19 mars 2021
Pour chaque deuxième séjour à l'étranger, il y a un revenu cadastral
Suite à un arrêt de la Cour européenne de justice, le législateur belge a modifié le régime fiscal controversé applicable aux biens immobiliers étrangers. Tous les biens immobiliers étrangers - estimés à 150 000 - se verront attribuer un revenu cadastral. Cette mesure devrait éliminer la discrimination entre les biens immobiliers belges et étrangers.
Immobilier étranger
De quoi s'agit-il ?
Tout comme pour les biens immobiliers belges, les Belges qui possèdent des biens immobiliers étrangers doivent les déclarer dans leur déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Toutefois, le montant exact qui doit être déclaré diffère actuellement selon qu'il s'agit d'un bien belge ou étranger et que le bien est loué ou non.
Deuxième résidence en Belgique
Pour les biens immobiliers belges qui ne sont pas loués ou mis en location à des particuliers, seul le revenu cadastral indexé ("KI") majoré de 40 % doit être déclaré, quel que soit le revenu locatif réel. Si le bien est utilisé à des fins professionnelles ou loué à une entreprise, le bailleur est imposé sur le montant total du loyer effectif et des avantages locatifs. Toutefois, ce revenu locatif brut est automatiquement réduit d'une déduction forfaitaire de 40 % pour frais (qui ne peut dépasser les 2/3 du KI multiplié par un coefficient de revalorisation).
Deuxième résidence à l'étranger
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger qui est mis en location, vous devez en principe déclarer le montant total du loyer et des avantages locatifs, quelle que soit la qualité du locataire et qu'il soit ou non utilisé à des fins professionnelles.
Pour un bien étranger non loué, vous devez déclarer la valeur locative réelle. Il s'agit du loyer brut annuel moyen que vous auriez pu obtenir en cas de location. L'administration a précédemment admis, sous la pression de l'Europe, dans une circulaire du 29 juin 2016 (Circ. AAFisc n° 22/2016, Ci.704.681) que pour cette valeur locative, vous pouvez faire appel à la valeur locative fictive déterminée à l'étranger (comme la valeur locative brute française, la WOZ-waarde néerlandaise et la valor catastral espagnole).
Pour les biens immobiliers étrangers loués, on peut se référer à la jurisprudence de la Cour d'appel de Liège qui a jugé que le contribuable est autorisé, compte tenu de l'inégalité de traitement, à ne reprendre que 22,5% des revenus locatifs bruts perçus dans la déclaration fiscale.
Clause de progression
Bien que ces montants soient exonérés de l'impôt des personnes physiques en Belgique, ils sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition progressif applicable à vos autres revenus (c'est ce qu'on appelle l'"exonération avec réserve de progression"). Compte tenu de la différence de base imposable, le propriétaire d'un bien étranger sera de facto plus lourdement taxé.
Discrimination
La Belgique a déjà été condamnée à plusieurs reprises par la CJCE pour cette différence de traitement fiscal entre les biens immobiliers belges et étrangers. Dans son dernier arrêt (CJCE 12 novembre 2020, C-842/19), la Cour a imposé une amende de 2 000 000 € à l'État belge, ainsi qu'une astreinte journalière de 7 500 € tant qu'il ne sera pas remédié à cette discrimination.
K.I. pour les biens immobiliers étrangers
C'est pourquoi le législateur belge a trouvé une solution urgente : un KI sera attribué à chaque bien étranger. Tout comme cela existe déjà aujourd'hui pour tous les biens immobiliers belges. Le KI est le revenu locatif net annuel théorique du bien pour l'année 1975 et est indexé chaque année pour être actualisé. Néanmoins, le KI est toujours bien inférieur à la valeur locative réelle.
Pratique
Le KI pour les biens immobiliers étrangers sera déterminé sur une base fixe en appliquant un facteur de correction à la valeur de vente actuelle afin d'obtenir la valeur en 1975 (pour une valeur de vente en 2020, le facteur de correction est de 15,036). Le montant obtenu est ensuite multiplié par 5,3 % pour ramener la valeur de vente à une "valeur locative" fictive.
