Blog


Wat is een “normaal” rendement in het VK?

Investeringsvastgoed in het Verenigd Koninkrijk, wat is een “normaal” rendement? 4% of 10%?

Investeerders zijn in Vlaanderen de jongste 10 jaar niet verwend geweest. Spaarboekjes geven evenveel opbrengst als een blikken doos. Aandelen geven normaal een verwacht rendement van 7- 8%, maar zijn hoogst volatiel. Ze zijn een beetje als baby’s , vertederend en schattig ogend en leuk maar niet goed voor de nachtrust en ze vereisen constante aandacht.

De banken helpen maar al te graag met hun fondsen… in ruil voor een meer dan fikse hap via allerlei kosten. Als de onderliggende aandelen en waarden 7-8% opbrengen, schiet er na het betalen van alle kosten en belastingen nauwelijks nog 4% over. Dat is “normaal”. Bankiers moeten ook leven. Vastgoed in Vlaanderen gaat al niet veel beter. Als je bij de notaris weggaat, is er al 12% (of 21% BTW) van je investering weg. De staat en de notaris moeten ook leven. 2.5-3% netto huurrendement en 2.5% meerwaarde is dus bij ons “normaal”. Wie de aankoopkosten van zijn vastgoed wil verteren, moet dus al snel 10 jaar wachten.

 

Waarom is het huurrendement in Engeland zo hoog?

Vooreerst: Engeland is Londen niet. In het opgeblazen Londen betaal je 700.000£ (780.000€) voor een één-slaapkamer appartement en heb je 1,5% netto huurinkomsten. Maar in normale steden zoals Liverpool, Manchester of Sheffield heb je een één-slaapkamer appartement voor 150.000£ (165.000€). Met een aankoopkost van 5.000£ en een netto huurinkomst (na alle kosten) van 5-6%.

 

Hoe kan dat eigenlijk?

Er zijn drie fundamentele verschillen met Europa. Allereerst ligt de basisrente van de Bank of England (BoE) 1% hoger dan die van de Europese bank. En dus volgen alle “verwachte rendementen” mee.

Rendimmo focust in het V.K. echter op een bijzondere niche in heet commercieel vastgoed, nl. luxueuze verblijven met een eersterangs hotelservice , aangepast en op maat van senioren. De ‘private’ verblijven voor welstellende senioren in het V.K. brengen nog heel wat meer huuropbrengst op dan het residentieel vastgoed. De senioren moeten er immers ook flink voor betalen, zo ongeveer £1300 per week. Deze bemiddelde bejaarden betalen dit graag want in een ‘publiek’ verzorgingstehuis willen ze hun leven niet eindigen. Van die £1300 wordt er ongeveer 1/5 e besteed aan de huur van een luxueuze kamer of suite. De gemiddelde aankoopprijs hiervan bij aankoop , bedraagt ongeveer €100.000, en niet €250.000 of meer zoals in België. Huuropbrengsten voor de investeerder van 10% zijn hierdoor perfect verklaarbaar..

Een bijkomende troef is de fiscaliteit. Engelse investeerders betalen inkomstenbelastingen op hun huurinkomsten. Het marginaal tarief op de hoogste schijf is daar 40% en meer. Met een huuropbrengst van 4% zou je niet veel geïnteresseerden vinden.

Alle Brexitperikelen ten spijt, komt nu het allerleukste aan investeren in Engels vastgoed. Ook buitenlandse investeerders worden belast op hun huurinkomsten, maar aangezien de meesten geen andere inkomsten hebben, wordt de laagste schijf (tot £11.800) belast aan … 0%.

 

En hoe zit het met de meerwaarde?

De meerwaarde van vastgoed is in het algemeen moeilijker vooraf te berekenen dan het huurrendement. Voorspellen is moeilijk… vooral als het om de toekomst gaat. Vastgoed beschermt alvast goed tegen inflatie. Mocht inflatie morgen weer de kop op steken, dan slaapt u tenminste gerust met vastgoed. Dan is er de economische groei en tenslotte is er nog "vraag en aanbod". Dat laat bepaalde soorten vastgoed en bepaalde locaties sneller stijgen dan andere.

Wie “dicht bij huis”, in Vlaanderen investeert, kan erop rekenen (hopen) dat hij met zijn marktkennis een “deal” kan doen en onder de marktprijs kopen. Maar met 12% aankoopkosten (of 23% in nieuwbouw) en gemiddelde meerwaarden van 2-3% per jaar moet men al een héél goed “koopje” vinden (en lang zoeken) om snel een meerwaarde te realiseren.

Een voordeel van vastgoed in Engeland, is de transparantie van de markt. Omdat er zo een grote interesse is voor “buy-to-let”, zijn verkoop- en huurprijzen voor standaardflats snel vergeleken. En er zijn veel grote vastgoedgroepen die met de regelmaat van een klok rapporten publiceren over wat er gebeurt in de markt en wat zij verwachten van de vastgoedprijzen. Zo publiceren CRBEKnight FrankJLLSavillsColliers en anderen regelmatig rapporten met de “verwachte meerwaarden” in de grote steden in Engeland. Omdat in Engeland de aankoopkosten (stamp duties –  administratie) veel lager liggen dan bij ons (~4% bij kleine appartementen), is het ook veel makkelijker om op korte termijn een meerwaarde te realiseren.

