Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Inleiding

Wie geïnvesteerd heeft in Duits vastgoed, dient jaarlijks een belastingaangifte te doen in Duitsland. Duitsland is heffingsbevoegd. Omdat er eveneens een dubbelbelastingverdrag bestaat met België (wet 18/9/2003), zal u geen tweemaal over het inkomen uit hetzelfde onroerend goed getaxeerd worden. Er is echter wel een aangifteplicht van uw huurinkomsten in België. We hebben deze aangifte beschreven in een vorig artikel. Vraag hierover onze infoflash aan. (info@rendimmo.be)

Het Duits fiscaal recht omtrent inkomsten uit uw onroerend goedinvestering, kort samengevat in wat volgt.

Indien je niet in Duitsland woont, zal je in Duitsland beschouwd worden als niet-inwoner. Duitsland zal je niet belasten op je wereldwijd inkomen, maar enkel op de inkomsten uit je vastgoed.

In Duitsland kent men geen kadastraal inkomen als belastbare basis. Het zijn de reële bruto huurinkomsten verminderd met een reeks onkosten die als belastbare grondslag gelden in de personenbelasting.

Onder diverse aftrekbare onkosten mag men verstaan:

  • afschrijving van 1.6%/jaar ( = 2% per jaar gedurende 50 jaar; de grond is echter niet afschrijfbaar en vertegenwoordigt ongeveer 20%);
  • aantoonbare onderhoudskosten. In het concept Rendimmo zijn deze er in eerste instantie niet omdat alle onderhoudskosten ten laste zijn van de beheerder;
  • administratieve kosten zoals de boekhouder en advocaat;
  • ook de bancaire intresten betaald voor het geleende bedrag bij zowel een binnenlandse als buitenlandse bank;
  • ook de aankoopkosten ter verwerving van het onroerend goed zullen afgeschreven kunnen worden over een periode van 50 jaar. Het betreft specifiek de ‘Grunderwerbsteuer ‘ of overdrachtsbelasting ( deze is afhankelijk van de deelstaat waarin uw pand zich bevindt: NRW = 6,5% en Rijnland-Pfalz = 5%), het ereloon en kosten van de notaris en alle kosten m.b.t. inschrijving in het Grundbuch (Duits kadaster)

Wat de belasting op de meerwaarde betreft, is op basis van het dubbel belastingverdrag ook Duitsland heffingsbevoegd. Het Duitse fiscaal recht is van toepassing.

Indien een particulier zijn opbrengstwoning binnen een periode van 10 jaar verkoopt, dan is de gerealiseerde meerwaarde belast en wordt deze bij de andere huurinkomsten van dit aanslagjaar bijgeteld. De belastbare basis is het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs. De aankoopkosten en de kosten van verkoop mogen in mindering gebracht worden en drukken zo de belastbare basis.

Huurinkomsten en meerwaarde gerealiseerd binnen de eerste 10 jaar, worden belast aan de progressieve tarieven van de inkomstenbelasting. Na 10 jaar geldt er een vrijstelling op de gerealiseerde meerwaarde. Dit geldt uitsluitend voor particulieren.

Wat de belastingschijven betreft, bestaat er momenteel nog een discriminatie jegens een niet-resident. Deze kan niet genieten van de belastingvrije schijf tot 9.168€ (AJ 2019). Het minimaal belastingtarief is 14% en verder progressief opklimmend. Bovenop deze verschuldigde som moet er een solidariteitsbijdrage van 5.5% op dit bedrag betaald worden.

Het is ook perfect mogelijk het investeringsvastgoed aan te kopen via een Belgische of Duitse vennootschap. De belastingschijf (AJ 2019) is 15.8% vermeerderd met de solidariteitsbijdrage. Zoals de particulier kan ook de vennootschap diverse kosten zoals hierboven besproken in rekening brengen. De betaling van de vennootschapsbelasting in Duitsland  is bevrijdend t.o.v. de Belgische fiscus. Men kent geen progressievoorbehoud zoals bij de particulieren.

De meerwaarde bij verkoop is dan weer steeds belastbaar. Deze zal gelijk zijn aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het onroerend goed.

Opgelet, actief verhandelen in vastgoed brengt een extra speculatietaks met zich mee van 19%. De investeerder via een vennootschap houdt zich dan ook best aan een ‘buy and hold’ strategie.

Uw Duitse belastingaangifte in de praktijk.

Rendimmo wil u ook hierbij totaal ontzorgen! Van zodra u een onroerend goed aangekocht hebt, brengen we u als nieuwe eigenaar in contact met een boekhouder ter plaatse.

