26 april 2022

Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Heerlijk, dat prille voorjaar: het zonnetje streelt de wellustige bloesems, de vogeltjes kwetteren vrolijk hun geboortebrieven en… uw belastingaangifte dringt zich alweer op. De fiscale wetgeving rond de aangifte van buitenlands vastgoed ondergaat in 2021 een grondige verandering. U vraagt zich wellicht af of deze reeds dit jaar van toepassing is? Hierbij de laatste instructies.

De aangifte van uw Duitse huurinkomsten ‘2021 in een notendop:

• Bent u een nieuwe eigenaar? Dan geeft u uw Duits vastgoed aan bij de Belgische fiscus binnen de 4 maanden na de aankoop (verplicht). Dit doet u via MyMinfin of via dit formulier.
• Uw huurinkomsten worden alleen in Duitsland belast en dus niet dubbel!
• De Belgische fiscus stuurt via aangetekend schrijven het berekende Kadastraal Inkomen van uw buitenlands vastgoed.
• Alle K.I.'s van zowel binnenlandse alsook buitenlandse oorsprong dient u samen te tellen en in te vullen in Rubriek A vak 1106 of 2106 (partner). Dit volgens de eigendomsverdeling tussen de partners. 
• Vervolgens dient u in rubriek B 1. "vrijstelling met progressievoorbehoud", het land te vermelden met dewelke België een dubbelbelastingverdrag heeft, in dit geval Duitsland. U dient eveneens de code aan te geven waarin u het buitenlands K.I. hebt opgenomen (1106 of 2106). Tot slot geeft u het bedrag in van uw buitenlands K.I.
• Nogmaals: dit wordt niet belast, alleen in rekening gebracht bij het bepalen van uw tarief aan persoonsbelasting.
• Hierdoor ontstaat wel een licht ‘opdrukeffect’ op uw persoonsbelasting.

Aanslagjaar 2021: alles blijft bij het oude

Uw meest prangende bekommernis luidt ongetwijfeld ‘hoe zit het met mijn aangifte van dit jaar over de inkomsten van 2020? daarover kunnen we kort zijn: er verandert nog helemaal niets. Het aan te geven bedrag blijft als vanouds afhankelijk van de huurinkomsten, verminderd met de belasting die u al betaald hebt in Duitsland. De administratieve commentaren bij het Wetboek Inkomstenbelastingen (Com.IB nr. 13/7) bepalen letterlijk dat enkel de “buitenlandse belastingen die werkelijk de inkomsten van de onroerende goederen in kwestie hebben bezwaard” in mindering mogen worden gebracht.

Voor zover de Duitse belastingen nog niet effectief zijn betaald (omdat dit pas in een later jaar wordt afgerekend), zullen die o.i. niet in aftrek kunnen genomen worden. Het betreft immers een kost die pas in een later jaar definitief wordt bepaald en effectief wordt betaald door de eigenaar.

Eventuele voorafbetalingen/voorschotten die zouden zijn gebeurd door de eigenaar m.b.t. de Einkommensteuer zijn o.i. wel aftrekbaar.

De ‘rechtspraak van Luik’, de 22,5% regel, geldt nog steeds. Dus, u moet maar 22,5% van uw huurinkomsten minus Duitse belastingen aangeven. Het bedrag dat u zo bekomt, vult u in onder vak 1130/2130. De fiscus zal ook gewoon de gangbare forfaitaire kostenaftrek van 40% toepassen.

Let wel: dit bedrag geldt enkel als progressievoorbehoud. Dit betekent dat u niet op het buitenlands inkomen zélf wordt belast, maar dat dit inkomen wel het toepasselijk tarief op het overige inkomen bepaalt.

Aanslagjaar 2022: wat verandert er?

Wat het inkomstenjaar 2021 betref, aanslagjaar 2022 dus, geldt er een belangrijk onderscheid: aan wie wordt het buitenlands vastgoed verhuurd? Betreft het hier een particulier, dan wel een vennootschap?
Het antwoord op deze vraag is allesbepalend: de fiscale behandelingen van beide situaties liggen mijlenver uit elkaar.

