5 juni 2020

Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Hoewel de Belgische eigenaar belastingen betaalt in Duitsland na aangifte in de personenbelasting aldaar, is hij ook wettelijk verplicht zijn Duitse huuropbrengsten in België aan te geven. 

In ons eerste artikel lees je alle details over de belastingaangifte in Duitsland. Hier gaan we dieper in op de aangifteplicht in België.

Omwille van het dubbel belastingverdrag met Duitsland (De wet van 11.04.1967, en de Circulaire nr. AFZ/96-258 (AFZ 17/2003) dd. 24.07.2003) geniet de eigenaar-verhuurder echter van belastingvrijstelling in België, maar met progressievoorbehoud. Het begrip ‘progressievoorbehoud’ of ‘opduweffect’ betekent dat de belastingplichtige het toepasselijk belastingtarief op zijn overige wereldwijd inkomen mogelijks beïnvloed ziet.

Hoe doe je de jaarlijkse belastingaangifte van Duits vastgoed in België? 

STAP 1: Bepaal de bruto huur verkregen vanuit het buitenland (in casu in 2019). Alle betaalde belastingen omtrent huurinkomsten in het buitenland mogen hiervan worden afgetrokken. Op je huurinkomsten 2019 mag je dus de Duitse belastingen van 2018 in mindering brengen.

In ons geval is er enkel de inkomstenbelasting, van het jaar voordien, die we in Duitsland betaald hebben. Andere belastingen (vb. grondbelasting, huisvuilbelasting,…) worden door SAAD geregeld.
Bron: 'Tweede verblijf verhuren in buitenland. hoe huurinkomsten aangeven?'  'Verhuurt u in het buitenland? Let op de aangifte'

Volgens artikels te lezen bij Cazimir advocaten (bron: 'Aan te geven inkomsten van verhuurd buitenlands vastgoed') en andere belastingdeskundigen (bron: 'Buitenlands vastgoed opnieuw minder belast?') wordt gesteld dat slechts 22,5% van het reële huurinkomen dient aangegeven te worden. Ze steunen hiervoor op een arrest van het Hof van Beroep van Luik. Dit is zonder meer goed nieuws voor alle eigenaars van buitenlands vastgoed.

STAP 2: Vul het bedrag uit 'stap 1' in op je belastingbrief naast titel III code n° 1130 / 2130.

TER INFO: De Belgische belastingdiensten zullen hier een vermindering op aanbrengen van 40% (forfaitair voor onkosten, onderhoud, ….)


Kan ik met een lening af te sluiten voor mijn Duitse opbrengstpanden belastingvoordeel doen in België?

De fiscaliteit m.b.t. uw 2e, 3e, 4e onroerend goed gelegen in E.E.R (Europees Economische Ruimte) is federale materie (i.t.t. je eigen woning waarvoor de gewesten bevoegd zijn, zoals ‘de woonbonus’ die recentelijk afgeschaft werd).

Kapitaalaflossing

Je kan een fiscaal voordeel halen m.b.t. je kapitaalsaflossingen en schuldsaldoverzekering indien je een hypothecair krediet hiervoor hebt onderschreven. 

Onder de rubriek ‘lange termijnsparen’ (code 1353/2353) kan je deze kapitaalaflossingen of premie inbrengen en een belastingvermindering genieten van 30% tot maximaal 2.390 euro. Dit levert je dus maximaal 717 euro netto voordeel op. Het maximale fiscaal voordelig leningsbedrag in deze rubriek is dus beperkt. Indien deze ‘superkorf’ nog gevuld is door voorgaande leningen, bijvoorbeeld door je eigen woonlening, dan zal hier nog weinig ruimtevoordeel over zijn.

Je kan evenwel van dezelfde voordelen genieten als je met een buitenlandse bank een hypothecair krediet hebt afgesloten. De lening moet ook niet volledig afgedekt zijn met een hypothecaire inschrijving. Je kan boven het maximaal leningsbedrag een hypothecair mandaat negotiëren.

Intresten

Blijft dan nog de intresten voor diegene die een lening hebben aangegaan…

Je intresten zijn fiscaal aftrekbaar van onroerende inkomsten!

Het is onbelangrijk of het krediet toegestaan wordt door een binnenlandse of een buitenlandse bank. Het moet zelfs niet een hypothecaire lening zijn. Elke lening die betrekking heeft op het verwerven van dit buitenlands pand komt in aanmerking.