Par exemple, une maison de vacances étrangère dont la valeur de vente actuelle est de 425 000 € se voit attribuer un IK de 1 500 €.
Entre-temps, l'administration fiscale a également publié une FAQ contenant des explications supplémentaires sur la nouvelle réglementation (Circ. n° 2021/C/21 du 1er mars 2021).
Déclaration spontanée, mais les autorités fiscales contactent les contribuables qui possédaient déjà des biens immobiliers étrangers avant 2021.
Le contribuable (c'est-à-dire le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel, tel que l'usufruit) doit faire une déclaration spontanée des informations nécessaires. Concrètement, les informations suivantes doivent être fournies : une description du bien, son emplacement, la valeur de vente normale de biens similaires dans la région ou, si elle n'est pas connue, le prix et l'année d'achat ainsi que le coût et la date d'achèvement des travaux de rénovation. L'exactitude des informations fournies serait vérifiée, entre autres, par l'échange d'informations entre les États membres européens ou par des outils tels que Google Earth.
Les propriétaires qui possédaient déjà des biens immobiliers étrangers avant 2021 ont jusqu'au 31 décembre 2020 pour faire cette déclaration. Toutefois, les personnes qui ont déjà déclaré dans le passé un revenu provenant d'un bien immobilier étranger dans leur déclaration d'impôts seront également contactées par les autorités fiscales.
Ceux qui n'acquièrent ou ne vendent un bien immobilier à l'étranger qu'au cours de l'année 2021 ou plus tard doivent le déclarer dans les 4 mois. Cette période commence au plus tôt le 25 février 2021 (c'est-à-dire la date de publication de la loi au Moniteur belge). Ainsi, toutes les parties concernées disposent d'au moins quatre mois pour déposer une déclaration fiscale, y compris celles qui auraient acheté des biens immobiliers étrangers entre le 1er janvier 2021 et le 25 février 2021.
Les autorités fiscales espèrent disposer de toutes les informations en mars 2022, afin que les biens puissent être déclarés dans la déclaration de juin de la même année.
Cette approche peut entraîner une économie d'impôt limitée. Compte tenu des implications fiscales limitées, il n'est peut-être pas utile de contester les déclarations précédemment déposées sur la base de cet arrêt.
Des alternatives ?
Parmi les alternatives proposées pour se conformer à l'arrêt de la Cour, citons l'exonération totale des biens immobiliers étrangers (comme c'est déjà le cas aujourd'hui pour l'impôt sur les sociétés) ou la réforme de l'impôt sur les biens immobiliers belges (lire : le revenu locatif réel ou la valeur locative comme base imposable au lieu de l'IK). Cette dernière solution impliquerait toutefois une augmentation des impôts à laquelle aucun politicien n'a osé s'aventurer. Une exonération complète (sans réserve de progression) semble être une solution efficace et en tout cas plus adéquate que la tâche considérable à laquelle l'administration belge doit faire face actuellement.
Entreprise
Le projet de loi n'a aucune incidence sur le traitement fiscal des biens immobiliers étrangers détenus par une société belge. Tant pour ses biens immobiliers belges qu'étrangers, l'entreprise devra déclarer les revenus locatifs réels. Toutefois, les revenus locatifs étrangers sont en principe exonérés en Belgique en vertu de la convention préventive de double imposition conclue avec l'État où se trouve le bien. Contrairement à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, le principe de l'exonération avec réserve de progression n'a pas été adopté dans l'impôt sur les sociétés, mais une exonération pure et simple s'applique. Par conséquent, les problèmes décrits ci-dessus ne s'appliquent pas ici.
Depuis l'exercice d'évaluation 2021, les pertes étrangères provenant de biens immobiliers étrangers (par exemple, suite à l'amortissement du bien immobilier pris à l'étranger) ne sont plus immédiatement déductibles en Belgique dans le chef de la société belge, sauf si ces pertes sont définitives et se rapportent à un État membre situé dans l'EEE (c'est-à-dire lors de la vente du bien immobilier étranger ou de la cessation de toute activité à l'étranger et dans la mesure où ces pertes n'ont pas été déduites à l'étranger).
Erik Sansen et Bernd Tiebout
Avocats Sansen International Tax Lawyers
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