5 juni 2020

Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Heerlijk, dat prille voorjaar: het zonnetje streelt de wellustige bloesems, de vogeltjes kwetteren vrolijk hun geboortebrieven en… uw belastingaangifte dringt zich alweer op. De fiscale wetgeving rond de aangifte van buitenlands vastgoed ondergaat in 2021 een grondige verandering. U vraagt zich wellicht af of deze reeds dit jaar van toepassing is? Hierbij de laatste instructies.

 belastingaangifte in België

Aanslagjaar 2021: alles blijft bij het oude

Uw meest prangende bekommernis luidt ongetwijfeld ‘hoe zit het met mijn aangifte van dit jaar over de inkomsten van 2020? daarover kunnen we kort zijn: er verandert nog helemaal niets. Het aan te geven bedrag blijft als vanouds afhankelijk van de huurinkomsten, verminderd met de belasting die u al betaald hebt in Duitsland. De administratieve commentaren bij het Wetboek Inkomstenbelastingen (Com.IB nr. 13/7) bepalen letterlijk dat enkel de “buitenlandse belastingen die werkelijk de inkomsten van de onroerende goederen in kwestie hebben bezwaard” in mindering mogen worden gebracht.

Voor zover de Duitse belastingen nog niet effectief zijn betaald (omdat dit pas in een later jaar wordt afgerekend), zullen die o.i. niet in aftrek kunnen genomen worden. Het betreft immers een kost die pas in een later jaar definitief wordt bepaald en effectief wordt betaald door de eigenaar.

Eventuele voorafbetalingen/voorschotten die zouden zijn gebeurd door de eigenaar m.b.t. de Einkommensteuer zijn o.i. wel aftrekbaar.

De ‘rechtspraak van Luik’, de 22,5% regel, geldt nog steeds. Dus, u moet maar 22,5% van uw huurinkomsten minus Duitse belastingen aangeven. Het bedrag dat u zo bekomt, vult u in onder vak 1130/2130. De fiscus zal ook gewoon de gangbare forfaitaire kostenaftrek van 40% toepassen.

Let wel: dit bedrag geldt enkel als progressievoorbehoud. Dit betekent dat u niet op het buitenlands inkomen zélf wordt belast, maar dat dit inkomen wel het toepasselijk tarief op het overige inkomen bepaalt.

Aanslagjaar 2022: wat verandert er?

Wat het inkomstenjaar 2021 betref, aanslagjaar 2022 dus, geldt er een belangrijk onderscheid: aan wie wordt het buitenlands vastgoed verhuurd? Betreft het hier een particulier, dan wel een vennootschap?
Het antwoord op deze vraag is allesbepalend: de fiscale behandelingen van beide situaties liggen mijlenver uit elkaar.

Dit zijn alvast de grote lijnen:

  • Bij verhuur aan een vennootschap wordt er gekeken naar de bruto-huurinkomsten.
  • Bij verhuur aan een particulier gaat het om het Kadastraal Inkomen.

Hoe zit dat dan bij u als Rendimmo-klant? Welnu: Een eenvoudige studie van het Saad-beheercontract geeft onweerlegbaar aan dat er door de eigenaar/investeerder verhuurd wordt aan particulieren en dat er met Saad een contract van beheer/rentmeesterschap geldt.

De toe te passen belastingformule in geval van verhuur aan particulieren is de volgende: 

