part entière. La-dessus ils ne payeront aucun droit de successions.
L'usufruitier se réserve le droit d'utiliser le bien auquel se rapporte l'usufruit et d'en jouir. De plus, il a le droit de récolter les avantages, tels que les revenus locatifs.
Des droits clairement définis
En faisant une donation sous réserve d'usufruit, le donateur conserve ainsi certains revenus. Le «nu-propriétaire» a un droit de propriété; cependant, ce droit a été dépouillé de la «jouissance» et de l '«utilisation», deux éléments essentiels. Ce que le nu-propriétaire peut faire, c'est d’en refaire une donation, de le vendre ou de le plaçer sous hypothèque. Au moins; dans la mesure où cela n'est pas expressément interdit dans l'acte de donation, ce qui peut parfaitement être le cas en Belgique ou en Allemagne. Même alors, c'est uniquement la nue-propriété qui change de mains, pas l'usufruit. La pleine propriété ne peut être vendue ou cédée qu'avec le consentement exprès de l'usufruitier, qui fait alors également donation ou vente de son usufruit.
Le concept Rendimmo: fin de la discussion
Un arrangement clair. Pourtant, trop souvent de telles constructions donnent lieu à une multitude de discussions, telles que: «Qui est responsable des travaux d'entretien et de rénovation ? Le nu-propriétaire ou l'usufruitier? ". Le concept Rendimmo étouffe résolument ces discussions dans l'œuf. Notre contrat unique de gestion et de garantie locative SAAD garantit cela, ce qui soulage complètement les deux parties de ces préoccupations.
Conservation de l'usufruit et du contrôle?
Une question importante qui nous est souvent posée est: «Le don sous réserve d'usufruit peut-il aussi entraîner la garde du contrôle?» La réponse est: Oui, c'est déjà automatiquement en partie le cas. Après tout, l'usufruitier a un droit de gestion.
L'usufruit pèse lourd en Allemagne
Afin de déterminer la signification concrète de cet usufruit, les paramètres suivants sont utilisés en Allemagne :
- L'âge du donateur
- La valeur de l'usufruit
- Un coefficient fixe (18,6)
- Le prix d'achat du bien
Ces paramètres déterminent la valeur de l'usufruit dans deux formules transparentes. Bon à savoir: la formule qui produit le résultat le plus bas est le facteur décisif. Contrairement à la Belgique, où la nue-propriété représente généralement environ les 2/3, en Allemagne, c'est l'usufruit qui prévaut.
Droits de succession allemands: un soulagement!
Les résidents allemands paient les droits de succession et de donation allemands sur les biens mondiaux dont ils héritent ou qu'ils reçoivent Pour être considéré comme un résident allemand, il suffit de posséder une propriété en Allemagne et d'y séjourner régulièrement. Même les courts séjours, par exemple pendant les périodes de vacances ou 15 week-ends par an, sont considérés comme des séjours réguliers.
Les Belges qui sont simplement propriétaires de biens immobiliers et qui ne sont pas résidents sont également soumis aux droits de succession.. L'emplacement des biens dans un pays - par exemple un bien immobilier ou un solde bancaire - est souvent aussi un point de départ pour la perception des droits de donation et de succession.
Les taux des droits de succession et de donation allemands sont progressifs et identiques. Ils se situent entre 7 et 30 pour cent. L'Allemagne, cependant, accorde des exonérations pour les droits de donation et les droits de succession. Soit € 400.000,- euros pour les enfants et € 200.000,- euros pour les petits-enfants, par parent et par enfant. De plus, cette exemption peut être réutilisée tous les dix ans.
Ainsi, vous pouvez transférer à très bas prix d'importantes quantités de biens immobiliers en Allemagne! Par exemple, si vous n'avez qu'un seul enfant, vous avez simplement tout à gagner de cette façon ...
Aussi pour les Belges? Putain, oui!
Cela nous amène à la question clé : "En tant que Belge et non-résident, puis-je également bénéficier de ce régime fiscal favorable en matière de droits de succession ? Oui, vous le pouvez certainement !
Tout d'abord, nous exposons trois principes importants qui s'appliquent à la réglementation fiscale belge.
Le transfert de biens mobiliers et de biens immobiliers par le décès d'un ressortissant belge résident donne lieu en principe à la perception de droits de succession belges. Ceux-ci sont calculés sur les actifs nets mondiaux du testateur. Les droits de succession sont dus sur la valeur de tous les biens du défunt, où qu'ils se trouvent, après déduction des dettes à la date du décès. Les biens immobiliers étrangers doivent également être inclus dans la déclaration de succession, ce qui signifie que les droits de succession belges sont également dus sur ces biens en cas de décès.
Toutefois, pour les revenus professionnels, la Belgique a conclu des conventions de double imposition avec de nombreux pays afin d'éviter la double imposition. Pour les droits de succession, cependant, la Belgique n'a une telle convention qu'avec la France et non avec l'Allemagne ; pour les donations, il n'y a pas de convention du tout.
Le gouvernement belge tient compte des droits de succession payés à l'étranger. Pour les biens immobiliers, les droits de succession étrangers sont déduits des montants dus en Belgique.
Cependant, s'il s'agit d'une donation de bien immobilier, effectuée en Allemagne devant un notaire allemand, le résident belge n'a aucune obligation de faire également enregistrer cette donation en Belgique. Aucun droit de donation belge n'est donc dû sur une donation de biens immobiliers situés à l'étranger. A l'étranger, le don se fera au moyen d'un acte notarié local. Des droits de donation étrangers peuvent être exigibles à ce moment-là, mais l'on peut également profiter d'une exonération dans ce pays respectif, comme c'est le cas pour l'Allemagne. La loi allemande sur les droits de succession, très favorable, est donc à votre avantage !
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