13 mai 2019
"Un appartement pour moi, bitte" IMMOBILIER ALLEMAND
"Un appartement pour moi, bitte" IMMOBILIER ALLEMAND
Nouvelle tendance : les Flamands achètent massivement des biens immobiliers en Allemagne pour la location, cette année pour 20 millions d'euros
Philippe Ghysens / 13 mai 2019 / 08h57 Source : Het Laatste Nieuws (traduit en français)
Nous avons maintenant aussi une brique allemande dans le ventre: depuis janvier 2017, les Flamands ont acheté pour 10 millions d'euros d'appartements en Allemagne. Ils n'y vivent pas eux-mêmes, mais ils perçoivent le loyer élevé. L'or en béton "allemand" a un rendement de 5%. C'est plus qu'un compte d'épargne.
"L'immobilier à l'étranger a toujours été populaire auprès des Flamands. Nous achetons une maison de vacances en France ou une villa sur la Costa espagnole pour y passer initialement les vacances nous-mêmes et finalement nous y installer. Mais les acheteurs d'appartements allemands n'ont pas du tout l'intention d'y vivre - certains d'entre eux n'y jetteront qu'un coup d'œil. Ils ne s'intéressent qu'aux revenus locatifs. Selon la société immobilière Rendimmo, au cours des deux dernières années, les Flamands ont acheté pour 10 millions d'euros de biens immobiliers dans les régions frontalières de Rhénanie-du-Nord-Westphalie et de Rhénanie-Palatinat et ce montant doublera cette année. L'entreprise prévoit de vendre 100 appartements à des Flamands cette année.
L'immobilier chez nos voisins de l'Est est considéré comme une alternative rentable et sûre au compte d'épargne. L'Allemagne dispose d'un gigantesque marché locatif - beaucoup plus grand que celui de la Belgique. Alors que dans notre pays, un quart de la population loue - et le reste est propriétaire -, en Allemagne, c'est la moitié. Et dans les régions frontalières, même 60% sont locataires. La demande est énorme et dépasse l'offre. Depuis 2011, les loyers ont augmenté de 4,5 % par an. "Dès qu'un bien locatif est disponible sur le marché, il attire immédiatement 20 personnes intéressées. Nous avons récemment lancé un projet avec 27 appartements sur le marché. En une semaine seulement, 110 locataires potentiels se sont déjà manifestés ", déclare Luc Dewulf de Rendimmo.
Surface
Les appartements allemands sont petits par rapport aux standards belges. "Parce que les Allemands vivent petits : avec quatre dans un appartement de 50 m², est tout à fait normal. Notre groupe cible de locataires n'est pas non plus la classe supérieure. Ces dernières années, l'Allemagne a connu un afflux important de nouveaux résidents qui ont également besoin d'un abri ", explique Dewulf.
Un appartement de 53 m² est déjà disponible pour 67.000 euros, un appartement un peu plus grand de 81 m² coûte 102.000 euros. Le rendement locatif brut par an s'élève à 5,70% - 3 819 et 5 814 euros respectivement. Mais il y a encore quelque coûts à considérer. "Le propriétaire paie lui-même ses impôts en Allemagne. Le montant brut sera réduit de 8 à 15%. Un rendement de 5,5 % devient 5 %. L'impôt que vous payez encore sur cette propriété en Belgique est négligeable", dit Dewulf. Les frais d’écriture – les frais de transfert, en Allemagne - sont de 5 à 6,5%, selon la région, et les frais de notaire sont de 2,5%.
Ce n'est pas seulement la forte demande de logements qui explique le succès auprès de la population flamande. En Allemagne, les propriétaires sont également bien protégés contre les défaillants. Si un locataire ne paie pas son loyer à temps, son nom est enregistré dans une base de données. "Alors il ne peut plus louer d’appartement. C'est une forme extrême du fameux "grundlichkeit" allemand, mais vous pouvez vous demander si c'est socialement défendable. Bien sûr, cela offre beaucoup de sécurité à l'investisseur, car il aura rarement ou jamais à faire à des défaillants ", explique Dewulf.
Revenu passif
Les trois quarts des propriétaires flamands de biens immobiliers allemands ont plus de 50 ans et recherchent une alternative au compte d'épargne, dont le rendement moyen est toujours de 0,15%. L'un des premiers acheteurs de biens immobiliers allemands est Katrin Van de Water d'Anvers Il y a deux ans, elle est devenue propriétaire d'un appartement en Rhénanie du Nord-Westphalie pour 80.000 euros. "J'avais déjà acheté un appartement à Anvers comme investissement, mais cela ne s'est pas avéré être une bonne décision. Au début, j'avais un locataire qui ne payait pas, puis l'appartement est resté vide pendant neuf mois, donc le rendement est inférieur à zéro."
"Je n'ai pas tous les inconvénients du bâtiment d'Anvers en Allemagne : il est immédiatement loué, n'est jamais vide et le rendement est beaucoup plus élevé, entre cinq et six pour cent. Ainsi, chaque mois, je reçois 450 euros sur mon compte bancaire, ce qui est un exemple classique de "revenu passif". Je n'ai pas à m'inquiéter pour ça non plus. Tout est arrangé pour moi."
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