9 dcembre 2019

TENDANCES : Investir dans l'immobilier allemand : un investissement "gründliche"

De plus en plus de Belges découvrent la rentabilité et la stabilité extrêmement intéressantes d'un investissement dans l'immobilier allemand. Les avantages l'emportent facilement sur ceux d'un investissement dans votre propre pays dans divers domaines. Luc Dewulf, associé gérant de Rendimmo, explique.

immobilier allemand

Auteur original: Semen Goossens ; septembre 2019 FR.PLANET-BUSINESS. - Cette article est traduit en français via DeepL

Au cours des deux dernières années, au moins dix millions d'euros sont passés de la Flandre aux studios et appartements allemands. Ce chiffre continue d'augmenter de façon spectaculaire et va probablement plus que doubler cette année. Une de nos analyses de marché montre que les régions de Rhénanie-du-Nord-Westphalie et de Rhénanie-Palatinat sont particulièrement populaires. Ce n'est pas surprenant quand on sait que le marché de la location en Allemagne est plusieurs fois plus important qu'en Belgique et que la réglementation protège de manière optimale les investisseurs/propriétaires contre les mauvais payeurs et autres risques".

Efficacité prévisible et favorable, soulagement total

En tant qu'expert belge de l'immobilier allemand, chez Rendimmo, nous vendons de plus en plus de propriétés à des investisseurs flamands qui les achètent en pleine propriété. Il s'agit donc d'un investissement dont le rendement est perceptible et prévisible - généralement au moins 5% net garanti. L'investisseur est pris en charge autant que possible avec une garantie de loyer, une gestion et un entretien complets et des revenus locatifs indépendants du taux d'occupation. Ce rendement contraste fortement avec l'évolution actuelle des livrets d'épargne en Flandre/Belgique, qui n'atteignent aujourd'hui que 0,15 %. À notre avis, c'est aussi une partie importante de l'explication de cette tendance à la hausse. L'immobilier allemand, à juste titre d'ailleurs, porte également le label de stabilité et de fiabilité. Cela en fait une alternative plus que complète aux autres investissements traditionnels. Les plus de 50 ans en particulier sont séduits par les avantages spécifiques d'un tel investissement : les trois quarts des acheteurs ont plus de cinquante ans. Ces personnes ont constaté la chute spectaculaire des rendements des livrets d'épargne et optent maintenant pour autre chose. Un tel rendement, protégé de manière optimale et stable, constitue alors un joli "revenu passif"". 

"La limitation très stricte des risques en Allemagne crée, déjà pour les propriétaires, un climat extrêmement favorable. "Luc Dewulf - Associé gérant Rendimmo

Des locataires fervents

L'intérêt croissant des Flamands pour le marché locatif allemand n'est pas le fruit du hasard : il s'agit d'un marché extrêmement vaste. Le nombre croissant de nouveaux arrivants joue certainement un rôle à cet égard. Pas moins de 54 % de la population allemande est locataire, ce qui leur donne le titre de plus gros locataires d'Europe. Dans les régions de Rhénanie-du-Nord-Westphalie et de Rhénanie-Palatinat, ce chiffre est encore plus élevé : plus de 60 % de la population y est locataire. En Belgique, nous n'atteignons qu'environ 24%. Ajoutez à cette énorme demande la réglementation allemande extrêmement solide et un site intéressant et vous obtenez un mélange très attractif".

Demande de location élevée, offre limitée, prix de location élevé 

"Dès qu'un bien immobilier à louer est mis sur le marché en Allemagne, au moins vingt demandeurs font immédiatement une demande de location. La demande dépasse l'offre, ce qui augmente le prix et donne aux propriétaires une certitude absolue quant à la location de leur propriété. Dès 2011, l'importante pénurie de logements fait grimper les prix - au moins 3,5 % chaque année".

Des zones modestes, une grande efficacité

 "En Belgique, nous sommes habitués à des zones résidentielles relativement grandes. Cependant, ce n'est pas le cas dans la plupart des autres pays et certainement pas en Allemagne. Vivre avec une famille normale dans un appartement de soixante mètres carrés ne fait pas exception. Les locataires ne font généralement pas partie de la classe la plus aisée non plus, ce qui influence également les préférences dans ce domaine. Ainsi, avec une petite propriété, vous êtes déjà assuré d'un investissement aussi stable et rentable". 

Une réduction approfondie des risques 

"Un autre atout important est l'approche rigoureuse des défaillances. Les mesures appliquées en Allemagne sont extrêmement strictes. La Schufa, une base de données qui délivre des certificats aux locataires sur la base de leur "comportement civil", contrôle très strictement le respect par les locataires de toutes leurs obligations. Toute personne qui ne paie pas à temps est immédiatement sous les feux de la rampe en tant que non-payeur. La location d'une maison devient alors pratiquement impossible. Bien sûr, cela soulève des questions justifiées sur les responsabilités sociales et sociétales, mais cela offre une sécurité invisible aux propriétaires. La possibilité d'entrer en contact avec des mauvais payeurs devient ainsi pratiquement inexistante. Là aussi, il y a une grande différence avec la Flandre. La limitation très stricte des risques en Allemagne crée, déjà pour les propriétaires, un climat d'investissement extrêmement favorable".

Un équilibre protecteur

 "En réponse à l'approche stricte, presque antisociale, des non-payeurs, le gouvernement allemand prévoit également des systèmes de protection pour les locataires. Le "Mietespiegel", par exemple, fixe un loyer maximum afin d'éviter les hausses de prix spéculatives. Une grande partie des locataires allemands appartiennent à la classe moyenne inférieure et sont donc protégés. En outre, lorsque des personnes sont incapables de payer leur loyer pour cause de maladie ou d'invalidité, l'intervention de l'État est possible, ce qui profite également aux propriétaires. Ces mesures permettent de maintenir l'équilibre éthique

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