Londen heeft de afgelopen 20 jaar een gigantische meerwaarde gekend met gemiddeld 8-10% per jaar (en soms meer). Sinds het Brexit-referendum is daar echter het vet van de soep. Hoeveel kunnen prijzen nog stijgen als een kleine flat al 700.000£ kost en het huurrendement 1,5% is? In steden in midden-Engeland zoals Sheffield, Liverpool, Manchester, Birmingham, Leeds,…(het zgn Northern powerhouse) kost een 1-slaapkamerappartement rond de 120.000£-150.000£. De grote vastgoedgroepen verwachten voor die steden meerwaarden van 3-5% in de afzienbare toekomst.

De projectontwikkelaar, Carlauren Group, investeert in eersterangs hotels met een unieke seniorenzorg- en accommodatie. Zij geeft bovendien van bij de aanvang een duidelijk beeld op de verkoopvoorwaarden en de in het vooruitzicht gestelde meerwaarde. Contractueel wordt er reeds bij de aankoop bepaald dat de investeerder zijn pand kan terug verkopen aan de Carlauren group vanaf het 5 e jaar aan 110% van de netto aankoopprijs.

Wie z’n pand 10 jaar wenst bij te houden, ontvangt dan 125%. Een unieke garantie, niet? Voor alle duidelijkheid , ook de verkoper heeft het recht om op elk moment je pand terug te kopen aan minimaal 110% van de aankoopprijs.

Profiteer nu van hun en jouw toekomstig succes!

Neem contact op met Rendimmo voor meer informatie.

 

Meer weten? Lees dan ook het volgende artikel:

Investeren in het Verenigd Koninkrijk via Rendimmo

Investeringsgronden koop je via Rendimmo

Wil je een investering doen die je later geld zal opbrengen?

Dan is een bouwgrond mogelijk de perfecte investering voor jou en je gezin.

In Vlaanderen hebben de prijzen van (bouw)gronden een gigantische stijging gekend de laatste decennia. Voor velen is het onbetaalbaar geworden. Een grond kopen en er de woning van je dromen op bouwen, is vaak onhaalbaar.

Een huis verhuren, zelf bouwen en verhuren als opbrengstpand, kan interessant zijn, maar in vele gevallen zal je toch “bedrogen” uitkomen.

Een directe investering in, op vandaag, goedkopere gronden is gebleken in het verleden een goede investering te zijn, uiteraard zeggen rendementen uit het verleden niets over het toekomstig winstpotentieel, of zo mogen we toch niet rekenen, maar het is wel een goede indicator dat er effectief winsten te vergaren zijn mits de juiste keuze en begeleiding bij aankoop en wederverkoop.

Wij kiezen ervoor om gronden te zoeken met meerwaarde potentieel. Deze vinden we niet zo ver van Vlaanderen, in de Ardennen kan je mits goed op de hoogte te zijn nog een goede aankoop doen.

 

Wil je investeren in gronden die gelegen zijn op toplocaties in de Ardennen?

Neem een kijkje op de gronden die wij in portefeuille hebben genomen via deze link.

Aarzel dan niet om met ons contact op te nemen en wij zullen alles stap voor stap toelichten en je begeleiden bij je aankoop als je hiervoor zou kiezen. Met Rendimmo aan je zijde, sta je er nooit alleen voor.

 

Carlauren, een uitgebreide FAQ.

Wie is de Carlauren group?

De Carlauren Group is opgericht door een visionair entrepreneur in 2015. Na een vergeefse zoektocht naar een luxueuze zorgflat voor eigen familie, besloot hij om zelf te investeren met als doel premium-zorgkamers en –hotelkamers ter beschikking te stellen van een (groeiend) publiek van rijkere zorgbehoevende mensen.
De groep koopt bestaande gebouwen en transformeert ze tot luxe zorgkamers of hotelkamers. Het geld van de investeerders wordt gebruikt om de gebouwen te kopen en volledig renoveren voor het doelpubliek. Naast de in-house zorgcentra, ontwikkelt de groep ook andere zorgaspecten: een “booking.com”-app voor zorgkamers, ambulante zorg, vliegtransport van de senioren naar de bestemmingen, lifestyle resorts,…
Carlauren telt +/- 100 werknemers en heeft op dit moment reeds 500 kamers verkocht aan investeerders wereldwijd. De groep heeft nu 17 centra en hoopt dat aantal tegen 2020 te verdubbelen. Carlauren plant bovendien een beursgang in 2019 of 2020.

Klik hier om de presentatie van de Carlauren Group te bekijken.

 

Waarom zijn de opbrengsten op Brits vastgoed zoveel hoger dan op Belgisch vastgoed?

U.K. kent een heel andere economische omgeving dan ons eigen land. Dat zorgt ervoor dat marktprijzen in vastgoed ook anders liggen. De aankoopprijs van een luxe serviceflat ligt +/- 50% lager dan bij ons. Zie de prijzenvork op
www.rendimmo.be/projecten : in U.K. ligt deze tussen 100.000€ en 175.000€. In België vind je weinig onder de 250.000€. De basisrentevoet van de Bank of England ligt hoger dan in de Eurozone, waardoor de gewone bankinteresten hoger liggen. Op een savings account krijg je al snel tussen 1 en 2%. De opbrengst van deze vastgoedinvesteringen moet dan ook hoger liggen om aantrekkelijk te blijven voor de investeerder. Engelse investeerders betalen bovendien inkomstenbelastingen op hun huurinkomsten, waardoor zij netto slechts 60% overhouden: 6% i.p.v. 10%. Voor de buitenlandse investeerders geldt een vrijstelling op de eerste 11.850£ als singel en 23.700£ als koppel.

