11 januari 2021

Nederlandse belastingplichtigen en belasting op Duits huurinkomen.

Inkomsten uit uw Duits vastgoed zijn belast in Duitsland

Nederland heeft met de meeste landen een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting gesloten, zo ook met Duitsland. Daarin is standaard bepaald dat het recht om inkomstenbelasting te heffen over inkomsten uit onroerend goed, toekomt aan het land waar dat onroerend goed ligt.


Belastingaangifte Duits vastgoed voor Nederlanders


Dit betekent concreet dat een Nederlandse belastingplichtige een aangifteplicht heeft in Duitsland als hij in Duitland een onroerend goed in eigendom heeft. Het Duitse Finanzamt is dan bevoegd is om Duitse inkomstenbelasting te heffen (toepassing van het principe van de bronstaat of situsbeginsel). Zie voor het Duitse belastingstelsel, toepasselijk voor zowel Nederlanders als Belgen, ons blogartikel: "Uw belastingaangifte in Duitsland van Duits verhuurd vastgoed"

Nederland zal ter voorkoming van dubbele belasting een belastingvrijstelling op dit buitenlands huurinkomen verlenen, zij het dat de vrijstelling sedert 1 januari 2017 (aanslagjaar 2018) niet meer 100% is, zoals voorheen, en wordt het buitenlands huurinkomen uit een tweede woning belast in box 3. 

Box 3 – nieuwe regeling sedert 2017 en aangepast in 2021

Een natuurlijk persoon die in Nederland woont, is door het woonplaatsbeginsel belastingplichtig voor zijn wereldinkomen in Nederland. De inkomsten uit sparen en beleggen van deze binnenlandse belastingplichtige zijn belast in box 3. De rendementsgrondslag van box 3 is de waarde van de bezittingen verminderd met de schulden.

De rendementsgrondslag wordt allereerst verminderd met het heffingsvrij vermogen van € 50.000. Dit bedrag is vastgelegd vanaf 1/1/2021. Over het resterend bedrag wordt een oplopend ‘fictief’ rendement berekend aan de hand van een nieuwe progressieve staffel in drie schijven: eerste schijf tot € 100.000 = 2,87%; tweede schijf van € 100.000 tot € 1 miljoen = 4,6% en boven het € 1 miljoen vermogen = 5,39%. Het berekende forfaitaire rendement is belast tegen een vast belastingtarief van 31%.

Belastingvermindering wel , maar geen volledige vrijstelling

Er is wettelijk bepaald dat met ingang van het belastingjaar 2017 het buitenlandse vastgoed weliswaar in de rendementsgrondslag van box 3 dient meegenomen te worden, maar er ook meteen weer een belastingvermindering wordt toegestaan.

De waarde van een tweede onroerend goed in het buitenland en de eventuele samenhangende financieringsschuld moet u dus in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting vermelden, echter onder aftrek van de financiering die u voor de aanschaf bent aangegaan. Het opnemen van een krediet ter financiering van uw pand in Duitsland, wordt dus fiscaal aangemoedigd.

Wij schreven ook een artikel over hoe het lenen van 'goedkoop geld' kan bijdrage tot een boost van uw vermogen: "Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!"


Wat moet u aangeven in box 3?

Voor woningen geldt in box 3 de WOZ-waarde als uitgangspunt. De peildatum voor de waardering is daarbij 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Omdat voor panden in Duitsland geen WOZ-waarde (‘ de geschatte marktwaarde’) beschikbaar is, moet in dat geval de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat (‘vrije verkoopwaarde’) op 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte worden genomen, ofwel de waarde bij vrije verkoop.

Als Nederlander hebt u recht op een belastingaftrek. Deze staat los van de vraag of, en zo ja hoeveel inkomstenbelasting u in het buitenland hebt moeten betalen.

Bij de voorkoming van dubbele inkomstenbelasting over een tweede pand in Duitsland kijkt men alleen naar het aan het netto buitenlandse vermogen toe te rekenen deel van de box 3-heffing. In het fiscaal vakjargon heet dit  ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’. Ook in België kent men deze fiscale techniek als ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’ maar deze is enigszins verschillend toegepast. Beiden hebben een ‘opdrukeffect’ op uw wereldwijd inkomen als resultaat. De verschuldigde belasting over uw Duits pand in box 3 wordt wel naar evenredigheid verminderd (zie hierna). Schulden die u bent aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van uw vastgoed mogen worden afgetrokken van de waarde van de woning.