  • Eerst wordt een kadastraal inkomen vastgesteld voor het buitenlands vastgoed. Hier wordt rekening gehouden met de verkoopwaarde, gedeeld door een correctiefactor om zo tot de waarde anno 1975 te komen; het referentietijdstip voor Belgisch vastgoed. De correctiefactor hangt af van het jaar waarop die verkoopwaarde betrekking heeft – voor 2020 is die 15,036. Deze correctiefactor daalt als je teruggaat in de tijd (vastgoed gekocht in 2016: 14,739, in 2017: 14,798, in 2018: 14,901, in 2019: 15,006, in 2020: 15,036, in 2021: 15,018)
  • Vervolgens wordt dit gecorrigeerd bedrag op de verkoopwaarde vermenigvuldigd met 5,3% (de bij wet bepaalde forfaitaire inschatting van het huurrendement). Het resultaat is dan het K.I. voor het buitenlands vastgoed en dus het bedrag dat voor inkomstenjaar 2021 in de aangifte moet worden opgenomen.
  • Het K.I. bedrag wordt ingevuld in vak 1106 (nieuw). Er wordt niets meer ingevuld onder vak 1130/2130.
  • De laatste stap is de berekening van het belastbare bedrag en doet de fiscus zelf: het KI wordt in eerste instantie geïndexeerd (indexatie coëfficiënt voor aanslagjaar 2021 = 1,8492). Nadien wordt dit getal verhoogd met 40% (net zoals bij Belgisch onroerend goed).
  • Het bekomen bedrag wordt vervolgens vrijgesteld met progressievoorbehoud: de belastingplichtige wordt dus niet op het (buitenlands) inkomen zelf in België belast, maar dit inkomen wordt wel in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijk tarief op de overige inkomsten.

Een verhelderend voorbeeld van een belastingaangifte

Niets beter om deze nieuwe spelregels vanaf aanslagjaar 2022 te verduidelijken, dan een concreet cijfervoorbeeld. Stel:

  • U koopt een appartement in 2020: 100.000€
  • Dan passen we de correctiefactor 15,036 toe: 100.000/15,036 = 6650,7€
  • We vermenigvuldigen dit met percentage 5,3%: 6650,7* 5,3% = 352,5€
  • Dan wordt het aan te geven K.I. in vak 1106: 352,5
  • De Fiscus indexeert dit bedrag. De 2021-coëfficiënt is 1,8492, maal 325,5 = 651,82€
  • De forfaitaire verhoging is 40% = 912,55

In vergelijking met de voordien geldende regels, waarbij de huurinkomsten werden aangegeven, maar waarop het arrest van het hof van beroep van Luik (22,5% van huurinkomsten) werd toegepast, zal er nu een licht hoger bedrag aangegeven moeten worden. Het verschil is echter verwaarloosbaar, zeker in het licht van het rendement dat u realiseert.


Dit artikel werd mede tot stad gebracht door:

Sansen International Tax Lawyers BV
Amerikalei 35, B-2000 Antwerp
+32 32 37 10 73
www.sanseninternational.tax
vat: be 0716.699.742


Wil u meer weten over de belastingaangifte van uw verhuurvastgoed in Duitsland? Lees zeker onderstaand artikel. 


Rendimmo - Expert "Investeren in Duits vastgoed"
Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Profielstudie: ‘Wie is dat, die belegger in Duits vastgoed?’ Deel 2

Is Duits vastgoed iets voor jou? Het valt alvast op dat beleggers in Duits vastgoed allen gemeenschappelijke eigenschappen bezitten. Lees welke mind set je nodig hebt om succesvol te investeren.

2 augustus 2021

Lees meer

Profielstudie: ‘Wie is dat, die belegger in Duits vastgoed?’

Wie zijn nu deze investeerders? Bestaat er een ‘archetype voor de belegger in Duits vastgoed’? Eigenlijk niet, het is een bont gezelschap… toch vallen enkele gedeelde kenmerken zeker op.

12 juli 2021

Lees meer

KNACK - FOKUS: Waarom Duitsland mooie vastgoedkansen biedt

Lage rentes domineren vandaag de wereld van de personal finance. Het geld op je spaarrekening brengt nog amper iets op, wat zorgt voor een koortsachtige zoektocht naar rendement. Duits vastgoed is veelbelovend

13 mei 2021

Lees meer

De corona-paradox: wat met onze verhoogde spaar- en koopkracht?

De corona crisis zorgt gemiddeld voor een stevige toename van ons spaargeld en onze koopkracht. Wat doen met deze extra koopkracht? Duits woonvastgoed aankopen is een interessante optie.

26 april 2021

Lees meer

Elk tweede verblijf in het buitenland een kadastraal inkomen

Naar aanleiding van een arrest van het Europees Hof van Justitie, heeft de Belgische wetgever het omstreden fiscale regime van toepassing op buitenlands vastgoed aangepast. Alle – naar schatting 150.000 – buitenlandse onroerende goederen zullen een kadastraal inkomen toegekend krijgen. Die ingreep moet de discriminatie tussen Belgisch en buitenlands vastgoed wegwerken.