 

Is er een wisselkoersrisico bij het investeren in de U.K.?

De investering is in Britse Pond en dus ook de interesten en de wederverkoop. Het is dus mogelijk dat de koers op dat moment hoger of lager zal zijn. Niemand kan dat voorspellen. Onmiddellijk na het Brexitreferendum is het Pond ongeveer 10% goedkoper geworden, en het is sindsdien ook min of meer stabiel gebleven. Er is dus een soort “Brexit-discount” verrekend, wat de Britse investeringen voor ons 10% goedkoper maakt dan “normaal”.

 

Wat is het concept van deze investering?

De investeerder koopt een kamer in een zorgcentrum en wordt 125 jaar juridisch en economisch eigenaar (leaseholder). Indien de eigenaar de kamer niet zelf wil gebruiken, huurt de Carlauren Groep vervolgens die kamer terug met een langetermijncontract aan een vast huurrendement van 10% / jaar (dus onafhankelijk van de bezettingsgraad of van de gerealiseerde winst). Daarbovenop heeft de investeerder ook de optie om de kamer na 5 jaar terug te verkopen aan de
Carlauren Groep met een meerwaarde van 10%. De Carlauren Groep heeft ook ten allen tijde het recht om de kamer terug te kopen aan 110% van de aankoopprijs om ze vervolgens te verkopen aan de bewoner of te financieren via andere investeerders (banken, beursgang).

 

Hoe kan de groep genoeg cashflow genereren om 10% huurgeld te betalen?

De inwoners of gasten betalen gemiddeld 1200-1300£/week voor hun verblijf in het zorgcentrum. Ongeveer één vierde van dat bedrag is bedoeld voor de huur van de kamer. Zelfs met niet-volledige bezetting is er meer dan voldoende cash flow om de huur te kunnen betalen.

 

Kunnen de senioren dit betalen?

De gemiddelde levensverwachting in een care home is 3 jaar, wat overeen komt met een  kost van ongeveer 200.000 £. De meeste bejaarden bezitten een woning die deze kost ver overstijgt. Na de verkoop van hun woning kunnen zij zorgeloos en in luxe hun oude dag doorbrengen in een Carlauren Care Home.

 

Waarom gaat Carlauren niet gewoon naar de bank? Dat is toch veel goedkoper? 

Omdat de groep nog niet zo lang bestaat, kunnen en mogen Engelse banken niet
voldoende geld uitlenen om Carlauren toe te laten snel te groeien. Carlauren doet daarom in deze fase van haar ontwikkeling beroep op privé kapitaal. In een latere fase zal de groep allicht andere (goedkopere) vormen van financiering zoeken.

 

Waar gaat Carlauren de financiën vandaag halen om de kamer terug te betalen?

Carlauren heeft drie scenario’s voor de terugbetaling van de kamer na 5 jaar: verkoop aan de bewoner, een beursgang of externe financiering.

 

Wat is het risico voor de investeerder?

– De investeerder is juridisch eigenaar van de kamer, en blijft dat ook onder elk scenario. In tegenstelling tot een investering in aandelen, blijft bij een vastgoedinvestering de kamer in elk geval op naam van de investeerder.
– De huurinkomsten zijn langetermijn en vast, en zijn dus niet afhankelijk van de winst. Het bedrijfsrisico blijft bijgevolg bij de uitbater.
– Het grootste risico ligt in de solvabiliteit van de Carlauren Group als uitbater.

Bij een eventueel faillissement, zullen de kamereigenaars dus een andere exploitant moeten aanstellen. Dat kan eventueel tijdelijk of permanent de hoogte van de huurinkomsten aantasten. Gezien de hoge winstmarges van de groep op deze
zorgcentra en haar andere activiteiten, lijkt risico op faling eerder beperkt. Bovendien houdt de overheid (CQC) strenge controles op zorggroepen zoals Carlauren om er zeker van te zijn dat hun zorgkwaliteit en financiering in orde is.

 

Is dit een financieel product?

Neen – dit product valt onder de “verkoop en verhuur van vastgoed” – zowel onder de Britse wetgeving als onder de Belgische wetgeving.

 

Zijn de inkomsten echt netto-inkomsten? Betaal ik belastingen?

Alle kosten van de uitbating zijn ten laste van de Carlauren groep. Er is geen enkele kost die moet gedragen worden door de investeerder. In U.K. worden huurinkomsten bij het belastbaar inkomen geteld. Echter, elke persoon heeft een belastingsvrije schijf van 11.850£ per jaar (23.700£ per koppel). Op de volgende schijf tot 35.000£, betaalt de investeerder, ook de Belgische niet-resident, 20% inkomstenbelasting. In België worden de huurinkomsten uit U.K. vastgoed aangegeven onder code 1130/2130. Omdat er in U.K. reeds belastingen geheven worden, worden deze inkomsten in België niet belast (met progressievoorbehoud). Er is hier heel wat nieuwe rechtspraak in dit verband (cfr. Arrest Hof van Beroep van Luik (18/4/2018). Om redenen van de huidige discriminatie inzake fiscaliteit tussen binnenlands en buitenlands vastgoed in landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft ondertekend (met U.K. op 24/12/2012 in werking getreden), aanvaardt het Hof dat men slechts 22,5% van zijn bruto huurinkomsten in de Belgische aangifte vermeldt. We verwachten hier ook een reactie van de wetgever. De Belgische Staat is hiervoor immers reeds meermaals veroordeeld door het Europese Hof.

 

Kan ik financieren met andermans geld?

