11 janvier 2021
Les contribuables néerlandais et l'imposition des revenus locatifs allemands.
Les revenus de votre propriété allemande sont imposés en Allemagne.
Les Pays-Bas ont conclu une convention de double imposition avec la plupart des pays, dont l'Allemagne. Ce traité stipule que le droit de prélever un impôt sur le revenu des biens immobiliers appartient au pays où se trouvent ces biens.
Concrètement, cela signifie qu'un contribuable néerlandais a l'obligation de déposer une déclaration d'impôt en Allemagne s'il possède des biens immobiliers dans ce pays. Le Finanzamt allemand est alors compétent pour prélever l'impôt allemand sur le revenu (application du principe de l'État de la source ou principe du situs). Pour le système fiscal allemand, applicable aux ressortissants néerlandais et belges, voir l'article de notre blog : "Votre déclaration d'impôt en Allemagne pour les biens loués en Allemagne".
Les Pays-Bas accordent une exonération d'impôt sur ces revenus locatifs étrangers afin d'éviter une double imposition. Toutefois, depuis le 1er janvier 2017 (année d'évaluation 2018), l'exonération n'est plus de 100 %, comme auparavant, et les revenus locatifs étrangers d'une résidence secondaire sont imposés dans la case 3.
Encadré 3 - nouveau règlement depuis 2017 et ajusté en 2021
Une personne physique résidant aux Pays-Bas est imposable pour son revenu mondial aux Pays-Bas en raison du principe de résidence. Les revenus de l'épargne et des placements de ce contribuable national sont imposés dans la case 3. La base de rendement de la case 3 est la valeur des actifs moins les dettes.
La base de rendement est d'abord réduite de l'abattement fiscal de 50 000 €. Ce montant est fixé à partir du 1/1/2021. Sur le montant restant, un rendement "fictif" croissant est calculé, sur la base d'un nouveau barème progressif en trois tranches : première tranche jusqu'à 100 000 € = 2,87 % ; deuxième tranche de 100 000 € à 1 million € = 4,6 % et au-delà d'un million € de capital = 5,39 %. Le rendement forfaitaire calculé est imposé à un taux d'imposition fixe de 31 %.
Allégement fiscal mais pas d'exonération totale
Il a été légalement déterminé qu'à partir de l'année fiscale 2017, le bien immobilier étranger doit être inclus dans la base de déclaration de la case 3, mais une réduction d'impôt est également immédiatement accordée.
La valeur d'un second bien immobilier à l'étranger et la dette financière correspondante doivent donc être déclarées dans votre déclaration de revenus néerlandaise, mais avec une déduction pour le financement que vous avez contracté pour l'achat. La souscription d'un prêt pour financer votre bien immobilier en Allemagne est donc encouragée sur le plan fiscal.
Nous avons également rédigé un article sur la manière dont l'emprunt d'argent à bas prix peut contribuer à accroître votre patrimoine : "L'effet de levier : votre formule de réussite pour des rendements supplémentaires".
Que devez-vous déclarer dans la case 3 ?
Pour les résidences, la valeur WOZ dans la case 3 est le point de départ. La date de référence pour l'évaluation est le 1er janvier de l'année précédant l'année de déclaration. Étant donné qu'aucune valeur WOZ ("valeur marchande estimée") n'est disponible pour les biens immobiliers en Allemagne, il faut prendre la valeur marchande en état d'inoccupation ("valeur marchande libre") au 1er janvier de l'année précédant l'année de déclaration, ou la valeur marchande libre.
En tant que Néerlandais, vous avez droit à une déduction fiscale. Cette question est distincte de celle de savoir si vous avez dû payer des impôts sur le revenu à l'étranger et, le cas échéant, quel en est le montant.
Pour éviter la double imposition d'une deuxième propriété en Allemagne, seule la partie du prélèvement de la case 3 attribuable aux actifs étrangers nets est prise en compte. Dans le jargon fiscal, cela s'appelle "exonération avec réserve de progression". En Belgique, cette technique fiscale est également connue sous le nom d'"exonération avec réserve de progression" mais elle est appliquée de manière légèrement différente. Tous deux ont donc un "effet de pression" sur votre revenu mondial. Toutefois, l'impôt dû sur vos biens allemands au cadre 3 est réduit proportionnellement (voir ci-dessous). Les dettes que vous avez contractées pour acquérir, entretenir ou améliorer votre bien peuvent être déduites de la valeur du bien.
Comment la technique de la réduction d'impôt est-elle appliquée ?
Supposons que vous disposiez d'un capital de 950 000 € (600 000 € d'épargne et 350 000 € de biens immobiliers à l'étranger). La maison occupée par son propriétaire que vous habitez n'est pas prise en compte car elle est imposée dans la case 1. Pour l'imposition dans le cadre 3, votre dette de financement (par exemple 150 000 €) est déduite de la valeur de votre bien, de sorte que les 200 000 € restants représentent 25 % de votre actif du cadre après déduction du financement de l'achat de 800 000 €. L'impôt de la case 3 sera donc réduit de 25%.
Pas d'impôt sur les plus-values de cession
Certains pays prélèvent également un impôt sur la plus-value réalisée sur la vente de leur résidence (étrangère). Les conventions fiscales que les Pays-Bas ont conclues avec d'autres pays le permettent. En Allemagne, aucun impôt sur les plus-values n'est dû si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 10 ans. Les Pays-Bas ne prélèvent aucun impôt sur les revenus des plus-values.
Outre l'impôt sur le revenu, certains pays prélèvent également un impôt sur la fortune distinct. L'Allemagne, en revanche, n'a pas d'impôt sur la fortune et ce problème ne se pose pas.
Le concept immobilier de Rendimmo est basé sur un flux de revenus fixes et convient parfaitement comme investissement immobilier sûr pour tous les Néerlandais. Vous êtes entièrement pris en charge par Rendimmo. Vous ne devez plus rien faire vous-même. La gestion et l'entretien complets de votre propriété allemande sont effectués pour vous par un administrateur professionnel et cela ne vous coûte rien de plus. Vous ne pouvez donc jamais être considéré comme un soi-disant "investisseur actif" ou même comme un entrepreneur et vous ne courez pas le risque d'être taxé dans la case 1, où le rendement serait considérablement plus faible !
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