19 maart 2021

Lees meer

All aboard; de Duitse vastgoedtrein!

De Duitse vastgoedmarkt onderging het laatste decennium een ware metamorfose. Tot 2011 was het magertjes en eigenaars waren zelfs ietwat pessimistisch omtrent de evolutie van Duitse vastgoedprijzen. Van een foutieve inschatting gesproken! De laatste tien jaren toonden een totaal ander beeld: prijzen stegen gemiddeld met 5% per jaar!

23 februari 2021

Lees meer

Huren zit in het DNA van de Duitser

We weten dat de Belg is geboren met een baksteen zijn maag. In Duitsland is het echter heel anders. In dit artikel nemen we onder de loep wat voor een (jonge) Duitser echt telt. Een appartement of huis kopen komt alvast niet direct in hem op.

9 februari 2021

Lees meer

Beleggen voor dummies deel 2: Hoe Duits vastgoed uw spaarboekje moeiteloos overklast

Een goed bewaard geheim - Hoe kan het dat Duits vastgoed zo rendabel is? Wij zetten de belangrijkste factoren even op een rijtje.

22 januari 2021

Lees meer

Nederlandse belastingplichtigen en belasting op Duits huurinkomen.

Hoe gaat belastingtechnisch de aangifte van Duits vastgoed voor Nederlanders (residenten) in zijn werk. In dit artikel wordt uitgelegd hoe u de belastingaangifte moet invullen en waarom Duit vastgoed fiscaal voordelig is voor een Nederlander.

11 januari 2021

Lees meer

Vastgoed beleggen voor Dummies: Investeer in een huis van vertrouwen!

7 gouden tips voor een succesvolle vastgoedinvestering

15 december 2020

Lees meer

Ononderbroken stijging van de Duitse vastgoedprijzen

De nieuwe Duitse ‘Lockdown light’ voelt wel anders aan dan de eerste. In het voorjaar vreesden het bedrijfsleven en de politiek niets minder dan de ondergang van de Duitse economie met een ineenstorting van de vastgoedmarktprijzen voor gevolg. Niets is minder waar...

27 november 2020

Lees meer

Investeren in Duits vastgoed: er zijn nog zekerheden…

Wanneer de waarde van de gangbare bancaire producten keldert, moeten experts op zoek naar andere oplossingen voor vermogensbescherming en rendement.

27 november 2020

Lees meer

Belgische huurinkomstenbelasting: kromme situatie (eindelijk) rechtgetrokken?

We trappen een open deur in: De Belgische belastingwetgeving rond huurinkomsten is in strijd met de Europese fiscale regelgeving. Ook bij Rendimmo hebben we dit al meermaals aangekaart in verschillende blog- en nieuwsberichten. De Belgische staat werd hiervoor ook beboet. Mede daardoor komt er nu eindelijk schot in de zaak.

13 november 2020

Lees meer

Schenkingen van Duits vastgoed: win-win situaties

Successieplanning blijft voor de meeste Belgen een heet hangijzer. Burgerzin is een mooie zaak, maar dit betekent niet dat u het zeggenschap over uw zuurverdiende kapitaal zomaar wilt afstaan aan de overheid.

23 oktober 2020

Lees meer

Is investeren in vastgoed nog wel vast… en goed?

Mensen stellen ons vaak de vraag of investeren in vastgoed nog wel zo’n goed idee is. Die onzekerheid is begrijpelijk: De verwoestende vastgoedcrash in 2007-2008 gaf ons een schoolvoorbeeld van hoe je zelfs de meest solide markt op zijn grondvesten kan doen daveren. Belangrijke nuance: De vastgoedmarkt in Noord Europa is nooit gecrasht! We deelden in een malaise die elders in de wereld ontstond. Dus ja: Vastgoed blijft hier een slimme investering!

22 oktober 2020

Lees meer

Hoe de waarde van mijn huis bepalen – Het kompas voor een succesvolle vastgoedbelegging

Op basis van welke waarderingsfactoren schat men de prijs van een gebouw meestal in België in? Is dit identiek in Duitsland? We leggen het uit in dit artikel

3 september 2020

Lees meer

Duits Vastgoed – Positief getest door experten

Marktleider in Immobiliën, ImmobilienScout 24, brengt positieve analyse omtrent de prijsontwikkelingen. Het bureau voor statistiek meldt goed nieuws over het eerste kwartaal 2020.

