De gesplitste aankoop van een onroerend goed

De gesplitste aankoop van een onroerend goed

SUCCESSIEPLANNING: De werking van de gesplitste aankoop van een onroerend goed

 

Investeerders vragen zich soms af wat nu de meest interessante operatie is in het kader van hun successieplanning. Eerst zelf een onroerend pand aankopen en dit later schenken aan kinderen of aanverwanten? Of eerst een schenking doen van liquide middelen en nadien een gesplitste aankoop van het onroerend goed doen in naakte eigendom (de kinderen) en vruchtgebruik (de ouders)?

 

De voordelen van deze laatste zijn:

  • De ouders blijven het goed beheren en ontvangen de huurgelden.
  • De kinderen hebben de zekerheid dat, bij het overlijden van hun ouders, het onroerend goed in volle eigendom aan hen zal toekomen. Zij zullen geen successierechten betalen aangezien het vruchtgebruik van de ouders automatisch is uitgedoofd bij hun overlijden en de kinderen volle eigenaar zijn geworden.

 

Deze zekerheid bestaat niet als de ouders eerst zelf een pand aankopen en beslissen later te schenken. Indien de schenking dan toch niet heeft plaats gevonden, zullen de kinderen erfenisrechten dienen te betalen.

 

De fiscus kijkt streng toe op een juiste toepassing van de rechtsregels:

  • De splitsing van de prijs voor de aankoop in naakte eigendom en vruchtgebruik moet correct zijn verlopen. Het wetboek over de successierechten bepaalt zeer concreet wat de waarde van het vruchtgebruik zal zijn. Hiervoor zal men een coëfficiënt toepassen die volledig afhangt van de leeftijd van de vruchtgebruikers. Hoe ouder de vruchtgebruikers zijn, hoe lager de waarde van het vruchtgebruik zal zijn.
  • De kinderen moeten kunnen aantonen dat zij de aankoop betalen met hun eigen gelden. Dit kunnen ook gelden zijn die ze uit schenkingen hebben bekomen.

Deze werkwijze kan ook perfect worden toegepast in aankopen tussen anderen dan ouders-kinderen, bv oom-tante en neven-nichten.

Wanneer je op deze manier tewerk gaat voor de aankoop van een onroerend goed in Duitsland, zullen er geen successierechten verhaald worden op de kinderen, niet in Duitsland, noch in België.

 

Waarom het LMNP-statuut niet interessant is om hierna een schenking van naakte eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik te overwegen?

Het bijzonder gunstig fiscaal statuut LMNP (location meublée, non professionnelle) geeft de verhuurder van een gemeubeld pand de mogelijkheid om de betaalde btw integraal te recupereren bij de aankoop van een nieuwbouw. Bepaalde uitgaven, gerelateerd aan het vastgoed, kunnen in rekening gebracht worden als kosten. De verhuurder kan bijvoorbeeld de afschrijvingen op het pand (3,3% per jaar gedurende 30 jaar) en het meubilair in mindering brengen van de huurinkomsten.

Wanneer de naakte eigenaar, tevens verhuurder, gaat schenken met voorbehoud van vruchtgebruik, zal hij geen huurinkomsten meer ontvangen. De gerecupereerde btw zal hij moeten terugstorten aan de staat en hij zal geen kosten meer kunnen aftrekken.

Onder het stelsel van LMNP is het beter het onroerend goed aan de kinderen te schenken na de aankoop. Elke ouder kan in Frankijk om de 15 jaar 100.000€ schenken zonder schenkingsrechten te betalen.

Neem contact op met ons voor meer informatie.