27 november 2020

Investeren in Duits vastgoed: er zijn nog zekerheden…

De huidige financiële markten als onzeker bestempelen, is een stevig understatement. Wanneer zelfs negatieve rentes tot het ‘nieuwe normaal’ behoren, dan schort er iets fundamenteels aan het systeem. Gelukkig vindt de geïnformeerde belegger altijd opportuniteiten. Investeren in Duits vastgoed, bijvoorbeeld; de heimat van grondigheid blijft haar reputatie alle recht doen! 

Perspectieven over het muurtje

Wanneer de waarde van de gangbare bancaire producten keldert, moeten experts op zoek naar andere oplossingen voor vermogensbescherming en rendement. Dat is exact wat Koen Van Uffelen en Luc Dewulf, zaakvoerders van Rendimmo, hebben gedaan. Zij vonden uiterst stabiele én rendabele investeringen bij onze Oosterburen. Het huurklimaat én het beleid in Duitsland scheppen een rist gunstige perspectieven voor de Belgische belegger. Investeren in Duits vastgoed is bovendien al mogelijk met minimale inzet van eigen middelen; ook jonge mensen plukken dus al eetrijpe vruchten.

Duitsland, het ‘beloofde land’?

Luc Dewulf, oprichter Rendimmo: “Je hoeft geen expert te zijn om te begrijpen dat de huidige mogelijkheden die beleggers worden opgedrongen, niet bijster aanlokkelijk zijn. De rentes op spaarboekjes, obligaties en consoorten zijn eigenlijk lachwekkend laag of zelfs negatief. Wanneer je dus mensen een daadwerkelijke meerwaarde wilt aanbieden, moet je je grenzen durven verleggen. Tegelijk is wild speculeren niet de favoriete strategie van de modale Belg. Zekerheid en betrouwbaarheid blijven cruciaal. Vastgoed blijft ook in dit huidige klimaat een rots in de branding, mits je kiest voor de juiste formules en producten. Onze zoektocht naar een financieel product dat mensen nog echt rendement en gemoedsrust oplevert, leidde ons naar Duitsland.”

Koen Van Uffelen, medezaakvoerder Rendimmo: “Het is namelijk zo dat in Duitsland een heel andere cultuur heerst rond het concept: ‘vastgoed’. De baksteen in de maag, die ons als Belgen zo typeert en die mee heeft bijgedragen tot een verzadiging van onze vastgoedmarkt, kénnen ze daar niet. Dat heeft historische en socio-culturele oorzaken. Het is vooral een huurmarkt, die bovendien wordt gekenmerkt door schaarste. De gemiddelde Duitser woont ook kleiner. Dit alles heeft natuurlijk enkele mooie implicaties voor wie bereid is te investeren. De huurprijzen zijn solide en gunstig, eigenaren worden zeer goed beschermd, de aankoopprijzen zijn aantrekkelijk… Kortom: het is een laagdrempelige investering die bovendien stabiele kapitaalsverhoging garandeert. Wat vele spelers op de financiële markten hun klanten beloven, kunnen wij met dit Duits vastgoed ook echt waarmaken.” 

Kroniek van aangekondigde investeringsvoordelen

Luc Dewulf: “De historische ontwikkelingen van de voorbije decennia spelen een belangrijke rol in dit concept. De goedkope naoorlogse leningen van het Marshallplan zijn afgelopen. Al die oerdegelijke gebouwen, volgestouwd met woonunits, zijn volledig afgeschreven. Regelmatig komen er nu zeer betaalbare appartementen op de markt, ook financieel haalbaar voor de modale Belg dus. Dit gat in de markt wordt trouwens vooral gevuld door buitenlandse investeerders. In tegenstelling tot in België, zijn deze investeringen ook voor particulieren opnieuw afschrijfbaar.
Daar komt bij dat het aandeel van nieuwbouw in Duitsland veel kleiner is dan in België; de Duitse ruimtelijke ordening is veel strenger. Je begrijpt dus dat het renoveren van dit bestaande patrimonium sterk wordt aangemoedigd.”

Een onomstotelijk hefboomeffect

Koen Van Uffelen: “Eigenlijk is het eenvoudig: Investeren in Duits vastgoed creëert een hefboomeffect dat je maandelijks een vast extra budget oplevert. Dit komt doordat de rente bij je lening ruimschoots wordt gecompenseerd door de huurinkomsten. Je kan hiervoor bijvoorbeeld de overwaarde op je bestaand woonkrediet her-activeren of je pensioenplan, VAPZ, groepsverzekering… in pand geven. Zo ontstaat er een hefboomeffect op het geld dat jij leent bij de bank. Wanneer je bijvoorbeeld leent tegen een rente van ongeveer 1,7 % en je laat dit geld voor jou werken aan 5,7 procent huurinkomsten, dan is het voordeel niet moeilijk te berekenen.
De huurinkomsten zijn bovendien vast, ongeacht of je appartement daadwerkelijk verhuurd wordt. Dat heeft alles te maken met die eerder genoemde schaarste: ieder pand raakt moeiteloos verhuurd en huurders worden streng aan hun verantwoordelijkheden gehouden. Dit maakt uiterst betrouwbare garanties mogelijk.”

Fiscale troeven: een wereld van verschil

Luc Dewulf: “Ook de fiscale voordelen zijn ronduit spectaculair. Zo kan je in Duitsland bijvoorbeeld gedurende 50 jaar alle reële onkosten en afschrijvingen van een gebouw in mindering brengen van je bruto huurinkomen. Ook de meerwaarde bij verkoop is er na 10 jaar onbelast.
Duitsland kent ook een vrijstelling van schenkings- en successierechten tot 400.000€ per ouder, per kind en dit om de tien jaar. Via de aankoop van Duits vastgoed kan je dus perfect een aantrekkelijke, erfbelastingvrije operatie realiseren; een schril contrast met de zware erfbelastingen die in België worden gehanteerd… Het zijn maar enkele van de grote fiscale troeven van een dergelijke investering.”

Scheiding tussen zaken en emoties

Koen Van Uffelen: “Het mag duidelijk zijn dat je met een investering in Duits vastgoed vooral een financieel product aanschaft. Dit zijn geen buitenverblijfjes waar je iedere vakantie naartoe trekt, maar nuchtere en rendabele investeringen. Het verwachtingspatroon qua woonervaring ligt bij onze Oosterburen nu eenmaal ietwat anders.
Die heldere scheiding tussen de zakelijke en emotionele component, zorgt ervoor dat de nadruk bij efficiënte keuzes ligt en niet bij irrationele voorkeuren.”

Luc Dewulf: “Waar het vooral om gaat, is dat de Belg wel degelijk nog betrouwbare en rendabele opties heeft, ongeacht zijn budget. In het huidige onzekere klimaat is het de taak van financiële adviseurs en experts om oplossingen te vinden in plaats van de toestand gelaten te ondergaan of zich te bezondigen aan cowboy-isme. Deze investeringsvorm bewijst dat je mensen nog steeds een mooie appel voor de dorst kan aanbieden wanneer je bereid bent de platgetreden paden te verlaten.”

Meer weten? Stel uw vragen aan één van onze vastgoedcoaches