3 augustus 2020

Lees meer

Duitse studie: Woonvastgoed extra aantrekkelijk in crisistijden

Woonvastgoed geeft elke vastgoedinvesteerder de meeste zekerheden. De vraag naar eenvoudige standaardwoningen of appartementen blijft groot. Wonen is immers een basisbehoefte van elke mens.

24 juni 2020

Lees meer

Wegwijs: uw belastingaangifte in Duitsland van Duits verhuurd vastgoed

Belastingaangifte in Duitsland voor uw Duits verhuurd onroerend goed. Hoe begin je hieraan? Deel 1

4 juni 2020

Lees meer

Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!

Investeren met goedkoop geld van de bank, kan dat? Absoluut! Het is momenteel zelfs uiterst voordelig gezien de historisch lage rentevoeten. Door gebruik te maken van een bankkrediet, creëer je een hefboomeffect op je eigen vermogen. Je kan je rendement zo verveelvoudigen!

26 mei 2020

Lees meer

Residentieel vastgoed in Duitsland, ook nu een veilige haven

Professor Dr. Nico Rottke, CEO Aamundo Holding, aan het woord in Duits Beursmagazine Der Aktionär (april 2020). Een samenvatting over de veiligheid van Duits residentieel vastgoed.

30 april 2020

Lees meer

Tijd voor verandering

Rendimmo blijft groeien, ook in 2020. Een gezonde groei brengt verandering met zich mee. Een kleine verandering in dit geval, maar wel een belangrijke. Rendement en gemoedsrust zijn en blijven, zoals altijd, onze vaste waarden als vastgoedcoach. Om dit nog duidelijker te maken, steken we ons logo in een nieuw jasje!

18 juni 2020

Lees meer

Hoe kan ik nog rendabel pensioensparen?

Pensioensparen via een levensverzekering of een bancair fonds is al een hele tijd ingeburgerd. Maar geeft dit nog het beoogde rendement? Wij denken er anders over. Wil jij écht zorgeloos genieten van je oude dag? Duits vast actief zorgt voor maandelijkse gegarandeerde inkomsten en is de ideale aanvulling op je pensioen. Je leest er hier alles over.

23 april 2020

Lees meer

Is mijn vastgoed in Duitsland Corona-proof?

De huidige gezondheidscrisis is van een heel ander gehalte van Corona dan de financiële crisis die ondertussen meer dan 10 jaar achter ons ligt. De impact ervan weliswaar op de economie, de financiele markten en beurzen etc. is vergelijkbaar met de schokgolf van grote verliezen en koopkrachtdaling die investeerders, op zoek naar rendement en vermogensgroei, ook toen ervoeren.

3 april 2020

Lees meer

Coronavirus verlamt woningmarkt

Als gevolg van de bijna-lockdown sinds 18 maart het aantal transacties op de woningmarkt drastisch gedaald, blijkt uit cijfers van de notarissen. Het is wel nog te vroeg om al een ernstige uitspraak te doen over de prijsevolutie...

2 april 2020

Lees meer

Vaste en veilige investering in tijden van crisis

Het corona virus zorgt ook voor ongeziene economische rampen. De beurs crasht met -40% (Bel 20 -40% en de Eurostoxx -38% sinds hun top), bedrijven gaan over kop, ook de obligatoire markt ligt op rampkoers… Er is maar één zekerheid: mensen hebben een woning nodig, ook in tijden van Coronacrisis. Geef daarom de kans aan anderen om een veilige thuis te hebben in deze bizarre tijden en geniet daarbij zelf van 5 tot 6% huurrendement. Een echte win-winsituatie, toch?