Banken in Engeland zullen geen lening toestaan aan niet-inwoners. Banken in België zullen evenmin een lening toestaan met een onderpand in UK. Er kan dus eventueel geleend worden, op basis van een Belgisch onderpand, bij een Belgische bank (bv met een lening die reeds gedeeltelijk afbetaald is). Je kan ook gebruik maken van de IPT-regeling waardoor je IPT-gelden kan “teruglenen” voor een project in Engeland.

 

Waarom geen kamer in België? Ook care homes mogelijk?

Er zijn enorme verschillen tussen wat in België op de markt is en wat in Engeland kan geïnvesteerd worden:
Minimaal aankoopbedrag : in Engeland start die vanaf 100.000£. In België is het moeilijk om iets te vinden dat lager is dan 250.000€.
Rendement: het verwacht rendement in Engeland is 10%. In België ligt dat dichter bij 3-4%.
Gegarandeerd rendement: Bij de meeste Belgische projecten is het rendement afhankelijk van de bezettingsgraad. Het bedrijfsrisico ligt dus bij de investeerder en die inkomsten kunnen dus lager zijn dan verwacht. In U.K. is er een vast, afgesproken
tarief voor de hele duur van de overeenkomst.
Exit: In België moet je een derde persoon vinden om de kamer over te nemen. Als de huurinkomsten tegenvallen, dan zal de verkoopprijs allicht ook een stuk lager zijn. In Engeland is de wederverkoopdatum en prijs (5 jaar – 110%) vooraf contractueel
vastgelegd.

 

 

Verkoop project Arbour gaat van start

Project: Arbour – V.K.

Wees er snel bij! Donderdag 9.30 start de algemene verkoop van dit uniek kleinschalig project, 10 units van de 38 zijn reeds verkocht in pre-sale.

We zullen het project ook spoedig online zetten. Wil je alvast de brochure ontvangen?

Contacteer ons voor meer informatie: info@rendimmo.be of ga naar het contactfomulier.

———————————————————————–

The Carlauren Group is excited to announce its latest addition to the Carlauren portfolio.

Situated on the stunning promenade of Barmouth in North Wales.

This former hotel will be transformed into a boutique luxury resort of 38 suites with many rooms benefiting from an idyllic sea view, it will be available for long and short-term guests — with an option to access to 24/7 professional care packages.

Situated in Barmouth, a seaside town set on the corner of Snowdonia National Park, this imposing seafront boutique resort will have a range of facilities from a swimming pool to fine dining. With fantastic walking and hiking routes, water- sport activities and local heritage this resort is a welcome addition to our portfolio.

REGISTER YOUR INTEREST
With our other developments quickly selling out, contact Rendimmo today to register your interest in this luxury studio development. (info@rendimmo.be)

– Rendimmo, erkend BIV-vastgoedmakelaar, is exclusieve verdeler voor The Carlauren Group. Jouw vastgoedcoach bij je zoektocht naar een investering in vastgoed met een vast en gegarandeerd rendement. –

Investeren in het Verenigd Koninkrijk via Rendimmo

Vastgoedinvesteerders beseffen stilaan dat er geen toprendementen meer te zoeken vallen in België. Ver moet je eigenlijk niet zoeken om goede en betere rendementen te behalen dan in België. Over het kanaal vind je nu meer dan ooit één van de hoogste huurrendementen in investeringsvastgoed.

Na meer dan 30 jaar van een positief evoluerende vastgoedprijzenmarkt zonder bubbel, is het vet van de soep. De aankoopprijzen zijn overwegend buitensporig geworden, de netto huurrendementen zijn bijzonder laag, de aankoop- en notariskosten swingen de pan uit en we zitten nog steeds opgescheept met een verouderde Napoleontische fiscaliteit op vastgoed die vroeg of laat toch zal veranderen.

Overigens kunnen de eigenaars het vaak bedenkelijk gedrag van hun huurders niet langer gedogen of hebben ze zelf geen tijd of interesse om steeds de klusjesman van dienst te zijn zoals dit vaak noodzakelijk is voor het onderhoud van het vastgoed. In het Verenigd Koninkrijk vinden we daarentegen promotoren die zeer gespecialiseerd zijn in een welbepaalde vastgoedsector, zoals ‘care homes’ of studentenflats en die zich daarenboven volledig bekommeren om de uitbating ervan.

 

Een zorgenvrij beheer!

Zoals bij ons, is de veroudering van de bevolking er volop aan de gang. Enkele cijfers : in 2050 verwacht men dat 1 op 4 mensen ouder is dan 65, dus meer dan 10 miljoen Britse ‘babyboomers’ van weleer die op pensioen zullen zijn. Men voorziet een verdubbeling van dementiepatiënten t.o.v. vandaag. Anderzijds participeert deze vergrijzende bevolking ook voor meer dan 300 miljard Pond in de Britse economie.

De nood aan serviceflats en zorgcentra voor senioren is hoog.

Omdat de publieke of traditionele sector hier in gebreke blijft, veelal wegens te weinig financiële middelen, is de ontplooiing van de private residentiële zorgcentra met oog voor kwaliteit van de zorg er volop aan de gang. De privésector kan deze bemiddelde senioren een veel hogere standaard van service bieden want zij heeft gemakkelijker toegang tot de geldmarkt. Vaak verouderde of bouwvallige gebouwen worden opgekocht en gerenoveerd. Dit gaat immers veel sneller en is goedkoper dan nieuwbouw.

