26 mei 2020

Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!

“Financial leverage” of “hefboomeffect” is hét middel om rijk(er) te worden door te lenen. Heerlijk goedkoop gebruik maken van de centen van de bank, dat is waar het hefboomeffect om draait. Hiervoor is geen extra risico of waaghalzerij voor nodig, gewoon even “anders denken” over centen beleggen en je bent er. De bank krijgt zelf nog nauwelijks iets als ze haar kapitaal parkeert, dus waarom zou ze het niet goedkoop proberen te slijten aan particulieren? En dat is nu net wat er gebeurt. De lage rentevoeten stellen mensen in staat te lenen zonder hoge interesten te moeten betalen en dit creëert zeer aantrekkelijke opportuniteiten.


financieel hefboomeffect

Een eenvoudig voorbeeld

Als je € 100 investeert en je krijgt er € 200 voor terug, dan is dat een mooi rendement. Stel je nu eens voor dat je nog steeds € 100 investeert maar er slechts € 20 zelf in stopt en € 80 leent en dat je uiteindelijk dezelfde € 200 ervoor terugkrijgt. Dat betekent wel dat je € 20 eigen investering het vijfvoudige heeft opgebracht, terwijl in het eerste voorbeeld we slechts van een verdubbeling konden spreken. 

Dit is al een schoolvoorbeeld van het hefboomeffect dat ontstaat indien je leent. Door je eigen middelen tot een minimum te beperken en heel goedkoop vreemde middelen (een lening) aan te wenden, maximaliseer je je rendement.

Pas op “geld lenen kost ook geld” 

Het druist echter in tegen alles wat ons aangeleerd is en met de paplepel is meegegeven. Het gezond verstand en onze opvoeding zeggen ons meestal om alleen die dingen te kopen die we onmiddellijk kunnen betalen. Schulden doen iemand vaak boven zijn stand leven, toch?

JKP of jaarlijks kostenpercentage, schuldbemiddeling,…. Het doet bij ons allen een belletje rinkelen: lenen staat nu eenmaal gelijk aan meer terug betalen dan de eigenlijke waarde die het gekochte goed heeft. Dit kan leiden tot een niet meer te vullen financiële put. En inderdaad, bij aankoop met financiering van een wagen, een salon of andere zaken is het altijd al zo geweest dat je meer terug dient te betalen aan de bank. Daarbovenop worden we collectief herinnerd aan de gevaren van lenen, met de wereldwijde schuldencrisis.

Nochtans kan geleend kapitaal voor een veel hoger rendement van je eigen kapitaal zorgen en je vermogen doen aangroeien.

Het klopt dat je interest zal moeten betalen voor het geleend geld. Echter, indien deze interesten lager liggen dan het rendement uit je investering, kan je spreken over een positieve hefboom. Zo verdien je centen uit geleend geld. We illustreren dit graag met enkele voorbeelden.

Niet één, maar twee hefboomeffecten

Op een dag heb je je eigen woning en spaarcenten aan de kant. Je blijft verder sparen en het is dan ook verstandig om te diversifiëren in je portefeuille. Vastgoed geeft je bijkomende zekerheid door het maandelijks huurinkomen en de meerwaarde op het einde van de rit bij wederverkoop. Werk je met vreemd kapitaal? Dan treden 2 hefbomen in werking.  

Hefboom nr 1: huurrendement vastgoed

Een eerste hefboom heb je op je huurrendement. Stel dat je € 200.000 ter beschikking hebt. Je kunt er 2 appartementen van € 100.000 (inclusief kosten) mee aankopen. Maar, je koopt deze 2 panden met slechts € 50.000 eigen middelen en leent met een krediet € 150.000 aan 2 %.

Je maandelijkse huur bedraagt € 1.000, dus je jaarlijkse inkomsten bedragen € 12.000 (6 % huurrendement). Je jaarlijkse intrestkost bedraagt € 3.000 (€ 150.000 x 2 %).

De inkomsten komen hierdoor op € 9.000 (€ 12.000 jaarlijkse inkomsten – € 3.000 interestkosten). Dit levert een rendement op op je eigen vermogen van 18 % (€ 9.000 inkomsten / € 50.000 eigen inbreng).

Mocht je alles met eigen middelen betaald hebben, dan zou je nog steeds op een mooie, weliswaar een stuk lagere 6% gekomen zijn (€ 12.000 inkomsten / € 200.000 eigen inbreng).

Hefboom nr 2: meerwaarde vastgoed

Een soortgelijke tweede hefboom heb je op de meerwaarde bij wederverkoop. Ook daar kan je dankzij vreemd kapitaal een rendement behalen dat je vervolgens helemaal aan je eigen vermogen kan toevoegen.