Dit zijn alvast de grote lijnen:

• Bij verhuur aan een vennootschap wordt er gekeken naar de bruto-huurinkomsten.
• Bij verhuur aan een particulier gaat het om het Kadastraal Inkomen.

Hoe zit dat dan bij u als Rendimmo-klant? Welnu: Een eenvoudige studie van het Saad-beheercontract geeft onweerlegbaar aan dat er door de eigenaar/investeerder verhuurd wordt aan particulieren en dat er met Saad een contract van beheer/rentmeesterschap geldt.

De toe te passen belastingformule in geval van verhuur aan particulieren is de volgende: 

• Eerst wordt een kadastraal inkomen vastgesteld voor het buitenlands vastgoed. Hier wordt rekening gehouden met de verkoopwaarde, gedeeld door een correctiefactor om zo tot de waarde anno 1975 te komen; het referentietijdstip voor Belgisch vastgoed. De correctiefactor hangt af van het jaar waarop die verkoopwaarde betrekking heeft – voor 2020 is die 15,036. Deze correctiefactor daalt als je teruggaat in de tijd (vastgoed gekocht in 2016: 14,739, in 2017: 14,798, in 2018: 14,901, in 2019: 15,006, in 2020: 15,036, in 2021: 15,018)

• Nadien wordt dit gecorrigeerd bedrag op de verkoopwaarde vermenigvuldigd met 5,3% (de bij wet bepaalde forfaitaire inschatting van het huurrendement). Het resultaat is dan het K.I. voor het buitenlands vastgoed en dus het bedrag dat voor inkomstenjaar 2021 in de aangifte moet worden opgenomen.
• Alle K.I.'s van zowel binnenlandse alsook buitenlandse oorsprong dient u samen te tellen en in te vullen in Rubriek A vak 1106 of 2106 (partner). Dit volgens de eigendomsverdeling tussen partners.
• Vervolgens dient u in rubriek B 1. "vrijstelling met progressievoorbehoud", het land te vermelden met dewelke België een dubbelbelastingverdrag heeft, in dit geval Duitsland. U dient eveneens de code aan te geven waarin u het buitenlands K.I. hebt opgenomen (1106 of 2106). Tot slot geeft u het bedrag in van uw buitenlands K.I. 

• De laatste stap is de berekening van het belastbare bedrag en doet de fiscus zelf: het KI wordt in eerste instantie geïndexeerd (indexatie coëfficiënt voor aanslagjaar 2021 = 1,8492). Nadien wordt dit getal verhoogd met 40% (net zoals bij Belgisch onroerend goed).
• Het bekomen bedrag wordt vervolgens vrijgesteld met progressievoorbehoud: de belastingplichtige wordt dus niet op het (buitenlands) inkomen zelf in België belast, maar dit inkomen wordt wel in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijk tarief op de overige inkomsten.

Een verhelderend voorbeeld van een belastingaangifte

Niets beter om deze nieuwe spelregels vanaf aanslagjaar 2022 te verduidelijken, dan een concreet cijfervoorbeeld. Stel:

• U koopt een appartement in 2020: 100.000€
• Dan passen we de correctiefactor 15,036 toe: 100.000/15,036 = 6650,7€
• We vermenigvuldigen dit met percentage 5,3%: 6650,7* 5,3% = 352,5€
• Dan wordt het aan te geven K.I. in vak 1106: 352,5 
• De Fiscus indexeert dit bedrag. De 2021-coëfficiënt is 1,8492, maal 325,5 = 651,82€
• De forfaitaire verhoging is 40% = 912,55

In vergelijking met de voordien geldende regels, waarbij de huurinkomsten werden aangegeven, maar waarop het arrest van het hof van beroep van Luik (22,5% van huurinkomsten) werd toegepast, zal er nu een licht hoger bedrag aangegeven moeten worden. Het verschil is echter verwaarloosbaar, zeker in het licht van het rendement dat u realiseert.

Wil u meer weten over de belastingaangifte van uw verhuurvastgoed in Duitsland? Lees zeker onderstaand artikel. 

Rendimmo - Expert "Investeren in Duits vastgoed"