The Care Home Group, dochteronderneming van Corporate Land Solutions Ltd, werd opgericht in 2015 door Sean Murray, die tevens CEO en 100% aandeelhouder is. Deze heeft zich omringd met een senior manager team van specialisten in de zorgsector. Hun missie is er exclusief op gericht om bestaande, vaak verouderde maar stijlvolle gebouwen en hotels aan te kopen en te renoveren tot vijf- sterren luxe serviceflats en zorghotels. Naast Carlauren Developments ( de projectontwikkelaar), is er een andere dochtervennootschap die zich toelegt op de uitbating hiervan, Caring Communities Ltd. Haar huidige portefeuille telt 14 projecten, waarvan 12 reeds in activiteit zijn. Er worden zeer geregeld nieuwe projecten voorgesteld aan potentiële investeerders.

 

Een toprendement : 10% / jaar !

Na een aankoopakte te hebben ondertekend bij een advocaat, wordt de investeerder ‘Leaseholder’ van het gebouw. Deze zeer gangbare vorm van eigendomsrecht, waarbij de verwerver van een kamer of flat, geen eigenaar is van de grond of van de gemeenschappelijke delen, is zeer populair in het Verenigd Koninkrijk en is vergelijkbaar met ons erfpacht, maar duurt langer, in casu 125 jaar. Anderzijds wordt de ‘Leaseholder’ beschermd omdat er een ‘put-optie’ tot wederverkoop in de aankoopakte staat ingeschreven. Indien de investeerder deze optie na enkele jaren licht, dan heeft de verkoper de verplichting om deze kamer of flat terug in te kopen aan een vooraf ( bij aankoop) bepaalde prijs. Na 5 jaar is dit aan 110% van de verkoopprijs, na 8 jaar 115% en na 10 jaar 125%. Als ‘Leaseholder’ betaal je ook niet mee in de kosten voor onderhoud of herstel van het gebouw.

De Carlauren group heeft voor haar investeerders verschillende formules uitgewerkt, maar deze van ‘FULL MANAGED’, ‘algeheel beheerd vastgoed’, hebben we er voor onze klanten als de meest interessante uitgekozen :

Een 10% huurrendement op jaarbasis is contractueel vastgelegd voor een onbepaalde periode, en dit onafhankelijk van de bezettingsgraad.

‘Full managed ‘betekent ook dat alle kosten en lasten op juridisch, administratief en onderhoudstechnisch gebied inbegrepen zijn.

Bij de aankoop is er enkel het honorarium voor de advocaat, nl. 1500 £. Verschuldigd.

Jaarlijks moet Je ook rekening houden met een kost van 250 £ voor een boekhouder die de belastingaangifte in het V.K. voor de Belgische investeerder doet.

Zeer gunstige fiscaliteit!

Er zijn geen belastingen te betalen tot een schijf van 11.850 £ per belastingplichtige, nadien is de basisvoet 20 % tot een inkomen van 46.350 £ per jaar. Een koppel kan met andere woorden volledig belastingvrij 23.700 £ aan huurinkomen verwerven.

Dankzij het dubbel belastingverdrag (24 juni 2009) ter vermijding van een dubbele taxatie, is de Belgische investeerder vrijgesteld met progressievoorbehoud, d.w.z. dat zijn aangifte in België uitsluitend dient ter bepaling van het marginale tarief. Hier is een evolutie in de rechtspraak vast te stellen en wetgevend vernieuwend werk dringt zich op. Deze gaat uitsluitend in de positieve richting gaan voor de investeerder in buitenlands vastgoed.

Een vennootschap kan eveneens investeren en zij zal een aangifte in Engeland dienen te doen als ware zij een Engelse vennootschap. De vennootschapsbelasting op de winst bedraagt er 19% en deze zal dalen naar 17% in de volgende jaren (2020).

De gerealiseerde meerwaarde bij een eventuele exit door gebruik te maken van de put-optie, valt onder het hierboven aangegeven regime : een onbelaste schijf van 11.770 £, nadien 18%.

De rentabiliteit wordt dus bijzonder aantrekkelijk voor een investeerder die een wederverkoop doet na 5 jaar : 11,00 % per jaar

Waar vind je dit nog?

Wil je hier meer over weten? Neem dan contact op met ons via info@rendimmo.be of ga naar onze contactpagina.

RENDIMMO VOND VOOR U IN U.K. DE HOOGSTE NETTO RENDEMENTEN !!!

Private onroerende leasing, nieuw voor u?

Sedert de laatste decennia is de vastgoedfinancieringstechniek door middel van een onroerende leasing stevig ingeburgerd geraakt. Elke grootbank heeft zo haar eigen leasingpoot opgezet maar u kan ook als privé persoon een onroerende leasing opzetten met bijvoorbeeld uw vennootschap.

Vanuit economisch standpunt gezien is onroerende leasing een financieringstechniek om een onroerend goed te verwerven, waarbij de initiële investeerder (leasinggever) in staat wordt gesteld om het geïnvesteerd vermogen in maandelijkse schijven aan te rekenen aan de leasingnemer, vermeerderd met een intrest.

Het klassieke traject bij onroerende leasing is een systeem waarbij de leasinggever het onroerend goed in volle eigendom verwerft en/of reeds bezit en het dan over een periode van minstens 15 jaar least aan de leasingnemer. Na het verlijden van de onroerende leasingakte voor notaris is de juridische eigenaar van het onroerend goed nog steeds de leasinggever en de economische eigenaar de leasingnemer.

