Wat is een “normaal” rendement in het VK?

Wat is een “normaal” rendement in het VK?

Investeringsvastgoed in het Verenigd Koninkrijk, wat is een “normaal” rendement? 4% of 10%?

Investeerders zijn in Vlaanderen de jongste 10 jaar niet verwend geweest. Spaarboekjes geven evenveel opbrengst als een blikken doos. Aandelen geven normaal een verwacht rendement van 7- 8%, maar zijn hoogst volatiel. Ze zijn een beetje als baby’s , vertederend en schattig ogend en leuk maar niet goed voor de nachtrust en ze vereisen constante aandacht.

De banken helpen maar al te graag met hun fondsen… in ruil voor een meer dan fikse hap via allerlei kosten. Als de onderliggende aandelen en waarden 7-8% opbrengen, schiet er na het betalen van alle kosten en belastingen nauwelijks nog 4% over. Dat is “normaal”. Bankiers moeten ook leven. Vastgoed in Vlaanderen gaat al niet veel beter. Als je bij de notaris weggaat, is er al 12% (of 21% BTW) van je investering weg. De staat en de notaris moeten ook leven. 2.5-3% netto huurrendement en 2.5% meerwaarde is dus bij ons “normaal”. Wie de aankoopkosten van zijn vastgoed wil verteren, moet dus al snel 10 jaar wachten.

 

Waarom is het huurrendement in Engeland zo hoog?

Vooreerst: Engeland is Londen niet. In het opgeblazen Londen betaal je 700.000£ (780.000€) voor een één-slaapkamer appartement en heb je 1,5% netto huurinkomsten. Maar in normale steden zoals Liverpool, Manchester of Sheffield heb je een één-slaapkamer appartement voor 150.000£ (165.000€). Met een aankoopkost van 5.000£ en een netto huurinkomst (na alle kosten) van 5-6%.

 

Hoe kan dat eigenlijk?

Er zijn drie fundamentele verschillen met Europa. Allereerst ligt de basisrente van de Bank of England (BoE) 1% hoger dan die van de Europese bank. En dus volgen alle “verwachte rendementen” mee.

Rendimmo focust in het V.K. echter op een bijzondere niche in heet commercieel vastgoed, nl. luxueuze verblijven met een eersterangs hotelservice , aangepast en op maat van senioren. De ‘private’ verblijven voor welstellende senioren in het V.K. brengen nog heel wat meer huuropbrengst op dan het residentieel vastgoed. De senioren moeten er immers ook flink voor betalen, zo ongeveer £1300 per week. Deze bemiddelde bejaarden betalen dit graag want in een ‘publiek’ verzorgingstehuis willen ze hun leven niet eindigen. Van die £1300 wordt er ongeveer 1/5 e besteed aan de huur van een luxueuze kamer of suite. De gemiddelde aankoopprijs hiervan bij aankoop , bedraagt ongeveer €100.000, en niet €250.000 of meer zoals in België. Huuropbrengsten voor de investeerder van 10% zijn hierdoor perfect verklaarbaar..

Een bijkomende troef is de fiscaliteit. Engelse investeerders betalen inkomstenbelastingen op hun huurinkomsten. Het marginaal tarief op de hoogste schijf is daar 40% en meer. Met een huuropbrengst van 4% zou je niet veel geïnteresseerden vinden.

Alle Brexitperikelen ten spijt, komt nu het allerleukste aan investeren in Engels vastgoed. Ook buitenlandse investeerders worden belast op hun huurinkomsten, maar aangezien de meesten geen andere inkomsten hebben, wordt de laagste schijf (tot £11.800) belast aan … 0%.

 

En hoe zit het met de meerwaarde?

De meerwaarde van vastgoed is in het algemeen moeilijker vooraf te berekenen dan het huurrendement. Voorspellen is moeilijk… vooral als het om de toekomst gaat. Vastgoed beschermt alvast goed tegen inflatie. Mocht inflatie morgen weer de kop op steken, dan slaapt u tenminste gerust met vastgoed. Dan is er de economische groei en tenslotte is er nog "vraag en aanbod". Dat laat bepaalde soorten vastgoed en bepaalde locaties sneller stijgen dan andere.

Wie “dicht bij huis”, in Vlaanderen investeert, kan erop rekenen (hopen) dat hij met zijn marktkennis een “deal” kan doen en onder de marktprijs kopen. Maar met 12% aankoopkosten (of 23% in nieuwbouw) en gemiddelde meerwaarden van 2-3% per jaar moet men al een héél goed “koopje” vinden (en lang zoeken) om snel een meerwaarde te realiseren.

Een voordeel van vastgoed in Engeland, is de transparantie van de markt. Omdat er zo een grote interesse is voor “buy-to-let”, zijn verkoop- en huurprijzen voor standaardflats snel vergeleken. En er zijn veel grote vastgoedgroepen die met de regelmaat van een klok rapporten publiceren over wat er gebeurt in de markt en wat zij verwachten van de vastgoedprijzen. Zo publiceren CRBEKnight FrankJLLSavillsColliers en anderen regelmatig rapporten met de “verwachte meerwaarden” in de grote steden in Engeland. Omdat in Engeland de aankoopkosten (stamp duties –  administratie) veel lager liggen dan bij ons (~4% bij kleine appartementen), is het ook veel makkelijker om op korte termijn een meerwaarde te realiseren.

Londen heeft de afgelopen 20 jaar een gigantische meerwaarde gekend met gemiddeld 8-10% per jaar (en soms meer). Sinds het Brexit-referendum is daar echter het vet van de soep. Hoeveel kunnen prijzen nog stijgen als een kleine flat al 700.000£ kost en het huurrendement 1,5% is? In steden in midden-Engeland zoals Sheffield, Liverpool, Manchester, Birmingham, Leeds,…(het zgn Northern powerhouse) kost een 1-slaapkamerappartement rond de 120.000£-150.000£. De grote vastgoedgroepen verwachten voor die steden meerwaarden van 3-5% in de afzienbare toekomst.

De projectontwikkelaar, Carlauren Group, investeert in eersterangs hotels met een unieke seniorenzorg- en accommodatie. Zij geeft bovendien van bij de aanvang een duidelijk beeld op de verkoopvoorwaarden en de in het vooruitzicht gestelde meerwaarde. Contractueel wordt er reeds bij de aankoop bepaald dat de investeerder zijn pand kan terug verkopen aan de Carlauren group vanaf het 5 e jaar aan 110% van de netto aankoopprijs.

Wie z’n pand 10 jaar wenst bij te houden, ontvangt dan 125%. Een unieke garantie, niet? Voor alle duidelijkheid , ook de verkoper heeft het recht om op elk moment je pand terug te kopen aan minimaal 110% van de aankoopprijs.

Profiteer nu van hun en jouw toekomstig succes!

Neem contact op met Rendimmo voor meer informatie.

 

Meer weten? Lees dan ook het volgende artikel:

Investeren in het Verenigd Koninkrijk via Rendimmo