Hoe de techniek van belastingvermindering wordt toegepast?

Veronderstel dat u over een Box 3-vermogen van € 950.000 beschikt (spaargeld € 600.000 en onroerend goed in het buitenland € 350.000€). De eigen woning waarin u woont blijft buiten beschouwing want die is belast in box 1. Voor de belastingheffing in Box 3 wordt uw financieringsschuld (bijv. € 150.000) afgetrokken van de waarde van uw onroerend goed, dus de resteert  € 200.000, dus 25% van uw Box-vermogen na aftrek van de aankoopfinanciering van € 800.000. De belasting in Box 3 zal dus met 25% verminderd worden.

Geen belasting op meerwaarde bij verkoop

Bepaalde landen heffen ook belasting over de winst bij verkoop van hun (buitenlandse) woning. De belastingverdragen die Nederland met andere landen heeft gesloten, staan dat ook toe. In Duitsland is geen belasting meerwaarde verschuldigd als u het pand meer dan 10 jaar in eigendom hebt gehad. Nederland heft over de waardevermeerdering helemaal geen inkomstenbelasting.

Naast inkomstenbelasting heffen sommige landen ook nog een aparte vermogensbelasting. Duitsland kent echter geen vermogensbelasting en dit probleem doet zich dus niet voor.


Het Rendimmo vastgoedconcept is gebaseerd op een vaste inkomensstroom en past perfect als veilige vastgoedinvestering voor alle Nederlanders. U wordt door Rendimmo volledig ontzorgd. U hoeft dus niets meer zelf te doen. Het volledige beheer en volledige onderhoud van uw Duitse pand worden allemaal voor u gedaan door een professioneel beheerder en het kost u niets extra. Zo kunt u dus ook nooit beschouwd worden als een zgn. ‘actieve belegger’ of zelfs een ondernemer en loopt u niet het gevaar te worden belast in box 1, waar het rendement aanzienlijk lager zou liggen!


Graag wat hulp met uw eigen financiële plaatje? We leren u graag kennen per ZOOM / telefoon / afspraak bij u thuis of op één van onze kantoren. 


Nederlandse belastingplichtigen en belasting op Duits huurinkomen.

Wegwijs: uw belastingaangifte in België van Duits verhuurd vastgoed

Hoewel de Belgische eigenaar belastingen betaalt in Duitsland na belastingaangifte in de personenbelasting, is hij ook wettelijk verplicht zijn Duitse huuropbrengsten in België aan te geven. Dit artikel beschrijft hoe u de belastingaangifte in België moet invullen en waarom lenen voor uw Duitse investering fiscaal voordelig is.

5 juni 2020

Lees meer

KNACK - FOCUS: Waarom Duitsland mooie vastgoedkansen biedt

Lage rentes domineren vandaag de wereld van de personal finance. Het geld op je spaarrekening brengt nog amper iets op, wat zorgt voor een koortsachtige zoektocht naar rendement. Duits vastgoed is veelbelovend

13 mei 2021

Lees meer

De corona-paradox: wat met onze verhoogde spaar- en koopkracht?

De corona crisis zorgt gemiddeld voor een stevige toename van ons spaargeld en onze koopkracht. Wat doen met deze extra koopkracht? Duits woonvastgoed aankopen is een interessante optie.

26 april 2021

Lees meer

Elk tweede verblijf in het buitenland een kadastraal inkomen

Naar aanleiding van een arrest van het Europees Hof van Justitie, heeft de Belgische wetgever het omstreden fiscale regime van toepassing op buitenlands vastgoed aangepast. Alle – naar schatting 150.000 – buitenlandse onroerende goederen zullen een kadastraal inkomen toegekend krijgen. Die ingreep moet de discriminatie tussen Belgisch en buitenlands vastgoed wegwerken.

