30 april 2020

Residentieel vastgoed in Duitsland, ook nu een veilige haven

Professor Dr. Nico Rottke, CEO Aamundo Holding, aan het woord in Duits Beursmagazine Der Aktionär (april 2020). Een samenvatting. Lees hier het artikel in het Duits.

De gezondheidscrisis die totaal onverwacht verschenen is, zal zeker ook de vastgoedcycli beïnvloeden. Het betreft een fenomeen dat we totaal nog niet gekend hebben en dit kan onverwachte gevolgen hebben.

Het is een feit dat de vastgoedsector verre van homogeen is. De steen en mortel wordt aangebracht voor zeer verschillende doeleinden: wonen, werken, winkelen, produceren of vrije tijd doorbrengen. Covid-19 zal elk van deze doeleinden op een verschillende manier beïnvloeden. Het is duidelijk dat de crisis op elk type vastgoed een andere impact zal hebben.

Residentieel vastgoed en bevoorradingscentra als sterkhouders

De gevolgen voor winkel - en residentieel vastgoed omwille van huidige crisis ziet Dr. Nico Rottke als gunstig.

De studie van deze vastgoedexpert moet gekaderd worden in puur economische termen. Hier dient onroerend goed zuiver te worden aanschouwd als een activa in een beleggingsportefeuille. Ook maakt men een onderscheid tussen de gevolgen op korte - of middellange termijn. Dr. Nico Rottke besluit dat de gevolgen op middellange termijn hier de belangrijkste zijn.

Vandaag leven we in zeer onstabiele economische tijden en stevenen we af op een recessie waarvan de duurtijd niet te voorspellen valt. Er wordt dan vastgesteld dat de locatie van het vastgoed nog belangrijker wordt om een mooi rendement te halen. De vraag in Duitsland is zo groot dat de prijzen nauwelijks zullen schommelen.

In de commerciële sector, meer bepaald de winkelcentra, moeten we een onderscheid maken tussen lokale bevoorradingscentra en grote winkelcentra of shopping malls. Lokale bevoorradingscentra zijn ook in deze tijden onvervangbaar en dat zal niet snel veranderen. De doorbraak van het winkelen online is daarentegen volop aan de gang en grote winkelcentra passen niet meer in het plaatje van de gedigitaliseerde vraag. Ook bioscopen en vrijetijdscomplexen in het algemeen zullen negatieve gevolgen ervaren. Vanuit een investeringsperspectief kunnen we besluiten dat de bestemming van het vastgoed een grote invloed heeft.

Duitsland – focus op industrie en banksysteem 

Ook de economische stabiliteit van een land speelt een cruciale rol in de rendabiliteit van residentieel investeringsvastgoed. Als de economie sputtert, daalt het vermogen en de koopkracht van de bevolking. In extreme gevallen zou de huurder zijn huurgeld niet meer kunnen ophoesten, wat een daling van de prijzen op de vastgoedmarkt tot gevolg zou hebben.

De Duitse regering heeft niet geaarzeld om vanaf het uitbreken van de pandemie snel te reageren. Focus op een gezonde industrie en banksysteem moeten ervoor zorgen dat deze crisis snel overwonnen wordt.

Volgende grafiek geeft aan dat er een correlatie bestaat tussen het pompen van geld door de ECB in de markten, de lage rente en de stijging van de Duitse vastgoedprijzen.

In de tussentijd zijn ook Duitse wetenschappers volop aan de slag in hun zoektocht naar gepaste geneesmiddelen. Zo wordt er gespeculeerd dat er begin volgend jaar wellicht een vaccin op de markt zal zijn. De onevenwichten in de vastgoedmarkt zullen zich dan weer snel stabiliseren. Deze pandemie zou echter wel eens als versneller kunnen fungeren van bestaande trends in de sector. Er zal bijvoorbeeld minder geïnvesteerd worden in grote winkelcentra.

Gevolgen voor de kredietmarkt? 

Op korte termijn nemen investeerders een afwachtende houding aan. Banken zetten er ook even de rem op, dit mede doordat gebouwen niet meer fysiek geïnspecteerd kunnen worden. De bank biedt niet langer hoge *loan-to-value ratio’s en wil hogere risicomarges in rekening brengen. Ook de grootinvesteerders, zoals pensioenfondsen, beleggingsfondsen of bedrijven, zijn verplicht de "stopknop" in te drukken. Door de ineenstorting van de aandelenmarkten hebben ze de maximumquota’s in vastgoed ruimschoots bereikt of zelfs overschreden.

Ondanks deze trend is er geen rede tot paniek. Dergelijke situaties hebben zich in het verleden al meerdere keren voorgedaan. Zulke schokgolven in eerdere bank- of economische crisissen duurden gemiddeld slechts 6 tot 9 maanden. Uit angst voor het onbekende vlucht de investeerder al snel naar de veilige tastbare activa. Dit zijn meestal bedrijfsparticipaties, edelmetalen en onroerend goed. De investeerder zal zich richten op zaken die op korte termijn niet kunnen verdampen, zoals we in de financiële crisis hebben meegemaakt als gevolg van ratings die verlaagd werden. Deze trend is niet ongegrond. Het verleden toont aan dat investeren in (residentieel) vastgoed in een crisisperiode meer zekerheid biedt dan de aandelenmarkt.

CONCLUSIE :

Het tastbare en veilige karakter van residentieel vastgoed boezemt vandaag meer dan ooit vertrouwen in. Investeren in vastgoed is echter niet altijd even succesvol. Volgens Dr. Nico Rottke zit het meeste investeringspotentieel in bevoorradingscentra en residentieel vastgoed. 

Verder dient de investeerder bij de aankoop extra rekening te houden met de locatie van het pand. Woningen in de grootste steden van Duitsland kunnen wellicht wat aan marktwaarde verliezen, de kleinere steden hebben daarentegen het grootste stijgingspotentieel. 

Tot slot is een gezond investeringsklimaat een vereiste voor een rendabele vastgoedinvestering. Duitsland begrijpt dit economisch concept zeer goed en blijft focussen tijdens de Covid-19 pandemie op het behoud van een sterke economie en banksysteem.

* De loan-to-value (LTV) is het percentage waarin de leensom wordt afgezet tegen de waarde van het onderpand. Hoe lager de LTV hoe meer zekerheid dat de leensom kan worden terugbetaald uit de opbrengst van (executie) verkoop van het onderpand. De minimale eigen inbreng is momenteel 20% + aankoopkosten in Duitsland.

Meer weten over Duits vastgoed? 

Rendimmo - Expert "Investeren Duits vastgoed"