19 maart 2021

Elk tweede verblijf in het buitenland een kadastraal inkomen

Naar aanleiding van een arrest van het Europees Hof van Justitie, heeft de Belgische wetgever het omstreden fiscale regime van toepassing op buitenlands vastgoed aangepast. Alle – naar schatting 150.000 – buitenlandse onroerende goederen zullen een kadastraal inkomen toegekend krijgen. Die ingreep moet de discriminatie tussen Belgisch en buitenlands vastgoed wegwerken.

Buitenlands vastgoed

Waarover gaat het?

Net zoals voor Belgisch vastgoed moeten Belgen die een buitenlands onroerend goed bezitten, dit aangeven in hun aangifte personenbelasting. Welk bedrag precies moet worden aangegeven, verschilt momenteel evenwel naar gelang het gaat om een Belgisch of buitenlands vastgoed en of het onroerend goed al dan niet is verhuurd.

Tweede verblijf in België

Wat Belgische onroerende goederen betreft die niet worden verhuurd of verhuurd worden aan particulieren, moet enkel het geïndexeerd kadastraal inkomen (‘KI’) verhoogd met 40% worden aangegeven, ongeacht wat de werkelijke huurinkomsten zijn. Wordt het onroerend goed aangewend voor beroepsdoeleinden of verhuurd aan een vennootschap, dan wordt de verhuurder belast op het totale bedrag van de werkelijke huurprijs en huurvoordelen. Die bruto huurinkomsten worden wel automatisch verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40% (die evenwel niet meer mag zijn dan 2/3 van het KI vermenigvuldigd met een revalorisatiecoëfficiënt).

Tweede verblijf in het buitenland

Bezit u een onroerend goed in het buitenland dat wordt verhuurd, dan moet u in principe het totale bedrag van de huurprijs en huurvoordelen aangeven, ongeacht de hoedanigheid van de huurder en ongeacht de al dan niet beroepsmatige aanwending.

Voor een niet-verhuurd buitenlands onroerend goed moet u de werkelijke huurwaarde aangeven. Dit is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u had kunnen verkrijgen in geval van verhuring. De administratie aanvaardde eerder al onder druk van Europa in een circulaire van 29 juni 2016 (Circ. AAFisc nr. 22/2016, Ci.704.681) dat u voor die huurwaarde beroep kan doen op de in het buitenland vastgestelde fictieve huurwaarde (zoals de Franse ‘valeur locative brute’, de Nederlandse ‘WOZ-waarde’ en Spaanse ‘valor catastral’).

Voor verhuurd buitenlands vastgoed kan verwezen worden naar de rechtspraak van het hof van beroep te Luik die oordeelde dat het de belastingplichtige toegelaten is om, gelet op de ongelijke behandeling, slechts 22,5% van de ontvangen bruto-huurinkomsten op te nemen in de belastingaangifte.   

Progressievoorbehoud

Deze bedragen worden weliswaar vrijgesteld van personenbelasting in België, maar worden in aanmerking genomen voor het bepalen van het progressieve belastingtarief dat op uw overige inkomsten van toepassing is (d.i. de zogenoemde ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’). Gelet op het verschil in belastbare grondslag zal de eigenaar van een buitenlands vastgoed de facto zwaarder worden belast.

Discriminatie

België werd al meermaals veroordeeld door het Hof van Justitie voor dit verschil in fiscale behandeling tussen Belgisch en buitenlands vastgoed. In haar laatste arrest (HvJ 12 november 2020, C-842/19) legde het Hof een boete op aan de Belgische Staat van € 2.000.000, alsook een dwangsom van € 7.500 per dag zolang deze discriminatie niet wordt ongedaan gemaakt.

KI voor buitenlands onroerend goed

Vandaar dat de Belgische wetgever met spoed werk heeft gemaakt van een oplossing: aan elk buitenlands onroerend goed zal een KI worden toegekend. Net zoals dat vandaag al bestaat voor alle Belgische onroerende goederen. Het KI is het fictief jaarlijks netto-huurinkomen van het onroerend goed voor het jaar 1975 en wordt jaarlijks geïndexeerd om het te actualiseren. Desalniettemin ligt het KI nog steeds een stuk lager dan de actuele werkelijke huurwaarde.