Stel dat je de 2 appartementen verkoopt (wat wij meestal aanraden na een 10-tal jaar omwille van het wegvallen van de meerwaardebelasting in Duitsland). We hanteren een bescheiden 2,5 %/jaar meerwaarde in onze prognoses. Na één jaar zouden dan dezelfde panden € 205.000 waard zijn.

Een lening verandert natuurlijk niets aan deze stijging in waarde. Het enige verschil is dat je die volle € 5.000 verdiend zult hebben op een kleinere inleg. En dat komt natuurlijk je rendement op eigen vermogen ten goede. Zo kom je immers tot een rendement van 10 % (€ 5.000 rendement / € 50.000 eigen inbreng).

Indien je deze aankoop niet financiert met een lening, is dit 2,5 % (€ 5.000 rendement / € 200.000 eigen inbreng).

De hefbomen gecombineerd

Als je beide hefbomen optelt, kom je bijgevolg tot grote verschillen op het totaal rendement. Als je niet leent voor je investering, behaal je 8,5 % (6 % huurrendement + 2,5 % meerwaarde). Als je daarentegen driekwart leent, kom je tot een totaal rendement van 28 % (18 % huurrendement + 10% meerwaarde).

Wat na 10 jaar? 

Stel dat je na 10 jaar afgerond € 56.000 meer voor je investering kunt krijgen dan de initiële aankoopprijs (berekend aan 2,5% meerwaarde per jaar), dan zal dit op € 200.000 eigen inleg een extra rendement van 28 % opleveren (€ 56.000 meerwaarde / € 200.000 eigen inbreng).

Dit wordt echter een rendement van 112 % als je slechts € 50.000 eigen middelen hebt ingelegd en de rest gefinancierd hebt met een krediet (€ 56.000 meerwaarde / € 50.000 eigen inbreng).

Pure mathematica! 

Zoals je ziet krijg je door het juiste gebruik van de huidige lage rentevoeten, zeer aantrekkelijke rendementen. Bovendien zullen wij nooit op deze manier de rendementen voorstellen. We maken de berekening op basis van de eigenlijke aankoopsom inclusief alle kosten. Deze hefboom wordt dus niet als basis gebruikt, het kan je enkel nog meer rendement opleveren!

Het belangrijkste wat nodig is om het hefboomeffect toe te kunnen passen zijn de lage rentevoeten die nog steeds gehanteerd worden bij een lening. Het ziet er vooralsnog niet naar uit dat die heel snel zullen stijgen. Indien je op zoek bent naar een investering, maak er dan gretig gebruik van terwijl het nog kan. Naast het investeren van geleend geld, is het noodzakelijk vastgoed aan te kopen dat zijn waarde niet verliest.  

Conclusie:

Door het hefboomeffect toe te passen en goedkoop geld te lenen, kun je je opbrengst tot veel hogere rendementen “boosten”. De bank is in deze een welgekomen bondgenoot om meer te halen uit je spaargeld!

Interessant toch?!

Michel Verheggen licht in onderstaande video (5min) enkele mogelijkheden tot financiële hefboom toe.



Laat je gegevens achter via onze contactpagina en we geven gratis persoonlijk advies over hoe een financiële hefboom jouw vermogen (sterk) kan doen groeien.



Rendimmo - Expert "Investeren Duits vastgoed"
Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!

Hoe werkt de belastingaangifte van Duits vastgoed voor Nederlandse residenten?

Hoe gaat belastingtechnisch de aangifte van Duits vastgoed voor Nederlanders (residenten) in zijn werk. In dit artikel wordt uitgelegd hoe u de belastingaangifte moet invullen en waarom Duit vastgoed fiscaal voordelig is voor een Nederlander.

11 januari 2021

Lees meer

Vastgoed beleggen voor Dummies: Investeer in een huis van vertrouwen!

7 gouden tips voor een succesvolle vastgoedinvestering

15 december 2020

Lees meer

Ononderbroken stijging van de Duitse vastgoedprijzen

De nieuwe Duitse ‘Lockdown light’ voelt wel anders aan dan de eerste. In het voorjaar vreesden het bedrijfsleven en de politiek niets minder dan de ondergang van de Duitse economie met een ineenstorting van de vastgoedmarktprijzen voor gevolg. Niets is minder waar...

27 november 2020

Lees meer

Investeren in Duits vastgoed: er zijn nog zekerheden…

Wanneer de waarde van de gangbare bancaire producten keldert, moeten experts op zoek naar andere oplossingen voor vermogensbescherming en rendement.

27 november 2020

Lees meer

Belgische huurinkomstenbelasting: kromme situatie (eindelijk) rechtgetrokken?

We trappen een open deur in: De Belgische belastingwetgeving rond huurinkomsten is in strijd met de Europese fiscale regelgeving. Ook bij Rendimmo hebben we dit al meermaals aangekaart in verschillende blog- en nieuwsberichten. De Belgische staat werd hiervoor ook beboet. Mede daardoor komt er nu eindelijk schot in de zaak.