Op het einde van de onroerende leasingovereenkomst kan de leasingnemer het onroerend goed in volle eigendom verwerven bij het lichten van de koopoptie (voorwaarden hiertoe zijn vermeld in de leasingovereenkomst). Indien de leasingnemer de koopoptie niet licht dan blijft het onroerend goed eigendom van de leasinggever.

Aangezien de leasinggever (privé eigenaar van het onroerend goed) het geïnvesteerd kapitaal verplicht dient weder samen te stellen (art. 10§2 WIB), komt dit deel van de maandelijkse leasingvergoedingen belastingvrij binnen bij de leasinggever. Het geïnvesteerd kapitaal omvat de marktwaarde van het onroerend goed, vermeerderd met de intresten betaald op de financiering ter verwerving, vermeerderd met BTW, registratierechten, hypotheekrechten en notariskosten. Al deze componenten worden aan de leasingnemer aangerekend in het kapitaalgedeelte van de leasingbedragen.

Bovenop het kapitaalgedeelte van de leasing rekent de leasinggever een intrest aan, welke onderhevig is aan een taxatie van 30% in de PB (art. 19§1, 2de WIB).

Via deze financieringstechniek kan een onroerend goed vanuit de privé worden aangerekend aan de vennootschap, waarbij de leasingkosten fiscaal aftrekbaar zijn en het grootste gedeelte van de leasinginkomsten bij de leasinggever niet belast worden.

Indien gewenst komen wij ook vrijblijvend bij u langs om deze problematiek met u te bespreken. U kan ons contacteren op: gunter.vanhasbroeck@x-imus.be of neem contact op met Rendimmo via info@rendimmo.be.

 

 

Gunter Vanhasbroeck

Zaakvoerder X-imus bvba

 

Ben je ook op zoek naar financiële onafhankelijkheid?

Rendimmo, je vastgoedcoach, zet je alvast op weg.

De te volgen strategie is deze van de minste inspanning en het gebruiken van de financiële mogelijkheden die geboden worden aan vastgoedinvesteerders. Op het eerste zicht is het antwoord eenvoudig, beleg op de beurs. Deze kan je grote ‘speculatieve’ winsten opleveren. Vooraleer je echter hieraan kunt beginnen, heb je wel een financieel patrimonium nodig en moet je tegen een stootje kunnen.

Wil je ooit iets opbouwen, heb je al snel 15% van je maandelijks inkomen weg te leggen in een of andere spaarformule.
Het geheim van een goede strategie naar financiële onafhankelijkheid, ligt echter in het gebruik van geld van anderen, het installeren van een financiële hefboom op je eigen geïnvesteerd kapitaal. In tegenstelling tot beleggen in financiële producten, gebeurt investeren in grote mate met andermans geld, nl. een krediet bij de bank. Als je deze strategie zou toepassen op de beurs (opties/turbo’s/warrants) dan zou je gewoonweg aan het gokken zijn. In het kader van vastgoed ligt dit helemaal anders en is het opzetten van een financiële hefboom standaard en aangewezen, ook om fiscale redenen.

Je startkapitaal of eigen inbreng kan hierbij slechts zeer gering zijn. Door in vastgoed te investeren via een bancair krediet, kan je er snel aan beginnen en realiseer je op termijn een belangrijke hefboom.

“Vanaf 60.000 € kan reeds een aantrekkelijk éénslaapkamer-appartement in Noordrijn-Westfalen aangekocht worden.”

 

In de plaats van jarenlang eerst geld te parkeren in zwak renderende financiële producten en te ondervinden hoe inflatie ondertussen je kapitaal opvreet, kan je als investeerder in vastgoed best zeer vroeg beginnen met de opbouw van je patrimonium.

Een bank is al snel bereid 2/3 van het vereiste investeringsbedrag in een opbrengstvastgoed te ontlenen. In België kijkt een bankier naar de waarde van je onderpand en je terugbetalingscapaciteit. Duitse banken daarentegen kijken in essentie naar de huurinkomsten die dit pand genereert. Een Belgische bank zal geen hypotheek kunnen leggen op een in Duitsland gelegen pand en vice versa.

Daarom dat veel mensen opteren om een pand in België in onderpand te geven bij hun eerste aankoop in Duitsland als ze een hefboom willen maken op hun investering. Je maandelijkse mensualiteiten (afbetaling) of, in geval van een vaste- termijn- krediet, de verschuldigde intresten, zullen integraal gecompenseerd worden door huurinkomsten van je investeringspand. De bank en je huurder(s) zorgen ervoor dat je op een termijn van 10/15/20 jaar, volledig eigenaar wordt van je vastgoed en je zo voor de rest van je leven kan genieten van een bijkomend inkomen.

Zo werk je aan je financiële onafhankelijkheid en de mogelijkheid om misschien vroeger te stoppen met werken. Een aanvullend maandelijks inkomen willen we toch allemaal?!

Neem contact op met ons voor meer informatie.

Vaste termijnkrediet en investeringsvastgoed, het ideale huwelijk.

Vanavond zitten er waarschijnlijk meer dan 1.000.000 mensen naar “Blind getrouwd” te kijken, maar misschien kan je ook even de tijd nemen om dit geslaagd huwelijk van dichterbij te bekijken. We geven eerst een korte toelichting, waarover gaat het?

 

Wat is een vaste termijnkrediet?