19 maart 2021

Lees meer

All aboard; de Duitse vastgoedtrein!

De Duitse vastgoedmarkt onderging het laatste decennium een ware metamorfose. Tot 2011 was het magertjes en eigenaars waren zelfs ietwat pessimistisch omtrent de evolutie van Duitse vastgoedprijzen. Van een foutieve inschatting gesproken! De laatste tien jaren toonden een totaal ander beeld: prijzen stegen gemiddeld met 5% per jaar!

23 februari 2021

Lees meer

Huren zit in het DNA van de Duitser

We weten dat de Belg is geboren met een baksteen zijn maag. In Duitsland is het echter heel anders. In dit artikel nemen we onder de loep wat voor een (jonge) Duitser echt telt. Een appartement of huis kopen komt alvast niet direct in hem op.

9 februari 2021

Lees meer

Beleggen voor dummies deel 2: Hoe Duits vastgoed uw spaarboekje moeiteloos overklast

Een goed bewaard geheim - Hoe kan het dat Duits vastgoed zo rendabel is? Wij zetten de belangrijkste factoren even op een rijtje.

22 januari 2021

Lees meer

Vastgoed beleggen voor Dummies: Investeer in een huis van vertrouwen!

7 gouden tips voor een succesvolle vastgoedinvestering

15 december 2020

Lees meer

Ononderbroken stijging van de Duitse vastgoedprijzen

De nieuwe Duitse ‘Lockdown light’ voelt wel anders aan dan de eerste. In het voorjaar vreesden het bedrijfsleven en de politiek niets minder dan de ondergang van de Duitse economie met een ineenstorting van de vastgoedmarktprijzen voor gevolg. Niets is minder waar...

27 november 2020

Lees meer

Investeren in Duits vastgoed: er zijn nog zekerheden…

Wanneer de waarde van de gangbare bancaire producten keldert, moeten experts op zoek naar andere oplossingen voor vermogensbescherming en rendement.

27 november 2020

Lees meer

Belgische huurinkomstenbelasting: kromme situatie (eindelijk) rechtgetrokken?

We trappen een open deur in: De Belgische belastingwetgeving rond huurinkomsten is in strijd met de Europese fiscale regelgeving. Ook bij Rendimmo hebben we dit al meermaals aangekaart in verschillende blog- en nieuwsberichten. De Belgische staat werd hiervoor ook beboet. Mede daardoor komt er nu eindelijk schot in de zaak.

13 november 2020

Lees meer

Schenkingen van Duits vastgoed: win-win situaties

Successieplanning blijft voor de meeste Belgen een heet hangijzer. Burgerzin is een mooie zaak, maar dit betekent niet dat u het zeggenschap over uw zuurverdiende kapitaal zomaar wilt afstaan aan de overheid.

23 oktober 2020

Lees meer

Is investeren in vastgoed nog wel vast… en goed?

Mensen stellen ons vaak de vraag of investeren in vastgoed nog wel zo’n goed idee is. Die onzekerheid is begrijpelijk: De verwoestende vastgoedcrash in 2007-2008 gaf ons een schoolvoorbeeld van hoe je zelfs de meest solide markt op zijn grondvesten kan doen daveren. Belangrijke nuance: De vastgoedmarkt in Noord Europa is nooit gecrasht! We deelden in een malaise die elders in de wereld ontstond. Dus ja: Vastgoed blijft hier een slimme investering!

22 oktober 2020

Lees meer

Hoe de waarde van mijn huis bepalen – Het kompas voor een succesvolle vastgoedbelegging

Op basis van welke waarderingsfactoren schat men de prijs van een gebouw meestal in België in? Is dit identiek in Duitsland? We leggen het uit in dit artikel

3 september 2020

Lees meer

Duits Vastgoed – Positief getest door experten

Marktleider in Immobiliën, ImmobilienScout 24, brengt positieve analyse omtrent de prijsontwikkelingen. Het bureau voor statistiek meldt goed nieuws over het eerste kwartaal 2020.

3 augustus 2020

Lees meer

Duitse studie: Woonvastgoed extra aantrekkelijk in crisistijden

Woonvastgoed geeft elke vastgoedinvesteerder de meeste zekerheden. De vraag naar eenvoudige standaardwoningen of appartementen blijft groot. Wonen is immers een basisbehoefte van elke mens.

