Ontdek de voordelen bij aankoop van toeristisch vastgoed in Frankrijk

Ontdek de voordelen bij aankoop van toeristisch vastgoed in Frankrijk

Om elke particulier, jong en oud, aan te moedigen een deel van zijn vermogen op te bouwen via aankoop van vastgoed en zich hierbij een extra inkomen of pensioen te creëren, heeft de Franse LMNP (Un loueur en meublé non-professionel) wetgeving ( wet – 1949) een uiterst gunstige regeling uitgewerkt.

De LMNP wet laat u toe om volle eigenaar worden van een gemeubeld pand dat voor lange termijn (9 tot 12 jaar) verhuurd wordt aan een exploitatievennootschap in toeristisch vastgoed, zoals Odalys, Nemea, Goelia en Pierre & Vacances. Deze wet biedt bijzondere fiscale voordelen aan particulieren, maar niet aan handelsvennootschappen.

De Franse staat betaalt de BTW ten belope van 20 % op de aankoop van een nieuwbouw pand integraal terug. Na 20 jaar is deze terugbetaling definitief verworven.

‘Un loueur en meublé non-professionel’, heeft een duidelijk juridisch burgerrechtelijk statuut. De eigenaar-verhuurder is een particulier, maar fiscaal wordt deze particulier als een ondernemer beschouwd. De verhuring van zijn pand is een handelsactiviteit, en de opbrengsten uit de verhuring zullen als dusdanig door de fiscale administratie behandeld worden. In tegenstelling tot een immo-makelaar (LMP), is hij evenwel geen professioneel in deze activiteit (Non Professionel).

De inkomsten worden niet beschouwd als traditionele huuropbrengsten uit onroerend goed (revenus fonciers), maar wel als BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), m.a.w. een inkomen uit een handelsactiviteit. De eigenaar sluit immers vanaf de aankoop, ‘un bail commercial’ of een langdurig huurcontract af met de uitbater van zijn pand in een toeristische residentie.

In tegenstelling tot de traditionele verhuur (la location vide), is er in de LMNP structuur altijd sprake van een gemeubelde verhuur van het appartement, de hotelkamer, het huisje of de villa. Daarnaast moeten door de “Gestionnaire/uitbater” enkele diensten aangeboden worden aan de uiteindelijke huurders (minimaal 3 diensten, zoals onthaal, restaurant, schoonmaak, ontbijt, een wasserette…)

De LMNP kent verschillende tussenkomende partijen, zoals de professionele uitbater, de promotor, de notaris, de accountant maar ook de bank.

 

Profiteer van de hefboom op uw rendement dankzij een bancair krediet

Een bancair krediet is zeer belangrijk in het LMNP-verhaal omdat zij voor de hefboom op uw rendement kan zorgen : het is niets anders dan geld vandaag nog zeer goedkoop gaan lenen bij de bank en hierdoor een mooi huurrendement verkrijgen.

Belgische banken waarbij de investeerder een goede klant is, staan soms wel een 100% lening toe. De Franse banken lenen hoogstens 70% aan Belgische investeerders.

Geef aandacht aan diverse kredietmogelijkheden : I.P.T. gedeeltelijk (60-70 %) activeren, VAPZ , groepsverzekeringen als onderpand, etc., mogelijkheden te over. Je hoeft niet noodzakelijk in België gelegen vastgoed te laten hypothekeren. Focus dus niet enkel op het liggend geld op de spaarrekeningen. Denk ruimer!

 

LMNP leidt tot een voordelig belastingregime in Frankrijk

  • Ook een accountant – expert is in deze LMNP-constructie vereist. Rendimmo zorgt voor uw rechtstreeks contact met een fiduciaire in Frankrijk. EXPERTIM – FIDUCIAIRE staat onze investeerders bij voor alle administratieve en boekhoudkundige handelingen.
  • Expertim-Fiducière regelt voor de investeerder de recuperatie van de BTW. Hiervoor moet een termijn van 6 maanden worden voorzien.
  • LMNP is een commerciële activiteit. Dus zijn diverse kosten aftrekbaar van het huurinkomen. Belangrijk zijn hier de afschrijvingsmogelijkheden, de waardedaling van uw onroerend goed door slijtage over een lange periode, maar eigenlijk is dit een ‘fictieve’ kost.
  • Een particulier in België kan zijn privéwoning niet afschrijven; zijn belastingverminderingen zijn er beperkt tot een woonbonus en lange termijn sparen. Een vennootschap kan dan weer alles afschrijven, behalve gronden en terreinen.
  • Expertim-fiduciaire schrijft af volgens de strikte wettelijke regels. Als volgt:
    • Het terrein, gewaardeerd op 10% van de aankoopprijs van het pand, is niet afschrijfbaar.
    • Het onroerend gedeelte (muren, dak,..) wordt afgeschreven à rato van gemiddeld 3%/jaar gedurende 30 jaar. In geval van wederverkoop, herbegint een volledige afschrijvingsperiode van 30 jaar.
    • Als LMNP-investeerder kunt u dus genieten van een niet belastbaar inkomen, waarop geen verschuldigde sociale zekerheidsbijdrage is (actueel 15,5%) en ondertussen aan een patrimonium bouwen.
    • De meeste kosten die betrekking hebben op het gemeubeld pand kunnen in onkosten gebracht worden: bancaire intresten, verzekeringen, verfraaiingswerken, de grondbelasting steeds verschuldigd door de eigenaar (la taxe foncière), verplaatsingskosten, accountant, CFE (eenmalige registratie +- 300€)
    • Plus, als de kostenzijde groter is dan de baten, wordt er geen personenbelasting geheven en wordt het negatief saldo doorgeschoven naar het volgende jaar. En zo verder van jaar tot jaar.
  • Het spreekt voor zich dat door een bancair krediet de aftrekbare kosten veel hoger liggen. Gevolg: de periode van vrijstelling van betaling van personenbelasting wordt drastisch verlengd.
  • Na afloop van de afschrijvingsperiode, verandert het statuut van de investeerder naar Micro BIC. Hierdoor kan hij nog altijd 50% van zijn huurinkomsten forfaitair in onkosten brengen en betaalt hij belastingen over 50% van de huurinkomsten.
  • Hoe zit het met de belasting op de gerealiseerde meerwaarde? Het LMNP regime en het belastingvoordeel m.b.t. tot de recuperatie van de btw, moedigt niet aan om het vastgoed snel door te verkopen. Toch is het perfect mogelijk. Let wel: de btw is niet recupereerbaar als de nieuwe koper het LMNP traject voortzet.

In tegenstelling tot de LMNP wetgeving, wordt deze taxatie geregeld aangepast.

Het belastingtarief bedraagt 34,5%. Vanaf het 6e t.e.m. het 21ste jaar, wordt er een jaarlijks abattement op de inkomstenbelasting toegepast vanaf 6% per jaar, nog 4% in het 22 ste jaar en nadien is deze vrijgesteld.

Geen btw bij aankoop en weinig of geen jaarlijkse personenbelastingen, boosten het huurrendement op uw vastgoed.