Enkele voorbeelden:

     Wie een lening bekomt met als onderpand zijn onderliggende beleggingsportefeuille.

     Wie een intrestbetalend voorschot op zijn groepsverzekering heeft aangevraagd.

     Wie zijn I.P.T. (individuele pensioentoezegging) of V.A.P.Z. in pand geeft.

In tegenstelling tot je Duitse aangifte, waar je ook reeds de totaliteit van de intresten in mindering hebt kunnen brengen, zijn de intresten aftrekbaar voor zover je voldoende in België belastbare onroerende inkomsten hebt. Als je enkel over een eigen woning beschikt, zal er geen ruimte zijn voor intrestaftrek aangezien het K.I. van je eigen woning vrijgesteld is van deze belastingen.

De fiscale besparing gebeurt aan ‘normaal tarief ‘ en kan dus oplopen tot 50% (plus gemeentebelasting).


CONCLUSIE : lenen is ook fiscaal voordelig in België voor aankoop van uw Duits vastgoed.

Je koopt een beleggingspand in Duitsland. Je betaalt aan de Duitse bank een semi-bullet krediet (vaste termijnkrediet met een beperkte jaarlijkse kapitaalsaflossing, vb 3%/jaar) en een intrestvoet van 1,6% op 10 jaar vast (tarief 02/06/2020).

Je hebt nog een 2e woonst of diverse andere investeringspanden in België gelegen, dan halveer je de kost van deze lening tot 0,8%. Hiertegenover staat een huuropbrengst van gemiddeld 5,5%!

Wil je meer weten over de belastingaangifte van je verhuurvastgoed in Duitsland? Je leest het in deel één van onze blog 'Wegwijs':


Rendimmo - Expert "Investeren Duits vastgoed"
Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Hoe werkt de belastingaangifte van Duits vastgoed voor Nederlandse residenten?

Hoe gaat belastingtechnisch de aangifte van Duits vastgoed voor Nederlanders (residenten) in zijn werk. In dit artikel wordt uitgelegd hoe u de belastingaangifte moet invullen en waarom Duit vastgoed fiscaal voordelig is voor een Nederlander.

11 januari 2021

Lees meer

Vastgoed beleggen voor Dummies: Investeer in een huis van vertrouwen!

7 gouden tips voor een succesvolle vastgoedinvestering

15 december 2020

Lees meer

Ononderbroken stijging van de Duitse vastgoedprijzen

De nieuwe Duitse ‘Lockdown light’ voelt wel anders aan dan de eerste. In het voorjaar vreesden het bedrijfsleven en de politiek niets minder dan de ondergang van de Duitse economie met een ineenstorting van de vastgoedmarktprijzen voor gevolg. Niets is minder waar...

27 november 2020

Lees meer

Investeren in Duits vastgoed: er zijn nog zekerheden…

Wanneer de waarde van de gangbare bancaire producten keldert, moeten experts op zoek naar andere oplossingen voor vermogensbescherming en rendement.

27 november 2020

Lees meer

Belgische huurinkomstenbelasting: kromme situatie (eindelijk) rechtgetrokken?

We trappen een open deur in: De Belgische belastingwetgeving rond huurinkomsten is in strijd met de Europese fiscale regelgeving. Ook bij Rendimmo hebben we dit al meermaals aangekaart in verschillende blog- en nieuwsberichten. De Belgische staat werd hiervoor ook beboet. Mede daardoor komt er nu eindelijk schot in de zaak.

13 november 2020

Lees meer

Schenkingen van Duits vastgoed: win-win situaties

Successieplanning blijft voor de meeste Belgen een heet hangijzer. Burgerzin is een mooie zaak, maar dit betekent niet dat u het zeggenschap over uw zuurverdiende kapitaal zomaar wilt afstaan aan de overheid.

23 oktober 2020

Lees meer

Is investeren in vastgoed nog wel vast… en goed?

Mensen stellen ons vaak de vraag of investeren in vastgoed nog wel zo’n goed idee is. Die onzekerheid is begrijpelijk: De verwoestende vastgoedcrash in 2007-2008 gaf ons een schoolvoorbeeld van hoe je zelfs de meest solide markt op zijn grondvesten kan doen daveren. Belangrijke nuance: De vastgoedmarkt in Noord Europa is nooit gecrasht! We deelden in een malaise die elders in de wereld ontstond. Dus ja: Vastgoed blijft hier een slimme investering!

