Saad Immobilien groeit

Saad Immobilien groeit

Duitse vastgoed huurrendementen zijn aantrekkelijk voor Belgen.

Saad Immobilien ontwikkelt zich succesrijk als een innoverende projectontwikkelaar in verhuurd vastgoed voor een internationale klanten/investeerders. Duitse vastgoed huurrendementen zijn aantrekkelijk voor Belgen

Vandaag heeft de groep een holdingstructuur gebouwd. Haar burelen zijn gelegen in Engelskirchen, nabij keulen. Men start er eerstdaags de bouw van een splinternieuw pand. Haar werkterrein bevindt zich exclusief in de regio Noordrijn-Westfalen of het Ruhrgebied.

Ze ontwikkelt businessprojecten in 3 verschillende takken van het vastgoed:

– de aankoop en verkoop van bestaand residentieel vastgoed,

– het volledige beheer en verhuur van dit vastgoed of het rentmeesterschap (Verwaltungsbüro Saad Immobilien)

– de renovatie en onderhoud van de gebouwen (Diam Service GmBh).

Kortom, het volledige investeringsproces voor onze investeerders heeft ze onder eigen controle.

Aankoop en verkoop: een gespecialiseerd team selecteert de gebouwen die in aanmerking komen voor aankoop en renovatie.

Belangrijke selectiecriteria zijn de locatie en de staat van het gebouw. Deze zijn meestal tussen 35 en 70 jaar oud.  Het dak en de ondersteunende structuren mogen geen gebreken vertonen of ze zullen niet weerhouden worden. Een gebouw met scheuren in de muren of met tekenen van water insijpeling zullen niet in aanmerking komen voor aankoop. ‘Dach und Fach’ zijn immers elementen die steeds ten laste zullen vallen van de eigenaar-investeerder en deze moeten dus prima in orde zijn. Verwarmingsketels (steeds de kwaliteitsvolle Buderus-ketels) worden momenteel vervangen door infraroodsystemen. Liften vind je meestal niet in deze gebouwen.

Er worden gebouwen gekocht uit banken- en verzekeringsportefeuilles alsook van Wonungsgezelschaften die niet langer geïnteresseerd zijn in een of ander bepaald gebouw.  

Typische Duitse gebouwen (Familienhauser) waar 6 tot 8 verschillende families in kunnen wonen, behoorden kadastraal toe aan 1 eigenaar. Na de aankoop start Saad Immobilien met de notariële splitsing van het ‘Familienhaus’ in afzonderlijke appartementen met elk een eigen kadastrale registratie (Grundbuch). De aankoop van een pand gebeurt steeds in volle eigendom, met mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen en de grond.

Door hun jarenlange expertise in de aanneming en renovatie van bouwwerken, zijn ze vertrouwd met de vastgoedmarkt in deze deelstaat in het algemeen en de specifieke steden (B und C Lagen zoals Gelsenkirchen, Duisburg, Bochum, Essen, Wuppertal) in het bijzonder waar het zeker nog interessant is om te investeren. Er zal steeds aangekocht worden onder de marktwaarde, een grondbeginsel voor een goed investeringsrendement. Alle renovaties gebeuren in eigen beheer met een strikte budgetcontrole.

Na een jarenlange economische crisis veroorzaakt door de éénmaking van Oost- en West Duitsland in 1989, zijn de prijzen in het Duitse vastgoed zwaar achtergebleven. Sedert de regering Merkel en haar economische opmars, is Duitsland aan een ernstige inhaalbeweging begonnen. De huidige opgaande cyclus stelt mooie meerwaardevooruitzichten voor tussen 2% (conservatief) en 5% per jaar voor de komende jaren.

Duitsland en zeker Noordrijn-Westfalen  wordt geconfronteerd met een extreme woningnood. Een gebrek aan tijd – nieuwbouw neemt meer tijd in beslag dan renovatie – en de veel duurdere bouwmaterialen in de nieuwbouwprojecten, zet Saad Immobilien en haar investeerders aan om zich volledig te concentreren op de renovatie van bestaande gebouwen.

Saad Immobilien kent de lokale huurmarkt als geen ander.

Als kandidaat-huurder staat men hier veelal in de rij om dergelijk gerenoveerd appartement, tussen 50 en 150 m2, te kunnen huren. De Duitse huurwetgeving is strikt. Ze is geen bron voor speculatie. ‘Die Mietspiegel’ (plaatselijke huurindex) bepaalt permanent stad per stad, gemeente per gemeente, wijk per wijk, wat de maximale huurprijs per m2 mag zijn. Wie deze met meer dan 10% overschrijdt, riskeert zware boetes. Het huren van een appartement of studio is dan ook mogelijk in ieders budget.

Meer dan 65% van de inwoners in deze deelstaat huren. De vraag is veel groter dan het aanbod. Een ideale context voor de investeerder!

Omdat Saad Immobilien van het beheer van haar verkochte panden een corebusiness heeft gemaakt, staat voor haar een langetermijnrelatie met de eigenaars ( de investeerders) én met de huurders centraal. Enerzijds wil ze dat de eigenaars zo lang mogelijk bij haar blijven en dit kan enkel mits dat het afgesproken huurrendement en de ontzorging werkelijkheid blijft. Anderzijds wil ze ook een uitstekende reputatie in de huur- en immomarkt verwerven met als doel een stabiele portefeuille uit te bouwen van tevreden huurders.