Praktisch

Het KI voor de buitenlandse onroerende goederen zal forfaitair worden vastgesteld door een correctiefactor toe te passen op de actuele verkoopwaarde om zo tot de waarde anno 1975 te komen (voor een verkoopwaarde anno 2020 is de correctiefactor 15,036). Het bekomen bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met 5,3% om de verkoopwaarde terug te brengen tot een fictieve ‘huurwaarde’.

Een buitenlandse vakantiewoning met een actuele verkoopwaarde van € 425.000 krijgt zo bijvoorbeeld een KI van € 1.500 toegekend.

Inmiddels heeft de fiscale administratie ook een FAQ gepubliceerd met bijkomende toelichting omtrent de nieuwe regeling (Circ. nr. 2021/C/21 d.d. 1 maart 2021).

Spontane aangifte, maar fiscus contacteert wel belastingplichtigen die al van vóór 2021 buitenlands vastgoed hadden  

De belastingplichtige (d.i. de eigenaar of houder van een zakelijk recht, zoals het vruchtgebruik) moet zelf spontaan aangifte doen van de nodige gegevens. Concreet zal men een vragenlijst moeten invullen waarbij volgende informatie wordt aangeleverd: een beschrijving van het goed, de ligging, de normale verkoopwaarde van gelijkaardige panden in de regio of, indien niet bekend, de aankoopprijs en aankoopjaar en de kostprijs en uitvoeringsdatum van de renovatiewerken. De juistheid van de aangeleverde informatie zou worden gecontroleerd onder meer via de uitwisseling van informatie tussen de Europese lidstaten of tools zoals Google Earth.

De eigenaars die al van vóór 2021 buitenlands onroerend goed hadden, hebben tot 31 december 2020 de tijd om die aangifte te doen. Zij die in het verleden al een inkomen uit een buitenlands onroerend goed hebben vermeld in hun aangifte, zullen evenwel ook door de fiscus gecontacteerd worden.

Wie pas in de loop van 2021 of later een onroerend goed in het buitenland verwerft of verkoopt, moet daarvan aangifte doen binnen de 4 maanden. Die termijn begint ten vroegste te lopen vanaf 25 februari 2021 (d.i. de datum van de publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad). Zo krijgen alle betrokkenen zeker 4 maanden de tijd om aangifte te doen, ook zij die tussen 1 januari 2021 en 25 februari 2021 een buitenlands onroerend goed zouden hebben aangekocht.

De fiscus hoopt in maart 2022 alle informatie binnen te hebben, zodat de panden aangegeven kunnen worden in de aangifte van juni dat jaar.

Wellicht resulteert deze aanpak in een beperkte belastingbesparing. Gelet op de beperkte fiscale weerslag zal het wellicht niet de moeite lonen om op basis van dit arrest eerdere ingediende aangiftes aan te vechten.

Alternatieven?

Alternatieven die naar voor werden geschoven om tegemoet te komen aan de veroordeling door het Hof van Justitie waren onder meer een volledige vrijstelling van buitenlands vastgoed (zoals vandaag reeds het geval in de vennootschapsbelasting) of de hervorming van de belasting op Belgisch vastgoed (lees: de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde als belastbare grondslag in plaats van het KI). Dat laatste impliceert evenwel een belastingverhoging waaraan geen enkele politicus zich durfde te wagen. Een volledige vrijstelling (zonder progressievoorbehoud) lijkt wel een efficiënte oplossing die in ieder geval adequater is dan de omvangrijke taak waarvoor de Belgische administratie nu staat.

Vennootschap

Het wetsontwerp heeft geen impact op de fiscale behandeling van buitenlands vastgoed aangehouden door een Belgische vennootschap. Zowel voor haar Belgisch als buitenlands vastgoed zal de vennootschap de werkelijke huurinkomsten moeten aangeven. De buitenlandse huurinkomsten worden evenwel principieel vrijgesteld in België overeenkomstig het dubbelbelastingverdrag met de staat waar het goed is gelegen. In tegenstelling tot de personenbelasting werd in de vennootschapsbelasting het principe van de vrijstelling met progressievoorbehoud niet overgenomen, maar geldt er een zuivere vrijstelling. De hierboven beschreven problematiek speelt hier dus niet.

Sinds aanslagjaar 2021 zijn buitenlandse verliezen voortkomend uit het buitenlands vastgoed (bijvoorbeeld ingevolge de in het buitenland genomen afschrijvingen op het onroerend goed) wel niet langer meteen in België aftrekbaar in hoofde van de Belgische vennootschap, tenzij deze verliezen definitief zijn en betrekking hebben op een lidstaat gelegen in de EER (lees: bij verkoop van het buitenlands onroerend goed of stopzetting van alle activiteiten in het buitenland en voor zover die verliezen niet in het buitenland werden afgetrokken). 

