8 décembre 2021

Un patrimoine immobilier fertile : une question de chance ? partie 1

Devenir riche dans l'immobilier ... qui ne le voudrait pas ? De plus en plus de jeunes explorent également les possibilités d'accroître durablement leur patrimoine grâce à l'investissement immobilier. En tant que concept, il ne pourrait être plus attrayant : voir le capital croître "sans effort significatif". C'est également là que réside l'idée fausse : une richesse immobilière aussi fertile ne se crée pas toute seule... et n'a rien à voir non plus avec la chance. Le secret ? Une stratégie cohérente axée sur 8 domaines clés. 


Dans ce diptyque, nous examinons de plus près ces points clés cruciaux :

L'effet de levier : le secret du capitalisme

La règle de base pour un investissement immobilier réussi et rentable ? N'utilisez jamais uniquement vos fonds propres, mais choisissez le bon financement auprès de la banque. Laissez ensuite jouer le principe de "l'argent fait l'argent" : vous achetez par exemple des appartements locatifs dont les revenus locatifs dépassent largement les coûts et les intérêts de crédit. Vous n'aurez pas besoin d'un capital initial important, surtout pas pour vos investissements dans l'immobilier géré en Allemagne. Dans tous les cas, vous percevrez un excédent mensuel sur votre capital, mais la plus grande valeur ajoutée se fera sentir à la fin du parcours : lorsque vous vendrez le bien à l'expiration de votre prêt. Ou comment "un peu d'argent" permet de gagner beaucoup plus d'argent. La banque est généralement favorable aux investissements immobiliers ; pour elle, il s'agit de "dettes positives". Les risques typiques, tels que la vacance, sont également éliminés de manière experte dans un concept d'investissement bien pensé. Tout le monde y gagne, en d'autres termes. Vous voyez : cet effet de levier n'a rien à voir avec la chance, mais avec l'utilisation optimale des systèmes en jeu.

Investissements immobiliers : plus c'est passif, mieux c'est

Pourquoi la banque privilégie-t-elle les investissements immobiliers ? C'est simple : il s'agit généralement d'investissements statiques. Contrairement aux actions, par exemple, elles ne sont pas négociées rapidement et les facteurs capricieux tels que les émotions ne jouent aucun rôle. Il n'y a pas besoin d'un discours marketing intelligent, du moins pas lorsque vous travaillez avec les bons partenaires.

Cela signifie aussi, bien sûr, qu'en tant qu'investisseur, vous devez être discipliné. Les règles du jeu et les modalités de paiement et de versement sont clairement établies à l'avance : vous les suivez à la lettre.

Indépendamment du fait que le bien puisse être vendu rapidement, cette forme de création de richesse ne nécessite que peu ou pas d'intervention personnelle. La nature "rigide" du crédit bancaire atténue le réflexe humain de vouloir exercer une influence rapidement ; une bonne chose à long terme.

Recherchez les bonnes affaires (parce qu'il y en a !).

Avec des actions, il est difficile de faire de véritables "affaires". Après tout, c'est le prix de l'action qui fixe et détermine toutes les attentes.

Il en va différemment pour le marché immobilier. Il n'y a pas de véritable facteur de régulation ici : le prix d'un bien est déterminé par le vendeur et est donc par définition plus volatile. Raisons personnelles, raisons fiscales, raisons financières... elles jouent toutes un rôle. La pression du temps, en particulier, fait que les biens immobiliers sont régulièrement vendus en dessous de leur juste valeur marchande.  

Avant tout, comprenez que votre rendement est déterminé au moment où vous achetez le bien. Une vision bien réfléchie, des conseils professionnels et des connaissances de base suffisent pour obtenir la meilleure offre... là encore, cela n'a rien à voir avec la chance !

Vous souhaitez encore plus de sécurité ? Il existe même des formules selon lesquelles le promoteur du projet lui-même démontre noir sur blanc la valeur du marché sur la base de rapports d'experts et d'études de marché élaborés.

Travaillez vous-même sur la plus-value

Les actions ne prennent de la valeur que lorsque leur cours l'impose. En tant qu'investisseur, vous n'avez aucune influence sur ce point. Pour l'immobilier, c'est bien sûr différent ! En tant qu'investisseur immobilier, vous disposez d'un large éventail d'options pour augmenter vous-même le prix de votre bien.

3 exemples :

  • Supposons que vous tombiez sur une propriété totalement négligée. Cela peut encore être un investissement intelligent. Vous pouvez dépouiller complètement la propriété et l'embellir à partir de zéro pour créer un beau bien immobilier. Résultat : vous attirez un autre type de locataire et le loyer est plus élevé.
  • Investir dans des améliorations de confort : en tant que propriétaire, vous pouvez convenir avec le locataire de rénover la salle de bains, par exemple, ou de poser un nouveau plancher. Le code civil allemand donne alors au propriétaire le droit de récupérer 8% de la facture de rénovation auprès du locataire.
  • Les possibilités d'amélioration sont nombreuses : vous pouvez par exemple ajouter un balcon. C'est aussi l'occasion d'augmenter le loyer et d'accroître la valeur marchande finale.

Un partenaire vraiment fiable vous présentera immédiatement, en tant qu'investisseur, un cahier des charges contenant tous les détails des rénovations prévues dans le complexe acheté : approuvé et payé par le notaire allemand. Dans ce cas, la plus-value du bien est réalisée dès le départ ! Encore une fois : il n'est pas question de chance ici !

Vous êtes curieux de connaître les quatre autres clés de votre réussite dans l'immobilier ? Ne manquez pas de lire notre prochain bulletin d'information. 


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