Het Duits burgerlijk wetboek laat verschillende vormen van huurovereenkomsten toe.

Hoewel na de aankoop van een gerenoveerd pand elke investeerder vrij kan beslissen aan wie hij het verdere beheer van zijn onmiddellijk beheerd pand toevertrouwt, zal het voorstel van Saad Immobilien als rentmeester deze vast en zeker aanspreken. Samen met, en exclusief voor Rendimmo werd een huurovereenkomst ontworpen waarbij we de Belgische vastgoedbelegger iets ander kunnen bieden dan wat hij krijgt in België.

Een huurgarantie wordt afgeleverd door Saad Immobilien en  is door haar afgedekt via een intern opgebouwd waarborgfonds. Momenteel heeft zij ongeveer 27.000m2 in beheer. De huurders betalen maandelijks een vergoeding van 0.5 tot 1€/m2 als beheerskost aan Saad Immobilien. Dit bedrag wordt op een ‘gemutualiseerde’ afzonderlijke rekening gereserveerd om eventuele kosten af te dekken. Iedereen draagt bij voor een gebeurlijk schadegeval.

Bovendien is de niet-betaling van de huur door een huurder, alsook een schadegeval veroorzaakt door de huurder ten belope van 25.000€ afgedekt via een verzekeringspolis bij R+V Versicherungen.

We kunnen gerust stellen dat in een ‘huurland’ zoals Duitsland er een is, er ook een andere huurcultuur heerst in vergelijking met ons land. Huurders hebben rechten en worden o.a. financieel door de overheid ondersteund indien zij ziek of werkloos vallen. Anderzijds zijn de huurders zich bewust van het ondermaats aanbod aan huurpanden en de strenge selectie die de eigenaars-verhuurders in die omstandigheden kunnen doorvoeren. Wie een slechte debiteur is, wordt onmiddellijk aangemeld in de Schufa (= soort databank). De Schufa levert iedereen die er om vraagt een attest af van ‘goed burgerlijk gedrag’ van een particulier. Wie tekortkomt in zijn betalingsverplichtingen allerhande en hierin negatief vermeld staat, zal wellicht nooit nog huuronderdak vinden.

Dit alles betekent voor de investeerder-volle eigenaar van een pand, er een gegarandeerde maandelijkse huur zal betaald worden, onafhankelijk van de bezettingsgraad.

Alle onderhoud van het gebouw en de appartementen zijn ten laste van Diam Service?

De gebouwen zijn recent gerenoveerd of zelfs nog in renovatie bij de aankoop. Indien dit laatste het geval is, dan wordt een gedetailleerd bestek van de nog uit te voeren werken in het koopcontract opgenomen.

Saad Immobilien heeft alle verzekeringen verbonden aan het huren en verhuren van een pand afgesloten.

Ook het algemeen onderhoud en de herstellingswerken zijn ten laste van Saad Immobilien/ Diam Service en zijn volledig in de huurprijs verrekend. De eigenaar dient zich op geen enkel moment hieromtrent te bekommeren.

We kunnen zo over een  ‘all-in formule’ spreken, nl. er worden geen extra beheerskosten- noch onderhoudskosten aan de eigenaar aangerekend.

Deze huurovereenkomst met garantie van huur en onderhoud verbindt beide partijen, eigenaar en Saad Immobilien, gedurende 4 jaar. Indien de eigenaar nadien niet reageert, wordt de huurovereenkomst met huurgarantie automatisch stilzwijgend vernieuwd aan dezelfde voorwaarden.

Indien de eigenaar daarentegen  van beheerder-rentmeester wenst te veranderen, dan staat hem dit volkomen vrij.

Hypotheses:

In de huidige positieve economische context en met een steeds groter onevenwicht tussen grote vraag en gering aanbod, zullen prijzen en huren steeds stijgen.

Indien de huur verder sterk zou stijgen t.o.v. de aankoopprijzen van een pand, dan krijgen we wellicht meer kandidaat-eigenaars ( al dan niet met een kredietlening) wat dan weer gunstig is voor de verkoopmarkt.

Duitsland vervalt terug in een economische crisis, de vraag naar kleine huurappartementen zal er dan niet kleiner op worden, integendeel. De kans op ineenstorting van de huurprijzen is quasi onbestaand. De overheid doet veel moeite om haar landgenoten gelogeerd te krijgen. Een kredietcrisis en ineenstorting van de vastgoedmarkt zullen de Duitsers niet snel kennen omdat ze geen baksteen- noch kredietcultuur hebben zoals wij.

Rendimmo als exclusieve distributiepartner in België van Saad Immobilien, begeleidt haar investeerders in het ganse traject van A tot W (projectkeuze, juridisch advies, fiscaliteit en fiscale aangifte, en wederverkoop…).

Rendimmo’s focus ligt op de totale ontzorging van de koper-investeerder!

Wil je meer te weten komen over investeren in vastgoed? Neem dan contact op met ons via dit formulier of stuur een bericht naar info@rendimmo.be .

Bron: The Economist – 2015