Erik Sansen en Bernd Tiebout

Advocaten Sansen International Tax Lawyers


Wil u weten hoe u fiscaal kan optimaliseren a.d.h.v. Duits vastgoed? Plan een (digitaal) verkenningsgesprek in of stel een vraag via ons contactformulier.  


Elk tweede verblijf in het buitenland een kadastraal inkomen

All aboard; de Duitse vastgoedtrein!

De Duitse vastgoedmarkt onderging het laatste decennium een ware metamorfose. Tot 2011 was het magertjes en eigenaars waren zelfs ietwat pessimistisch omtrent de evolutie van Duitse vastgoedprijzen. Van een foutieve inschatting gesproken! De laatste tien jaren toonden een totaal ander beeld: prijzen stegen gemiddeld met 5% per jaar!

23 februari 2021

Lees meer

Huren zit in het DNA van de Duitser

We weten dat de Belg is geboren met een baksteen zijn maag. In Duitsland is het echter heel anders. In dit artikel nemen we onder de loep wat voor een (jonge) Duitser echt telt. Een appartement of huis kopen komt alvast niet direct in hem op.

9 februari 2021

Lees meer

Beleggen voor dummies deel 2: Hoe Duits vastgoed uw spaarboekje moeiteloos overklast

Een goed bewaard geheim - Hoe kan het dat Duits vastgoed zo rendabel is? Wij zetten de belangrijkste factoren even op een rijtje.

22 januari 2021

Lees meer

Nederlandse belastingplichtigen en belasting op Duits huurinkomen.

Hoe gaat belastingtechnisch de aangifte van Duits vastgoed voor Nederlanders (residenten) in zijn werk. In dit artikel wordt uitgelegd hoe u de belastingaangifte moet invullen en waarom Duit vastgoed fiscaal voordelig is voor een Nederlander.

11 januari 2021

Lees meer

Vastgoed beleggen voor Dummies: Investeer in een huis van vertrouwen!

7 gouden tips voor een succesvolle vastgoedinvestering

15 december 2020

Lees meer

Ononderbroken stijging van de Duitse vastgoedprijzen

De nieuwe Duitse ‘Lockdown light’ voelt wel anders aan dan de eerste. In het voorjaar vreesden het bedrijfsleven en de politiek niets minder dan de ondergang van de Duitse economie met een ineenstorting van de vastgoedmarktprijzen voor gevolg. Niets is minder waar...

27 november 2020

Lees meer

Investeren in Duits vastgoed: er zijn nog zekerheden…

Wanneer de waarde van de gangbare bancaire producten keldert, moeten experts op zoek naar andere oplossingen voor vermogensbescherming en rendement.

27 november 2020

Lees meer

Belgische huurinkomstenbelasting: kromme situatie (eindelijk) rechtgetrokken?

We trappen een open deur in: De Belgische belastingwetgeving rond huurinkomsten is in strijd met de Europese fiscale regelgeving. Ook bij Rendimmo hebben we dit al meermaals aangekaart in verschillende blog- en nieuwsberichten. De Belgische staat werd hiervoor ook beboet. Mede daardoor komt er nu eindelijk schot in de zaak.

13 november 2020

Lees meer

Schenkingen van Duits vastgoed: win-win situaties

Successieplanning blijft voor de meeste Belgen een heet hangijzer. Burgerzin is een mooie zaak, maar dit betekent niet dat u het zeggenschap over uw zuurverdiende kapitaal zomaar wilt afstaan aan de overheid.

23 oktober 2020

Lees meer

Is investeren in vastgoed nog wel vast… en goed?

Mensen stellen ons vaak de vraag of investeren in vastgoed nog wel zo’n goed idee is. Die onzekerheid is begrijpelijk: De verwoestende vastgoedcrash in 2007-2008 gaf ons een schoolvoorbeeld van hoe je zelfs de meest solide markt op zijn grondvesten kan doen daveren. Belangrijke nuance: De vastgoedmarkt in Noord Europa is nooit gecrasht! We deelden in een malaise die elders in de wereld ontstond. Dus ja: Vastgoed blijft hier een slimme investering!