13 november 2020

Lees meer

Schenkingen van Duits vastgoed: win-win situaties

Successieplanning blijft voor de meeste Belgen een heet hangijzer. Burgerzin is een mooie zaak, maar dit betekent niet dat u het zeggenschap over uw zuurverdiende kapitaal zomaar wilt afstaan aan de overheid.

23 oktober 2020

Lees meer

Is investeren in vastgoed nog wel vast… en goed?

Mensen stellen ons vaak de vraag of investeren in vastgoed nog wel zo’n goed idee is. Die onzekerheid is begrijpelijk: De verwoestende vastgoedcrash in 2007-2008 gaf ons een schoolvoorbeeld van hoe je zelfs de meest solide markt op zijn grondvesten kan doen daveren. Belangrijke nuance: De vastgoedmarkt in Noord Europa is nooit gecrasht! We deelden in een malaise die elders in de wereld ontstond. Dus ja: Vastgoed blijft hier een slimme investering!

22 oktober 2020

Lees meer

Hoe de waarde van mijn huis bepalen – Het kompas voor een succesvolle vastgoedbelegging

Op basis van welke waarderingsfactoren schat men de prijs van een gebouw meestal in België in? Is dit identiek in Duitsland? We leggen het uit in dit artikel

3 september 2020

Lees meer

Duits Vastgoed – Positief getest door experten

Marktleider in Immobiliën, ImmobilienScout 24, brengt positieve analyse omtrent de prijsontwikkelingen. Het bureau voor statistiek meldt goed nieuws over het eerste kwartaal 2020.

3 augustus 2020

Lees meer

Duitse studie: Woonvastgoed extra aantrekkelijk in crisistijden

Woonvastgoed geeft elke vastgoedinvesteerder de meeste zekerheden. De vraag naar eenvoudige standaardwoningen of appartementen blijft groot. Wonen is immers een basisbehoefte van elke mens.

24 juni 2020

Lees meer

Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Hoewel de Belgische eigenaar belastingen betaalt in Duitsland na aangifte in de personenbelasting aldaar, is hij ook wettelijk verplicht zijn Duitse huuropbrengsten in België aan te geven.

5 juni 2020

Lees meer

Wegwijs: uw belastingaangifte in Duitsland van Duits verhuurd vastgoed

Belastingaangifte in Duitsland voor uw Duits verhuurd onroerend goed. Hoe begin je hieraan? Deel 1

4 juni 2020

Lees meer

Residentieel vastgoed in Duitsland, ook nu een veilige haven

Professor Dr. Nico Rottke, CEO Aamundo Holding, aan het woord in Duits Beursmagazine Der Aktionär (april 2020). Een samenvatting over de veiligheid van Duits residentieel vastgoed.

30 april 2020

Lees meer

Tijd voor verandering

Rendimmo blijft groeien, ook in 2020. Een gezonde groei brengt verandering met zich mee. Een kleine verandering in dit geval, maar wel een belangrijke. Rendement en gemoedsrust zijn en blijven, zoals altijd, onze vaste waarden als vastgoedcoach. Om dit nog duidelijker te maken, steken we ons logo in een nieuw jasje!

18 juni 2020

Lees meer

Hoe kan ik nog rendabel pensioensparen?

Pensioensparen via een levensverzekering of een bancair fonds is al een hele tijd ingeburgerd. Maar geeft dit nog het beoogde rendement? Wij denken er anders over. Wil jij écht zorgeloos genieten van je oude dag? Duits vast actief zorgt voor maandelijkse gegarandeerde inkomsten en is de ideale aanvulling op je pensioen. Je leest er hier alles over.

23 april 2020

Lees meer

Is mijn vastgoed in Duitsland Corona-proof?

De huidige gezondheidscrisis is van een heel ander gehalte van Corona dan de financiële crisis die ondertussen meer dan 10 jaar achter ons ligt. De impact ervan weliswaar op de economie, de financiele markten en beurzen etc. is vergelijkbaar met de schokgolf van grote verliezen en koopkrachtdaling die investeerders, op zoek naar rendement en vermogensgroei, ook toen ervoeren.

3 april 2020

Lees meer

Coronavirus verlamt woningmarkt

Als gevolg van de bijna-lockdown sinds 18 maart het aantal transacties op de woningmarkt drastisch gedaald, blijkt uit cijfers van de notarissen. Het is wel nog te vroeg om al een ernstige uitspraak te doen over de prijsevolutie...