22 oktober 2020

Lees meer

Hoe de waarde van mijn huis bepalen – Het kompas voor een succesvolle vastgoedbelegging

Op basis van welke waarderingsfactoren schat men de prijs van een gebouw meestal in België in? Is dit identiek in Duitsland? We leggen het uit in dit artikel

3 september 2020

Lees meer

Duits Vastgoed – Positief getest door experten

Marktleider in Immobiliën, ImmobilienScout 24, brengt positieve analyse omtrent de prijsontwikkelingen. Het bureau voor statistiek meldt goed nieuws over het eerste kwartaal 2020.

3 augustus 2020

Lees meer

Duitse studie: Woonvastgoed extra aantrekkelijk in crisistijden

Woonvastgoed geeft elke vastgoedinvesteerder de meeste zekerheden. De vraag naar eenvoudige standaardwoningen of appartementen blijft groot. Wonen is immers een basisbehoefte van elke mens.

24 juni 2020

Lees meer

Wegwijs: uw belastingaangifte in Duitsland van Duits verhuurd vastgoed

Belastingaangifte in Duitsland voor uw Duits verhuurd onroerend goed. Hoe begin je hieraan? Deel 1

4 juni 2020

Lees meer

Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!

Investeren met goedkoop geld van de bank, kan dat? Absoluut! Het is momenteel zelfs uiterst voordelig gezien de historisch lage rentevoeten. Door gebruik te maken van een bankkrediet, creëer je een hefboomeffect op je eigen vermogen. Je kan je rendement zo verveelvoudigen!

26 mei 2020

Lees meer

Residentieel vastgoed in Duitsland, ook nu een veilige haven

Professor Dr. Nico Rottke, CEO Aamundo Holding, aan het woord in Duits Beursmagazine Der Aktionär (april 2020). Een samenvatting over de veiligheid van Duits residentieel vastgoed.

30 april 2020

Lees meer

Tijd voor verandering

Rendimmo blijft groeien, ook in 2020. Een gezonde groei brengt verandering met zich mee. Een kleine verandering in dit geval, maar wel een belangrijke. Rendement en gemoedsrust zijn en blijven, zoals altijd, onze vaste waarden als vastgoedcoach. Om dit nog duidelijker te maken, steken we ons logo in een nieuw jasje!

18 juni 2020

Lees meer

Hoe kan ik nog rendabel pensioensparen?

Pensioensparen via een levensverzekering of een bancair fonds is al een hele tijd ingeburgerd. Maar geeft dit nog het beoogde rendement? Wij denken er anders over. Wil jij écht zorgeloos genieten van je oude dag? Duits vast actief zorgt voor maandelijkse gegarandeerde inkomsten en is de ideale aanvulling op je pensioen. Je leest er hier alles over.

23 april 2020

Lees meer

Is mijn vastgoed in Duitsland Corona-proof?

De huidige gezondheidscrisis is van een heel ander gehalte van Corona dan de financiële crisis die ondertussen meer dan 10 jaar achter ons ligt. De impact ervan weliswaar op de economie, de financiele markten en beurzen etc. is vergelijkbaar met de schokgolf van grote verliezen en koopkrachtdaling die investeerders, op zoek naar rendement en vermogensgroei, ook toen ervoeren.

3 april 2020

Lees meer

Coronavirus verlamt woningmarkt

Als gevolg van de bijna-lockdown sinds 18 maart het aantal transacties op de woningmarkt drastisch gedaald, blijkt uit cijfers van de notarissen. Het is wel nog te vroeg om al een ernstige uitspraak te doen over de prijsevolutie...

2 april 2020

Lees meer

Vaste en veilige investering in tijden van crisis

Het corona virus zorgt ook voor ongeziene economische rampen. De beurs crasht met -40% (Bel 20 -40% en de Eurostoxx -38% sinds hun top), bedrijven gaan over kop, ook de obligatoire markt ligt op rampkoers… Er is maar één zekerheid: mensen hebben een woning nodig, ook in tijden van Coronacrisis. Geef daarom de kans aan anderen om een veilige thuis te hebben in deze bizarre tijden en geniet daarbij zelf van 5 tot 6% huurrendement. Een echte win-winsituatie, toch?