22 oktober 2020

Lees meer

Hoe de waarde van mijn huis bepalen – Het kompas voor een succesvolle vastgoedbelegging

Op basis van welke waarderingsfactoren schat men de prijs van een gebouw meestal in België in? Is dit identiek in Duitsland? We leggen het uit in dit artikel

3 september 2020

Lees meer

Duits Vastgoed – Positief getest door experten

Marktleider in Immobiliën, ImmobilienScout 24, brengt positieve analyse omtrent de prijsontwikkelingen. Het bureau voor statistiek meldt goed nieuws over het eerste kwartaal 2020.

3 augustus 2020

Lees meer

Duitse studie: Woonvastgoed extra aantrekkelijk in crisistijden

Woonvastgoed geeft elke vastgoedinvesteerder de meeste zekerheden. De vraag naar eenvoudige standaardwoningen of appartementen blijft groot. Wonen is immers een basisbehoefte van elke mens.

24 juni 2020

Lees meer

Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Hoewel de Belgische eigenaar belastingen betaalt in Duitsland na aangifte in de personenbelasting aldaar, is hij ook wettelijk verplicht zijn Duitse huuropbrengsten in België aan te geven.

5 juni 2020

Lees meer

Wegwijs: uw belastingaangifte in Duitsland van Duits verhuurd vastgoed

Belastingaangifte in Duitsland voor uw Duits verhuurd onroerend goed. Hoe begin je hieraan? Deel 1

4 juni 2020

Lees meer

Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!

Investeren met goedkoop geld van de bank, kan dat? Absoluut! Het is momenteel zelfs uiterst voordelig gezien de historisch lage rentevoeten. Door gebruik te maken van een bankkrediet, creëer je een hefboomeffect op je eigen vermogen. Je kan je rendement zo verveelvoudigen!

26 mei 2020

Lees meer

Residentieel vastgoed in Duitsland, ook nu een veilige haven

Professor Dr. Nico Rottke, CEO Aamundo Holding, aan het woord in Duits Beursmagazine Der Aktionär (april 2020). Een samenvatting over de veiligheid van Duits residentieel vastgoed.

30 april 2020

Lees meer

Tijd voor verandering

Rendimmo blijft groeien, ook in 2020. Een gezonde groei brengt verandering met zich mee. Een kleine verandering in dit geval, maar wel een belangrijke. Rendement en gemoedsrust zijn en blijven, zoals altijd, onze vaste waarden als vastgoedcoach. Om dit nog duidelijker te maken, steken we ons logo in een nieuw jasje!

18 juni 2020

Lees meer

Hoe kan ik nog rendabel pensioensparen?

Pensioensparen via een levensverzekering of een bancair fonds is al een hele tijd ingeburgerd. Maar geeft dit nog het beoogde rendement? Wij denken er anders over. Wil jij écht zorgeloos genieten van je oude dag? Duits vast actief zorgt voor maandelijkse gegarandeerde inkomsten en is de ideale aanvulling op je pensioen. Je leest er hier alles over.

23 april 2020

Lees meer

Is mijn vastgoed in Duitsland Corona-proof?

De huidige gezondheidscrisis is van een heel ander gehalte van Corona dan de financiële crisis die ondertussen meer dan 10 jaar achter ons ligt. De impact ervan weliswaar op de economie, de financiele markten en beurzen etc. is vergelijkbaar met de schokgolf van grote verliezen en koopkrachtdaling die investeerders, op zoek naar rendement en vermogensgroei, ook toen ervoeren.

3 april 2020

Lees meer

Coronavirus verlamt woningmarkt

Als gevolg van de bijna-lockdown sinds 18 maart het aantal transacties op de woningmarkt drastisch gedaald, blijkt uit cijfers van de notarissen. Het is wel nog te vroeg om al een ernstige uitspraak te doen over de prijsevolutie...

2 april 2020

Lees meer

Vaste en veilige investering in tijden van crisis

Het corona virus zorgt ook voor ongeziene economische rampen. De beurs crasht met -40% (Bel 20 -40% en de Eurostoxx -38% sinds hun top), bedrijven gaan over kop, ook de obligatoire markt ligt op rampkoers… Er is maar één zekerheid: mensen hebben een woning nodig, ook in tijden van Coronacrisis. Geef daarom de kans aan anderen om een veilige thuis te hebben in deze bizarre tijden en geniet daarbij zelf van 5 tot 6% huurrendement. Een echte win-winsituatie, toch?

