3 september 2020

Hoe de waarde van mijn huis bepalen – Het kompas voor een succesvolle vastgoedbelegging

Dat een vastgoedinvestering nooit mag gebaseerd zijn op emotionele elementen, is zonneklaar. Hoewel het vertrouwen in een immo makelaar, verzekeraar of bank essentieel zou moeten zijn, stelt de kritische investeerder zich ongetwijfeld volgende vragen: betaal ik wel de juiste prijs en wat is de waarde-evolutietrend van mijn gebouw?

Waarderingsfactoren

Hoe wordt de prijs van een huis of appartement meestal in België bepaald?  Is dit identiek in Duitsland?

Locatie is een sterke factor. Vastgoed in een villawijk of in een nieuwe verkaveling zal anders gewaardeerd worden dan in een achtergestelde of verloederde buurt. De aanwezigheid van handelszaken, vrijetijdsmogelijkheden, scholen en belangrijke vervoermogelijkheden heeft dan ook een grote impact op de waardebepaling van het vastgoed.

Ook het type woning heeft een grote impact op de prijs. Alleenstaand of half open bebouwing? Heeft ze een stijl? Hoe oud is ze en is er mogelijks renovatie geweest of gepland? Zo wordt de levensduur van een woning zonder renovatie in Duitsland op 70 jaar geschat. Elke nieuwe grondige renovatie kan de levensduur meermaals verlengen.

De bewoonbare oppervlakte is dan weer een speciaal geval. Doorgaans verwacht je meer te betalen voor grotere appartementen, maar dit is niet altijd zo. Groter is niet noodzakelijk duurder. In de Duitse stedelijke omgeving zijn eerder ‘kleine’ panden zeer gegeerd en zijn daarom in verhouding vaak meer waard.

Is er een balkon, een tuin al dan niet gemeenschappelijk, een kelder of garage/parkeerplaats? Comfort en Luxe afwerking spelen zeer zeker in België een grote rol, maar voor de doorsnee Duitser wonend in beheerd en verhuurd vastgoed dan weer veel minder. De goede EPC waarde van uw woning wint sterk aan waardering in België.

Daarenboven zijn vele van deze factoren veranderlijk in de tijd en kunnen ze de waardering op elk moment positief of negatief beïnvloeden. Soms is een factor dermate determinant dat ze de waarde van een appartement kan kelderen of sterk positief beïnvloeden.

Gebrek aan rechtlijnigheid

Elke Belgische taxateur gebruikt zijn eigen methodes voor de waardering van vastgoed, bijgevolg kunnen deze zeer verschillend zijn. Alle verzamelde data over een object wordt standvastig bijgehouden door de taxateur; maar deze schermt maximaal zijn informatie af. Deze mentaliteit leidt ertoe dat er geen centraal beheerde databank voor handen is. Elk rapport met dezelfde gegevens kan tot een totaal ander resultaat leiden.

Bij o.a. Zimmo en Immoweb kan je mits het ingeven van enkele eenvoudige gegevens ‘een prijswijzer ‘ bekomen. Dergelijk rapport geeft je al enig idee, maar is zeker niet gedetailleerd genoeg om als basis te dienen voor de prijsbepaling in een vastgoedinvestering. Investeren doe je nu eenmaal op harde betrouwbare cijfers en heeft de vereiste methodische rechtlijnigheid nodig.  

Sommige Belgen laten zich dan weer verleiden om een woning in te schatten op basis van het K.I. (kadastraal inkomen). In dit geval is het de fiscale administratie die de woning geschat heeft en een fictieve huurwaarde aan een woning heeft gegeven. Het KI is veelal een historische methode voor waardebepaling en slechts enigszins betrouwbaar bij nieuwbouwwoningen of renovaties waar het K.I. recent werd herzien.

Big data en wiskunde voor koopprijs vastgoed

De Duitsers zijn in de professionalisering van vastgoedtaxatie veel verder gevorderd dan wij. Het land is immers veel groter en miljoenen data wordt er zorgvuldig bijgehouden. Dit vormt de basis om een wiskundig waarderingsmodel uit te werken dat betrouwbare prijsschattingen van woonvastgoed naar voren kan schuiven.

Vastgoedbelegging- en kredietprofessionals kunnen in Duitsland  permanent beroep doen op een volledig digitaal georganiseerde vastgoedexpert en marktwaardeanalist, Sprengnetter GmBh. Dit onafhankelijk expertisebureau werd opgericht in 1978 en heeft haar hoofdkantoor in Bad- Neuenahr – Ahrweiler; er zijn vestigingen in Keulen, Dortmund, Berlijn en Sinzig, alsook in Oostenrijk, Slovenië, Bosnië en Servië-Montenegro. In Duitsland zelf stelt de firma 250 mensen te werk en men beschikt over meer dan 1 miljard vastgoedgegevens in een centrale database.

Vastgoedwaardering krijgt een totale digitaliseringspush; experten hoeven zich dus niet meer te verplaatsen om bezichtigingen of inspecties te doen en in tijden van “Stay at Home” is dit welgekomen. Kredietafdelingen in banken zien niet tegen ernstige vertragingen op. Ze kunnen zelf alle gegevens onmiddellijk oproepen.

Sprengnetters wiskundig waarderingsmodel is gebaseerd op de 3 belangrijkste waarderingsmethodes

• De vergelijkende methode: “Deze woning in de buurt lijkt op het mijne en dus kan ik de waardebepaling daarop baseren.”
• De vervangingsmethode: “Wat kost het om hetzelfde huis opnieuw te bouwen, met hetzelfde materiaal en op dezelfde manier?” Er wordt natuurlijk rekening gehouden met de factor “sleet” van de woning.
• De discounted cash flow-methode: “Hoe kan ik de waarde van een gebouw berekenen op basis van een reeks toekomstige cash-stromen, zijnde huurinkomsten?” Omdat er sedert 1974 in Duitsland een ‘Mietespiegel’, een huurindex en huurprijsrem ingevoerd is, heeft men hiermee een zeer grote markttransparantie gecreëerd. Dit zowel voor particulieren alsook professionals aangezien de data voor iedereen consulteerbaar is.

Door de jaarlijkse huur te vermenigvuldigen met een factor kan men via deze methode de marktwaarde van een huis of appartement afleiden.

Hoewel de prijzen tussen de verschillende methodes nog sterk kunnen verschillen, is het mogelijk om een klaardere kijk te krijgen op de minimum en maximum prijs van het pand.

Hieronder kan u gerust inzage krijgen in één van de waarderingsrapporten van een pand dat Rendimmo aanbiedt aan zijn cliënteel. Het marktwaarde rapport wordt gebruikt als kompas voor het zetten van een correcte prijs van het vastgoedproject. 

Bovendien volgt Sprengnetter de prijs van het appartement of huis in de tijd en kan de investeerder de evolutie van nabij volgen. Ook een dergelijk rapport maken we periodiek op voor onze investeerders. Zo krijgt de investeerder in Duits vastgoed een duidelijk, exhaustief en objectief beeld van de marktwaarde van het investeringspand en kan de prijsevolutie volgen.

Meer weten? laten we eens praten. Dit kan bij u thuis, op kantoor, via zoom of per telefoon ... 

Rendimmo - Expert "Investeren Duits vastgoed"