Een krediet dat valt onder de hypotheekwetgeving met alle voordelen voor de consument die daaraan verbonden zijn. Het verschil met een gewoon standaard mensualiteitenkrediet is, dat bij deze vorm van terugbetalen er geen kapitaal wordt terugbetaald aan de kredietinstelling tijdens de looptijd van de financiering. Op het einde van de looptijd zal men het totaalbedrag terugbetalen.

 

Wat is investeringsvastgoed?

Vastgoed dat de investeerder aanwendt om te verhuren en/of aangekocht heeft als investering, omdat hij vermoedt dat de waarde zal toenemen in de toekomst. Vastgoed dat een investeerder koopt om zijn patrimonium te structureren en zijn privé- en zakelijk vermogen te optimaliseren.

 

Waarom kiezen vastgoedinvesteerders voor vaste termijnkredieten?

  1. Omdat ze ervan uitgaan dat ze een hoger rendement kunnen behalen dan de kostprijs van het
    geld.
  2. Omdat ze op deze manier hun leencapaciteit, de mogelijkheid om nog bijkomende leningen te
    onderschrijven, verhogen.
  3. Omdat ze op deze manier de totale netto-huuropbrengst positief kunnen houden.
  4. Omdat dit bijdraagt aan hun leencapaciteit, doordat ze positieve huuropbrengsten hebben,
    gezien vanuit een cashflow standpunt.
  5. Omdat ze aannemen dat de inflatie het bedrag dat terug te betalen is op eindvervaldag, zal
    uithollen.

 

Wat zijn de voor- en nadelen van vaste termijnkredieten?

Op een dag moet je het ontleende bedrag ook effectief terugbetalen. Beginners, mensen die hun eerste stappen zetten in deze vorm van financieren, maken al te vaak de grote fout om niet grondig stil te staan bij dit gegeven, de terugbetaling.

Heb je zicht op een bedrag dat jouw richting uitkomt in de toekomst? Een (zekere) erfenis, een groepsverzekering of een beleggingsportefeuille, de verkoop van een (ander) onroerend goed of een milde schenking die je verwacht? Goed!

Een betere oplossing kan de wedersamenstelling van het kapitaal zijn door spaar- en beleggingsproducten te gaan gebruiken. De meeste maatschappijen zullen je sterk aanmoedigen of zelfs verplichten (beleggingshypotheek) om aangehechte financiële producten te onderschrijven teneinde de terugbetaling te garanderen.

“Opgepast”, horen we u al denken. In het verleden is deze manier van financieren zeer goed gelopen, maar bij anderen ging het de andere richting uit. De banken hebben bijgeleerd (en hebben zichzelf ingedekt) en maken vandaag geen
projecties meer aan onrealistische rentevoeten. Bijgevolg zal het verschil tussen mensualiteiten en een vaste termijnkrediet met verplichte wedersamenstelling budgetair geen groot verschil meer maken. Maar wat als je vastgoed koopt en tevens een zelfstandige activiteit uitoefent of werkt met een eigen vennootschap? Kan je dan geen (bijkomend) voordeel doen?

Zeker wél!  De (verplichte) wedersamenstelling kan deels gebeuren via een groepsverzekering, een Individuele PensioenToezegging (IPT) waarbij de vennootschap het kapitaal zal wedersamenstellen. En het verhaal stopt hier nog niet. De opgebouwde bedragen in de IPT kunnen in het kader van vastgoed worden opgenomen en aangewend  om vervroegde terugbetalingen te doen. Dit zonder kosten, met andere woorden, geen wederbeleggingsvergoeding te betalen op het terugbetaalde bedrag. De opnames worden evenwel beperkt tot 60 à 70% van de gespaarde reserve en bij veel maatschappijen kunnen de opgebouwde rendementen uitgekeerd worden tot 90%. Nog een voordeel dus !

Als we spreken over huuropbrengsten en ROI, dan spreken we over andere zaken. De opbrengst op je investering (ROI) kan bijna verdubbelen als je tweemaal meer ontleent dan wat je zelf inbrengt.  Sommige maatschappijen kunnen ook voor de eerste woning een vaste termijnkrediet voorstellen. Dat is volgens ons weggelegd voor bepaalde doelgroepen. De hefboomwerking van een vaste termijnkrediet kan dus bijzonder gunstig zijn t.o.v. een investering zonder financiering. Je verdubbelt het rendement als je op deze manier vastgoed gaat verwerven.

Betrek je er nog je vennootschap (IPT) bij, dan is het rendement ongezien.

Vastgoed kopen als investering vraagt overleg.  Laat je steeds goed adviseren door
een team van experten, Juridisch, fiscaal en financieel!
Veel investeringsgenot!

Enjoy investing in real estate – Rendimmo.

Maak een afspraak met een Rendimmo Vastgoedcoach of een krediet- en verzekeringsspecialist die je dit concept van A-Z kan toelichten.

 

Waarom professionele beleggers en investeringsmaatschappijen vandaag investeren in Duits residentieel vastgoed.

‘A safe investment haven for foreign investors’,

zo titelt het recente artikel (dd. 18/09/2017) van het internationale advocatenkantoor Allen & Overy over vastgoedinvesteringen in Duitsland. Alle belangrijke factoren voor een bloeiende vastgoedmarkt zijn er momenteel sterk aanwezig. Een positieve economische omgeving alsook het befaamde ‘Duits economisch en sociaal model’ blijven hun vruchten afwerpen. Zo kent Duitsland een groei van het bruto nationaal product (bnp) van 1,6% in 2016 dat groter is dan in haar buurlanden. Alle inspanningen gedaan om de koopkracht te vergroten (1,77 miljard euro) en de werkloosheid te doen dalen (vandaag is het één van de laagste in Europa), worden beloond .