19 maart 2020

Lees meer

Pourquoi le Belge se rue sur l’immobilier allemand

Artikel enkel beschikbaar in het frans - gepubliceerd door "La Dernière heure"

18 februari 2020

Lees meer

Niet dat ze er willen wonen, maar om de drie dagen koopt Belg een woning in Duitsland

Duitsland het nieuwe Spanje? Zo’n vaart loopt het nog niet. Maar de verkoop van Duitse immo aan Belgen versnelt wel. Dat stelt Luc Dewulf van Rendimmo, marktleider in Duitse immo, vast. Maar niet dat die Belgen daar gaan wonen. Hoe komt dat?

17 februari 2020

Lees meer

HLN - Dichtbij, domotica en Duitsland: dit zijn enkele van dé woontrends voor 2020

Elk nieuw jaar brengt nieuwe trends met zich mee. Vijf vastgoedexperts vertellen nu al waar we ons volgend jaar aan mogen verwachten in de woon- en vastgoedwereld.

17 december 2019

Lees meer

TRENDS: Beleggen in Duits vastgoed: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van een investering in Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

TRENDS: Duits vastgoed kopen: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van het kopen van Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

"van spaarboekje naar vastgoed, te laat of te moeilijk?"

De stap van spaarboekje naar vastgoed is misschien wel al enige tijd aan de gang, maar toch hebben de meeste spaarders die stap nog niet gezet. De bedragen die op spaarrekeningen geparkeerd staan, blijven zonder meer astronomisch.

9 oktober 2019

Lees meer

“Voor mij een appartement, bitte” Duits vastgoed

Nieuwe trend: Vlamingen kopen massaal vastgoed in Duitsland om te verhuren, dit jaar voor 20 miljoen euro. Ze gaan er niet zelf wonen, maar innen enkel de hoge huur. “Duits ‘betongoud’ heeft een rendement van 5 %. Dat is meer dan een spaarboekje.”

13 mei 2019

Lees meer

Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Wie geïnvesteerd heeft in Duits vastgoed, dient jaarlijks een belastingaangifte te doen in Duitsland. Duitsland is heffingsbevoegd. Omdat er eveneens een dubbelbelastingverdrag bestaat met België (wet 18/9/2003), zal u geen tweemaal over het inkomen uit hetzelfde onroerend goed getaxeerd worden.

6 mei 2020

Lees meer

De omgekeerde wereld: Duitse bank KfW gaat klanten geld toestoppen als ze een hypotheeklening afsluiten

Duitse privé-personen en kmo’s kunnen binnenkort profiteren van de negatieve rentetarieven. Dat schrijft de Frankfurter Allgemeine Zeitung. De staatsbank KfW wil vanaf volgend jaar leningen met negatieve rente verstrekken aan wie bouwt. Wie geld leent krijgt dan meer geld terug dan hij voor de lening betaalt.

29 april 2020

Lees meer

Europese druk kan pad effenen voor lagere taks op buitenlands vastgoed

Europa zet België onder druk om de verschillende fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weg te werken. Dat kan positief zijn voor wie een buitenlands huis heeft.

12 februari 2020

Lees meer

Is Belgisch vastgoed overgewaardeerd?

Standard & Poor’s, de OESO, het IMF, de Nationale Bank… Elk jaar publiceren die instellingen rapporten waaruit blijkt dat de vastgoedprijzen in België overgewaardeerd zijn. Is dat zo?

25 oktober 2019

Lees meer

Successieplanning: De techniek van de gesplitste aankoop van een onroerend goed

Investeerders vragen zich soms af wat nu de meest interessante operatie is in het kader van hun successieplanning? Eerst zelf een onroerend pand aankopen en dan deze later schenken aan kinderen of aanverwanten, of eerst een schenking doen van liquide middelen aan hun kinderen en nadien een gesplitste aankoop van het onroerend goed doen in naakte eigendom ( de kinderen) en in vruchtgebruik ( de ouders)

19 juli 2019

Lees meer

“Betaalbaar vastgoed met hoog rendement én huurgarantie”

Wist u dat Duits vastgoed ongekende mogelijkheden biedt voor een gewaarborgd rendement van 5% netto? Soms liggen opportuniteiten in vastgoed voor het grijpen, alleen is niet iedereen ervan op de hoogte. Onafhankelijke vastgoedcoach Rendimmo neemt u graag mee voor een bezoek aan Duitsland en ontzorgt zijn investeerders compleet.

8 april 2019

Lees meer
keyboard_arrow_up

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x