19 maart 2020

Lees meer

Pourquoi le Belge se rue sur l’immobilier allemand

Artikel enkel beschikbaar in het frans - gepubliceerd door "La Dernière heure"

18 februari 2020

Lees meer

Niet dat ze er willen wonen, maar om de drie dagen koopt Belg een woning in Duitsland

Duitsland het nieuwe Spanje? Zo’n vaart loopt het nog niet. Maar de verkoop van Duitse immo aan Belgen versnelt wel. Dat stelt Luc Dewulf van Rendimmo, marktleider in Duitse immo, vast. Maar niet dat die Belgen daar gaan wonen. Hoe komt dat?

17 februari 2020

Lees meer

HLN - Dichtbij, domotica en Duitsland: dit zijn enkele van dé woontrends voor 2020

Elk nieuw jaar brengt nieuwe trends met zich mee. Vijf vastgoedexperts vertellen nu al waar we ons volgend jaar aan mogen verwachten in de woon- en vastgoedwereld.

17 december 2019

Lees meer

TRENDS: Beleggen in Duits vastgoed: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van een investering in Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

TRENDS: Duits vastgoed kopen: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van het kopen van Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

"van spaarboekje naar vastgoed, te laat of te moeilijk?"

De stap van spaarboekje naar vastgoed is misschien wel al enige tijd aan de gang, maar toch hebben de meeste spaarders die stap nog niet gezet. De bedragen die op spaarrekeningen geparkeerd staan, blijven zonder meer astronomisch.

9 oktober 2019

Lees meer

“Voor mij een appartement, bitte” Duits vastgoed

Nieuwe trend: Vlamingen kopen massaal vastgoed in Duitsland om te verhuren, dit jaar voor 20 miljoen euro. Ze gaan er niet zelf wonen, maar innen enkel de hoge huur. “Duits ‘betongoud’ heeft een rendement van 5 %. Dat is meer dan een spaarboekje.”

13 mei 2019

Lees meer

Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Wie geïnvesteerd heeft in Duits vastgoed, dient jaarlijks een belastingaangifte te doen in Duitsland. Duitsland is heffingsbevoegd. Omdat er eveneens een dubbelbelastingverdrag bestaat met België (wet 18/9/2003), zal u geen tweemaal over het inkomen uit hetzelfde onroerend goed getaxeerd worden.

6 mei 2020

Lees meer

De omgekeerde wereld: Duitse bank KfW gaat klanten geld toestoppen als ze een hypotheeklening afsluiten

Duitse privé-personen en kmo’s kunnen binnenkort profiteren van de negatieve rentetarieven. Dat schrijft de Frankfurter Allgemeine Zeitung. De staatsbank KfW wil vanaf volgend jaar leningen met negatieve rente verstrekken aan wie bouwt. Wie geld leent krijgt dan meer geld terug dan hij voor de lening betaalt.

29 april 2020

Lees meer

Europese druk kan pad effenen voor lagere taks op buitenlands vastgoed

Europa zet België onder druk om de verschillende fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weg te werken. Dat kan positief zijn voor wie een buitenlands huis heeft.

12 februari 2020

Lees meer

Is Belgisch vastgoed overgewaardeerd?

Standard & Poor’s, de OESO, het IMF, de Nationale Bank… Elk jaar publiceren die instellingen rapporten waaruit blijkt dat de vastgoedprijzen in België overgewaardeerd zijn. Is dat zo?

25 oktober 2019

Lees meer

Successieplanning: De techniek van de gesplitste aankoop van een onroerend goed

Investeerders vragen zich soms af wat nu de meest interessante operatie is in het kader van hun successieplanning? Eerst zelf een onroerend pand aankopen en dan deze later schenken aan kinderen of aanverwanten, of eerst een schenking doen van liquide middelen aan hun kinderen en nadien een gesplitste aankoop van het onroerend goed doen in naakte eigendom ( de kinderen) en in vruchtgebruik ( de ouders)

19 juli 2019

Lees meer

“Betaalbaar vastgoed met hoog rendement én huurgarantie”

Wist u dat Duits vastgoed ongekende mogelijkheden biedt voor een gewaarborgd rendement van 5% netto? Soms liggen opportuniteiten in vastgoed voor het grijpen, alleen is niet iedereen ervan op de hoogte. Onafhankelijke vastgoedcoach Rendimmo neemt u graag mee voor een bezoek aan Duitsland en ontzorgt zijn investeerders compleet.

8 april 2019

Lees meer
keyboard_arrow_up

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x