2 april 2020

Lees meer

Vaste en veilige investering in tijden van crisis

Het corona virus zorgt ook voor ongeziene economische rampen. De beurs crasht met -40% (Bel 20 -40% en de Eurostoxx -38% sinds hun top), bedrijven gaan over kop, ook de obligatoire markt ligt op rampkoers… Er is maar één zekerheid: mensen hebben een woning nodig, ook in tijden van Coronacrisis. Geef daarom de kans aan anderen om een veilige thuis te hebben in deze bizarre tijden en geniet daarbij zelf van 5 tot 6% huurrendement. Een echte win-winsituatie, toch?

19 maart 2020

Lees meer

Pourquoi le Belge se rue sur l’immobilier allemand

Artikel enkel beschikbaar in het frans - gepubliceerd door "La Dernière heure"

18 februari 2020

Lees meer

Niet dat ze er willen wonen, maar om de drie dagen koopt Belg een woning in Duitsland

Duitsland het nieuwe Spanje? Zo’n vaart loopt het nog niet. Maar de verkoop van Duitse immo aan Belgen versnelt wel. Dat stelt Luc Dewulf van Rendimmo, marktleider in Duitse immo, vast. Maar niet dat die Belgen daar gaan wonen. Hoe komt dat?

17 februari 2020

Lees meer

HLN - Dichtbij, domotica en Duitsland: dit zijn enkele van dé woontrends voor 2020

Elk nieuw jaar brengt nieuwe trends met zich mee. Vijf vastgoedexperts vertellen nu al waar we ons volgend jaar aan mogen verwachten in de woon- en vastgoedwereld.

17 december 2019

Lees meer

TRENDS: Beleggen in Duits vastgoed: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van een investering in Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

TRENDS: Duits vastgoed kopen: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van het kopen van Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

"van spaarboekje naar vastgoed, te laat of te moeilijk?"

De stap van spaarboekje naar vastgoed is misschien wel al enige tijd aan de gang, maar toch hebben de meeste spaarders die stap nog niet gezet. De bedragen die op spaarrekeningen geparkeerd staan, blijven zonder meer astronomisch.

9 oktober 2019

Lees meer

“Voor mij een appartement, bitte” Duits vastgoed

Nieuwe trend: Vlamingen kopen massaal vastgoed in Duitsland om te verhuren, dit jaar voor 20 miljoen euro. Ze gaan er niet zelf wonen, maar innen enkel de hoge huur. “Duits ‘betongoud’ heeft een rendement van 5 %. Dat is meer dan een spaarboekje.”

13 mei 2019

Lees meer

Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Wie geïnvesteerd heeft in Duits vastgoed, dient jaarlijks een belastingaangifte te doen in Duitsland. Duitsland is heffingsbevoegd. Omdat er eveneens een dubbelbelastingverdrag bestaat met België (wet 18/9/2003), zal u geen tweemaal over het inkomen uit hetzelfde onroerend goed getaxeerd worden.

6 mei 2020

Lees meer

De omgekeerde wereld: Duitse bank KfW gaat klanten geld toestoppen als ze een hypotheeklening afsluiten

Duitse privé-personen en kmo’s kunnen binnenkort profiteren van de negatieve rentetarieven. Dat schrijft de Frankfurter Allgemeine Zeitung. De staatsbank KfW wil vanaf volgend jaar leningen met negatieve rente verstrekken aan wie bouwt. Wie geld leent krijgt dan meer geld terug dan hij voor de lening betaalt.

29 april 2020

Lees meer

Europese druk kan pad effenen voor lagere taks op buitenlands vastgoed

Europa zet België onder druk om de verschillende fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weg te werken. Dat kan positief zijn voor wie een buitenlands huis heeft.

12 februari 2020

Lees meer

Is Belgisch vastgoed overgewaardeerd?

Standard & Poor’s, de OESO, het IMF, de Nationale Bank… Elk jaar publiceren die instellingen rapporten waaruit blijkt dat de vastgoedprijzen in België overgewaardeerd zijn. Is dat zo?

25 oktober 2019

Lees meer

Successieplanning: De techniek van de gesplitste aankoop van een onroerend goed

Investeerders vragen zich soms af wat nu de meest interessante operatie is in het kader van hun successieplanning? Eerst zelf een onroerend pand aankopen en dan deze later schenken aan kinderen of aanverwanten, of eerst een schenking doen van liquide middelen aan hun kinderen en nadien een gesplitste aankoop van het onroerend goed doen in naakte eigendom ( de kinderen) en in vruchtgebruik ( de ouders)

19 juli 2019

Lees meer

“Betaalbaar vastgoed met hoog rendement én huurgarantie”

Wist u dat Duits vastgoed ongekende mogelijkheden biedt voor een gewaarborgd rendement van 5% netto? Soms liggen opportuniteiten in vastgoed voor het grijpen, alleen is niet iedereen ervan op de hoogte. Onafhankelijke vastgoedcoach Rendimmo neemt u graag mee voor een bezoek aan Duitsland en ontzorgt zijn investeerders compleet.

8 april 2019

Lees meer
keyboard_arrow_up

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x