19 maart 2020

Lees meer

Pourquoi le Belge se rue sur l’immobilier allemand

Artikel enkel beschikbaar in het frans - gepubliceerd door "La Dernière heure"

18 februari 2020

Lees meer

Niet dat ze er willen wonen, maar om de drie dagen koopt Belg een woning in Duitsland

Duitsland het nieuwe Spanje? Zo’n vaart loopt het nog niet. Maar de verkoop van Duitse immo aan Belgen versnelt wel. Dat stelt Luc Dewulf van Rendimmo, marktleider in Duitse immo, vast. Maar niet dat die Belgen daar gaan wonen. Hoe komt dat?

17 februari 2020

Lees meer

HLN - Dichtbij, domotica en Duitsland: dit zijn enkele van dé woontrends voor 2020

Elk nieuw jaar brengt nieuwe trends met zich mee. Vijf vastgoedexperts vertellen nu al waar we ons volgend jaar aan mogen verwachten in de woon- en vastgoedwereld.

17 december 2019

Lees meer

TRENDS: Beleggen in Duits vastgoed: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van een investering in Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

TRENDS: Duits vastgoed kopen: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van het kopen van Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

"van spaarboekje naar vastgoed, te laat of te moeilijk?"

De stap van spaarboekje naar vastgoed is misschien wel al enige tijd aan de gang, maar toch hebben de meeste spaarders die stap nog niet gezet. De bedragen die op spaarrekeningen geparkeerd staan, blijven zonder meer astronomisch.

9 oktober 2019

Lees meer

“Voor mij een appartement, bitte” Duits vastgoed

Nieuwe trend: Vlamingen kopen massaal vastgoed in Duitsland om te verhuren, dit jaar voor 20 miljoen euro. Ze gaan er niet zelf wonen, maar innen enkel de hoge huur. “Duits ‘betongoud’ heeft een rendement van 5 %. Dat is meer dan een spaarboekje.”

13 mei 2019

Lees meer

Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Wie geïnvesteerd heeft in Duits vastgoed, dient jaarlijks een belastingaangifte te doen in Duitsland. Duitsland is heffingsbevoegd. Omdat er eveneens een dubbelbelastingverdrag bestaat met België (wet 18/9/2003), zal u geen tweemaal over het inkomen uit hetzelfde onroerend goed getaxeerd worden.

6 mei 2020

Lees meer

De omgekeerde wereld: Duitse bank KfW gaat klanten geld toestoppen als ze een hypotheeklening afsluiten

Duitse privé-personen en kmo’s kunnen binnenkort profiteren van de negatieve rentetarieven. Dat schrijft de Frankfurter Allgemeine Zeitung. De staatsbank KfW wil vanaf volgend jaar leningen met negatieve rente verstrekken aan wie bouwt. Wie geld leent krijgt dan meer geld terug dan hij voor de lening betaalt.

29 april 2020

Lees meer

Europese druk kan pad effenen voor lagere taks op buitenlands vastgoed

Europa zet België onder druk om de verschillende fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weg te werken. Dat kan positief zijn voor wie een buitenlands huis heeft.

12 februari 2020

Lees meer

Is Belgisch vastgoed overgewaardeerd?

Standard & Poor’s, de OESO, het IMF, de Nationale Bank… Elk jaar publiceren die instellingen rapporten waaruit blijkt dat de vastgoedprijzen in België overgewaardeerd zijn. Is dat zo?

25 oktober 2019

Lees meer

Successieplanning: De techniek van de gesplitste aankoop van een onroerend goed

Investeerders vragen zich soms af wat nu de meest interessante operatie is in het kader van hun successieplanning? Eerst zelf een onroerend pand aankopen en dan deze later schenken aan kinderen of aanverwanten, of eerst een schenking doen van liquide middelen aan hun kinderen en nadien een gesplitste aankoop van het onroerend goed doen in naakte eigendom ( de kinderen) en in vruchtgebruik ( de ouders)

19 juli 2019

Lees meer

“Betaalbaar vastgoed met hoog rendement én huurgarantie”

Wist u dat Duits vastgoed ongekende mogelijkheden biedt voor een gewaarborgd rendement van 5% netto? Soms liggen opportuniteiten in vastgoed voor het grijpen, alleen is niet iedereen ervan op de hoogte. Onafhankelijke vastgoedcoach Rendimmo neemt u graag mee voor een bezoek aan Duitsland en ontzorgt zijn investeerders compleet.

8 april 2019

Lees meer
keyboard_arrow_up

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x