11 januari 2021

Hoe werkt de belastingaangifte van Duits vastgoed voor Nederlandse residenten?

Reële inkomsten uit uw Duits vastgoed belast in Duitsland

Nederland heeft met de meeste landen een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting gesloten, zo ook met Duitsland. Daarin is standaard bepaald dat het recht om inkomstenbelasting te heffen over inkomsten uit onroerend goed toekomt aan het land waar dat onroerend goed ligt.

Dit betekent concreet dat een Nederlandse resident een aangifteplicht heeft in de Duitse personenbelasting en het Duitse Finanzamt bevoegd is om belasting te heffen (toepassing van het principe van de bronstaat of situsbeginsel). Zie voor het Duitse belastingstelsel toepasselijk voor zowel Nederlanders als Belgen, ons blogartikel "Uw belastingsaangifte in Duitsland van Duits verhuurd vastgoed"

Nederland moet ter voorkoming van dubbele belasting een belastingvrijstelling op dit buitenlands huurinkomen verlenen.

Toch is de vrijstelling sedert 1 januari 2017 (aanslagjaar 2018) niet meer 100% zoals voorheen en wordt het buitenlands huurinkomen uit een tweede woning belast in box 3. 

Box 3 in de Nederlandse belastingaangifte

Nieuwe regeling sedert 2017 en aangepast in 2021

Een natuurlijk persoon die in Nederland woont, is door het woonplaatsbeginsel belastingplichtig voor zijn wereldinkomen in Nederland. De inkomsten uit sparen en beleggen van deze binnenlandse belastingplichtige zijn belast in box 3. De rendementsgrondslag van box 3 in de belastingaangifte is de waarde van de bezittingen verminderd met de schulden.

De rendementsgrondslag wordt allereerst verminderd met het heffingsvrij vermogen van € 50.000. Dit bedrag is vastgelegd vanaf 1/1/2021. Over het resterend bedrag wordt een oplopend ‘fictief’ rendement berekend aan de hand van een nieuwe progressieve staffel in drie schijven: eerste schijf tot 100.000€ = 2,87%; tweede schijf van 100.000 tot 1 miljoen € = 4,6% en boven het 1 miljoen € vermogen = 5,39%. Het berekende forfaitaire rendement is belast tegen een vast belastingtarief van 31%.

Belastingvermindering wel, maar geen volledige vrijstelling 

Er is wettelijk bepaald dat vanaf de belastingaanslag 2018 (inkomsten 2017) het buitenlandse vastgoed weliswaar in de rendementsgrondslag van box 3 dient meegenomen te worden, maar er ook meteen weer een belastingvermindering moet toegestaan worden.

De waarde van een tweede onroerend goed in het buitenland en de eventuele samenhangende financieringsschuld moet u dus in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting vermelden. Het opnemen van een Duits krediet ter financiering van uw pand in Duitsland, wordt dus fiscaal aangemoedigd. Wij schreven ook een artikel over hoe het lenen van 'goedkoop geld' kan bijdrage tot een boost van uw vermogen: "Het hefboomeffect: jouw succesformule naar extra rendement!"

Wat moet u aangeven in box 3?

Voor woningen geldt in box 3 de WOZ-waarde als uitgangspunt. De peildatum voor de waardering is daarbij 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Omdat voor panden in Duitsland geen WOZ-waarde (‘ de geschatte marktwaarde’) beschikbaar is, moet in dat geval de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat (‘vrije verkoopwaarde’) op 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte worden genomen, ofwel de waarde bij vrije verkoop.

Als Nederlander hebt u recht op een belastingaftrek. Deze staat los van de vraag of, en zo ja hoeveel inkomstenbelasting u in het buitenland hebt moeten betalen.

Bij de voorkoming van dubbele inkomstenbelasting over een tweede pand in Duitsland kijkt men alleen naar het aan het netto buitenlandse vermogen toe te rekenen deel van de box 3-heffing. In het fiscaal vakjargon heet dit  ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’. Ook in België kent men deze fiscale techniek als ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’ maar deze is enigszins verschillend toegepast. Beiden hebben een ‘opdrukeffect’ op uw wereldwijd inkomen als resultaat. De verschuldigde belasting over uw Duits pand in box 3 wordt wel naar evenredigheid verminderd (zie hierna). Schulden die u bent aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van uw vastgoed worden daarbij voorafgaandelijk gesaldeerd met de waarde van de woning.

Hoe de techniek van belastingvermindering wordt toegepast?

Veronderstel dat u over een totaal vermogen van 950.000€ spaargeld (600.000€) en onroerend goed in buitenland (waarde 350.000€) beschikt ( eerste woning telt hierbij niet mee want deze is belast in box 1). Vooreerst wordt uw financieringsschuld (v.b. 150.000€) afgetrokken van de waarde van uw onroerend goed, dus rest waarde 200.000€. De waarde 200.000€ / 800.000€ = 25%. De belasting op het vermogen aangegeven in box 3 zal dus met 25% verminderd worden.

Geen belasting op meerwaarde bij verkoop

Bepaalde landen heffen ook een bepaalde vorm van inkomstenbelasting over de gerealiseerde waardevermeerdering van hun buitenlandse woning. De belastingverdragen die Nederland met andere landen heeft gesloten, staan dat ook toe. Duitsland past een belastingvrijstelling op meerwaarde toe van zodra u als particulier een pand meer dan 10 jaar bezit. Nederland, net zoals België belast geen waardevermeerdering van uw pand als particulier.

Naast inkomstenbelasting heffen sommige landen ook nog een aparte vermogensbelasting. Hoewel sommigen de Nederlandse box 3-heffing ook wel een ‘vermogensbelasting’ noemen en het over een forfaitair inkomen is vastgesteld, is het fiscaaltechnisch toch echt een inkomstenbelasting.  Nederland verleent daarom ook geen tegemoetkoming voor de vermogensbelasting die u in het buitenland eventueel moet betalen. Duitsland kent echter geen vermogensbelasting en dit probleem stelt zich dus überhaupt niet.

Het Rendimmo vastgoedconcept gebaseerd op een passief inkomen past perfect als veilige vastgoedinvestering voor alle Nederlanders. Uzelf behoeft niets meer zelf te doen. Het volledige beheer en permanente onderhoud van uw Duitse pand worden allemaal voor u gedaan door een professioneel beheerder en het kost u niets extra. Zo kan u nooit beschouwd worden als een actieve belegger of zelfs een ondernemer en word uw vermogen niet behandeld in box 1. Het rendement zou dan wel veel lager liggen!

Graag wat hulp met uw eigen financiële plaatje? We leren u graag kennen per ZOOM / telefoon / afspraak bij u thuis of op één van onze kantoren.