24 juni 2020

Lees meer

Wegwijs: uw belastingaangifte in Duitsland van Duits verhuurd vastgoed

Belastingaangifte in Duitsland voor uw Duits verhuurd onroerend goed. Hoe begin je hieraan? Deel 1

4 juni 2020

Lees meer

Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!

Investeren met goedkoop geld van de bank, kan dat? Absoluut! Het is momenteel zelfs uiterst voordelig gezien de historisch lage rentevoeten. Door gebruik te maken van een bankkrediet, creëer je een hefboomeffect op je eigen vermogen. Je kan je rendement zo verveelvoudigen!

26 mei 2020

Lees meer

Residentieel vastgoed in Duitsland, ook nu een veilige haven

Professor Dr. Nico Rottke, CEO Aamundo Holding, aan het woord in Duits Beursmagazine Der Aktionär (april 2020). Een samenvatting over de veiligheid van Duits residentieel vastgoed.

30 april 2020

Lees meer

Tijd voor verandering

Rendimmo blijft groeien, ook in 2020. Een gezonde groei brengt verandering met zich mee. Een kleine verandering in dit geval, maar wel een belangrijke. Rendement en gemoedsrust zijn en blijven, zoals altijd, onze vaste waarden als vastgoedcoach. Om dit nog duidelijker te maken, steken we ons logo in een nieuw jasje!

18 juni 2020

Lees meer

Hoe kan ik nog rendabel pensioensparen?

Pensioensparen via een levensverzekering of een bancair fonds is al een hele tijd ingeburgerd. Maar geeft dit nog het beoogde rendement? Wij denken er anders over. Wil jij écht zorgeloos genieten van je oude dag? Duits vast actief zorgt voor maandelijkse gegarandeerde inkomsten en is de ideale aanvulling op je pensioen. Je leest er hier alles over.

23 april 2020

Lees meer

Is mijn vastgoed in Duitsland Corona-proof?

De huidige gezondheidscrisis is van een heel ander gehalte van Corona dan de financiële crisis die ondertussen meer dan 10 jaar achter ons ligt. De impact ervan weliswaar op de economie, de financiele markten en beurzen etc. is vergelijkbaar met de schokgolf van grote verliezen en koopkrachtdaling die investeerders, op zoek naar rendement en vermogensgroei, ook toen ervoeren.

3 april 2020

Lees meer

Coronavirus verlamt woningmarkt

Als gevolg van de bijna-lockdown sinds 18 maart het aantal transacties op de woningmarkt drastisch gedaald, blijkt uit cijfers van de notarissen. Het is wel nog te vroeg om al een ernstige uitspraak te doen over de prijsevolutie...

2 april 2020

Lees meer

Vaste en veilige investering in tijden van crisis

Het corona virus zorgt ook voor ongeziene economische rampen. De beurs crasht met -40% (Bel 20 -40% en de Eurostoxx -38% sinds hun top), bedrijven gaan over kop, ook de obligatoire markt ligt op rampkoers… Er is maar één zekerheid: mensen hebben een woning nodig, ook in tijden van Coronacrisis. Geef daarom de kans aan anderen om een veilige thuis te hebben in deze bizarre tijden en geniet daarbij zelf van 5 tot 6% huurrendement. Een echte win-winsituatie, toch?

19 maart 2020

Lees meer

Pourquoi le Belge se rue sur l’immobilier allemand

Artikel enkel beschikbaar in het frans - gepubliceerd door "La Dernière heure"

18 februari 2020

Lees meer

Niet dat ze er willen wonen, maar om de drie dagen koopt Belg een woning in Duitsland

Duitsland het nieuwe Spanje? Zo’n vaart loopt het nog niet. Maar de verkoop van Duitse immo aan Belgen versnelt wel. Dat stelt Luc Dewulf van Rendimmo, marktleider in Duitse immo, vast. Maar niet dat die Belgen daar gaan wonen. Hoe komt dat?