Omdat u liefst geen beslommeringen hebt met belastingaangiftes, zorgen we ervoor dat u deze boekhouder onmiddellijk mandateert. Dit mandaat dient door u ondertekend te worden en het origineel stuurt u ons aangetekend op naar volgend adres: Rendimmo bvba, Jozef Demeyerestraat 1, 8500 Kortrijk. De boekhouder wordt uw enig aanspreekpunt naar de Duitse belastingdiensten (Finanzamt) toe. Rendimmo staat u natuurlijk permanent bij waar nodig.

U ontvangt een lijst van vereiste documenten voor uw aangifte die u ons moet toesturen van zodra u deze bekomt. Pieter De CLERCK zal uw contactpersoon zijn en is bereikbaar via deze weg:
pieter. De.clerck@rendimmo.be of 0475/38.19.77

Een goede raad: De Duitse (fiscale) administratie stuurt vaak rechtstreeks brieven naar onze klanten niettegenstaande de volmacht die u de boekhouder gegeven hebt. Gelieve hier niet persoonlijk op te willen reageren, maar alle briefwisseling onmiddellijk naar ons te willen doorsturen. Een boekhouder heeft steeds 4 weken de tijd om voor u te reageren.

Wij houden alle documenten bij in een persoonlijk digitaal dossier waar u ook toegang zal toe hebben.

Ga slechts over tot actie naar een officiële instantie op verzoek van de boekhouder die u in het Engels zal aanschrijven. Betaal bv. uw belastingen uitsluitend op voorafgaandelijke instructie van de boekhouder.

Welke documenten (leesbare kopies) zijn belangrijk om een correcte aangifte te kunnen doen?

  1. Eenmalig te verschaffen:
  2. De notariële aankoopacte. Deze wordt u toegestuurd. Maak een kopie en mail deze ons door.
  3. Documenten met betrekking tot de ‘Grunderwerbsteuer’ (overdrachtrechten)
  4. Afrekening van de notaris met betrekking tot diverse aankoopkosten en honorarium
  5. Document met kostenafrekening voor inschrijving in het Grundbuch (kadaster)
  6. Uw factuur m.b.t. begeleidingsvergoeding aan Rendimmo is eveneens in onkosten te brengen. U moet ons deze niet meer doorsturen.
  7. Het bancaire kredietverdrag, indien u een krediet bent aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed.
  8. Het beheer- en garantieverdrag afgesloten met Saad immobilien.
  9. Diverse kosten die verband houden met de aankoop. Verplaatsingskosten ( aantal km, van waar naar waar en tijdrooster), hotelovernachting, restaurant in Duitsland.

Jaarlijks te verschaffen:

  1. Overzicht van uw maandelijkse bancaire uittreksels waarop het gestorte huurbedrag op te lezen staat.
  2. Indien banklening, bewijs van de betaalde intresten.
  3. Diverse kosten die verband houden met de aankoop. Verplaatsingskosten (aantal km, van waar naar waar en tijdrooster), hotelovernachting, restaurant in Duitsland.

Welke documenten kan u bijvoorbeeld bij u toegestuurd krijgen vanuit Duitsland?

De aangifte over de inkomsten van het vorig jaar dienen in principe door de boekhouder ingediend te zijn voor december. Paniek zoals bij ons kan gebeuren, is echt niet nodig. De boekhouder onderhoudt alle contacten met het Finanzamt.

De aangifteprocedure verloopt in 2 fases:

We nemen bv aan dat de aankoop van het onroerend goed gebeurd is door man en vrouw.

1e fase: Er wordt een ‘Feststellungserklärung’ gedaan waarin de gezamenlijke inkomsten van beide echtgenoten opgenomen zijn. Via de boekhouder zal het Finanzamt u een ‘Bescheid’ toesturen met uw  informatie en gegevens van uw belastingdossier. Opgelet, het kan ook gebeuren dat u dit rechtstreeks ontvangt van het Finanzamt zelf. Omdat het mogelijk is dat er bepaalde gegevens niet correct zijn weergegeven, heeft de boekhouder 4 weken de tijd om een bezwaar in te dienen. Het is dus van wezenlijk belang dat u alle documenten die u mocht toekrijgen, onmiddellijk doorstuurt aan Rendimmo ( Pieter.de.clerck@rendimmo.be).

2e fase: hierna volgt een ‘Einkommensteuererklärung’ per persoon. Indien het vastgoed door beiden aangekocht is voor gelijke delen, dan zal elk een aanslag krijgen op 50% van de inkomsten. Er volgt wederom een ‘Bescheid’ met het te betalen belastingbedrag en de bankgegevens waarop betaald  moet worden. Ook hier willen we u er nogmaals op wijzen dat het aan de boekhouder is die u bij aanvang gemandateerd heeft om u hierover te informeren. De boekhouder zal u om een ‘ok’ zal vragen en u nadien opdracht zal geven waar er betaald moet worden.

Wil u er meer over weten, contacteer ons gerust. Met Rendimmo bent u volledig ontzorgd!