17 februari 2020

Lees meer

HLN - Dichtbij, domotica en Duitsland: dit zijn enkele van dé woontrends voor 2020

Elk nieuw jaar brengt nieuwe trends met zich mee. Vijf vastgoedexperts vertellen nu al waar we ons volgend jaar aan mogen verwachten in de woon- en vastgoedwereld.

17 december 2019

Lees meer

TRENDS: Beleggen in Duits vastgoed: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van een investering in Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

TRENDS: Duits vastgoed kopen: een gründliche investering

Steeds meer Belgen ontdekken de uiterst aantrekkelijke rendabiliteit en stabiliteit van het kopen van Duits vastgoed. De voordelen overtroeven die van een investering in eigen land dan ook vlotjes op verschillende domeinen. Luc Dewulf, Managing Partner bij Rendimmo, licht toe.

9 december 2019

Lees meer

"van spaarboekje naar vastgoed, te laat of te moeilijk?"

De stap van spaarboekje naar vastgoed is misschien wel al enige tijd aan de gang, maar toch hebben de meeste spaarders die stap nog niet gezet. De bedragen die op spaarrekeningen geparkeerd staan, blijven zonder meer astronomisch.

9 oktober 2019

Lees meer

“Voor mij een appartement, bitte” Duits vastgoed

Nieuwe trend: Vlamingen kopen massaal vastgoed in Duitsland om te verhuren, dit jaar voor 20 miljoen euro. Ze gaan er niet zelf wonen, maar innen enkel de hoge huur. “Duits ‘betongoud’ heeft een rendement van 5 %. Dat is meer dan een spaarboekje.”

13 mei 2019

Lees meer

Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Wie geïnvesteerd heeft in Duits vastgoed, dient jaarlijks een belastingaangifte te doen in Duitsland. Duitsland is heffingsbevoegd. Omdat er eveneens een dubbelbelastingverdrag bestaat met België (wet 18/9/2003), zal u geen tweemaal over het inkomen uit hetzelfde onroerend goed getaxeerd worden.

6 mei 2020

Lees meer

De omgekeerde wereld: Duitse bank KfW gaat klanten geld toestoppen als ze een hypotheeklening afsluiten

Duitse privé-personen en kmo’s kunnen binnenkort profiteren van de negatieve rentetarieven. Dat schrijft de Frankfurter Allgemeine Zeitung. De staatsbank KfW wil vanaf volgend jaar leningen met negatieve rente verstrekken aan wie bouwt. Wie geld leent krijgt dan meer geld terug dan hij voor de lening betaalt.

29 april 2020

Lees meer

Europese druk kan pad effenen voor lagere taks op buitenlands vastgoed

Europa zet België onder druk om de verschillende fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weg te werken. Dat kan positief zijn voor wie een buitenlands huis heeft.

12 februari 2020

Lees meer

Is Belgisch vastgoed overgewaardeerd?

Standard & Poor’s, de OESO, het IMF, de Nationale Bank… Elk jaar publiceren die instellingen rapporten waaruit blijkt dat de vastgoedprijzen in België overgewaardeerd zijn. Is dat zo?

25 oktober 2019

Lees meer

Successieplanning: De techniek van de gesplitste aankoop van een onroerend goed

Investeerders vragen zich soms af wat nu de meest interessante operatie is in het kader van hun successieplanning? Eerst zelf een onroerend pand aankopen en dan deze later schenken aan kinderen of aanverwanten, of eerst een schenking doen van liquide middelen aan hun kinderen en nadien een gesplitste aankoop van het onroerend goed doen in naakte eigendom ( de kinderen) en in vruchtgebruik ( de ouders)

19 juli 2019

Lees meer

“Betaalbaar vastgoed met hoog rendement én huurgarantie”

Wist u dat Duits vastgoed ongekende mogelijkheden biedt voor een gewaarborgd rendement van 5% netto? Soms liggen opportuniteiten in vastgoed voor het grijpen, alleen is niet iedereen ervan op de hoogte. Onafhankelijke vastgoedcoach Rendimmo neemt u graag mee voor een bezoek aan Duitsland en ontzorgt zijn investeerders compleet.

8 april 2019

Lees meer
keyboard_arrow_up

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x