Rendimmo focust zich op opportuniteiten rond investeringsvastgoed in de deelstaat waar Ruhr en Rijn stromen, Noordrijn-Westfalen. Deze deelstaat, sedert het Congres van Wenen (1815) toegewezen aan de overwinnaar Pruisen, heeft nog steeds het grootste industriële potentieel van Duitsland. Deze primaire industrie draagt bij tot 30% van het bnp en vormt de ruggengraat van de Duitse economie. Het heeft het hoogste bnp van heel Duitsland en is vergelijkbaar met het dit van Turkije.

Door het aanhouden van het 0%-rentebeleid van de ECB (Europese Centrale Bank) blijven de rentetarieven laag en de gunstige rentetarieven voor kredieten aanhouden.

Sedert de Duitse hereniging heeft de GPI-index (German Property Index) vandaag een eerste hoogtepunt bereikt. In tegenstelling tot de vastgoedmarkt in Spanje, Groot-Brittannië of Nederland, waar de spectaculaire stijgingen al eventjes achter ons liggen, is het begin van stijgende aankoopprijzen in Duitsland pas net begonnen. Er wordt al te vaak vergeten dat de Duitsers na de hereniging van West- en Oost-Duitsland in 1989, in een diepe economische crisis terechtgekomen waren en zij deze nog geen decennium definitief achter zich hebben kunnen laten. De aankoop- en huurprijzen staan voor een hele inhaalbeweging in vergelijking met voornoemde landen.

In Noordrijn-Westfalen, met vandaag 18 miljoen inwoners en waar zich een maak-economie bevindt, is er een grote nood aan arbeidskrachten en is de woningnood zeer acuut.

Vooral het commercieel maar zeker ook het residentieel vastgoed zit in de lift bij investeerders. Met een Duitse werkloosheid op recordlaagte (6,1%: 5,4% in het Westen en 7,7% in het Oosten) en een koopkracht die verder aantrekt, zijn winkelpanden en kantoren, alsook gezinswoningen en appartementen snel verhuurd of verkocht. Voor elke leegstaande woning, komen er gemiddeld 15 tot 20 potentiële huurders opdagen in steden zoals Bochum, Gelsenkirchen, Essen, Dortmund, Hagen, Krefeld of Wuppertal (cfr artikel in Der Spiegel – 2015 ‘Die neue Wonungnot’). Dit zijn B of C-steden waar de aankoopprijs voor een gerenoveerde woning, want veel nieuwbouw zal je er niet aantreffen, nog tussen 1000 en 1500€/m2 ligt. Daarom kan men met een budget van 100.000€ al een aantrekkelijk gerenoveerd appartement kopen.

Huurrendementen van meer dan 5% zijn in deze omstandigheden nog zeer realistisch en de gemiddelde prijsevolutie die in Duitsland boven de 6% op jaarbasis uitkwam in 2017, kan met de bestaande sterke vraag enkel verder in positieve richting evolueren.

Daarom staan professionele beleggers voor Duits residentieel vastgoed aan de koperskant. Rendimmo kan hier haar favoriete rol als vastgoedcoach voor u ten volle spelen.

Neem vandaag nog contact op met ons via info@rendimmo.be of ga naar de contactpagina op onze website.

De gesplitste aankoop van een onroerend goed

SUCCESSIEPLANNING: De werking van de gesplitste aankoop van een onroerend goed

 

Investeerders vragen zich soms af wat nu de meest interessante operatie is in het kader van hun successieplanning. Eerst zelf een onroerend pand aankopen en dit later schenken aan kinderen of aanverwanten? Of eerst een schenking doen van liquide middelen en nadien een gesplitste aankoop van het onroerend goed doen in naakte eigendom (de kinderen) en vruchtgebruik (de ouders)?

 

De voordelen van deze laatste zijn:

  • De ouders blijven het goed beheren en ontvangen de huurgelden.
  • De kinderen hebben de zekerheid dat, bij het overlijden van hun ouders, het onroerend goed in volle eigendom aan hen zal toekomen. Zij zullen geen successierechten betalen aangezien het vruchtgebruik van de ouders automatisch is uitgedoofd bij hun overlijden en de kinderen volle eigenaar zijn geworden.

 

Deze zekerheid bestaat niet als de ouders eerst zelf een pand aankopen en beslissen later te schenken. Indien de schenking dan toch niet heeft plaats gevonden, zullen de kinderen erfenisrechten dienen te betalen.

 

De fiscus kijkt streng toe op een juiste toepassing van de rechtsregels:

  • De splitsing van de prijs voor de aankoop in naakte eigendom en vruchtgebruik moet correct zijn verlopen. Het wetboek over de successierechten bepaalt zeer concreet wat de waarde van het vruchtgebruik zal zijn. Hiervoor zal men een coëfficiënt toepassen die volledig afhangt van de leeftijd van de vruchtgebruikers. Hoe ouder de vruchtgebruikers zijn, hoe lager de waarde van het vruchtgebruik zal zijn.
  • De kinderen moeten kunnen aantonen dat zij de aankoop betalen met hun eigen gelden. Dit kunnen ook gelden zijn die ze uit schenkingen hebben bekomen.

Deze werkwijze kan ook perfect worden toegepast in aankopen tussen anderen dan ouders-kinderen, bv oom-tante en neven-nichten.

Wanneer je op deze manier tewerk gaat voor de aankoop van een onroerend goed in Duitsland, zullen er geen successierechten verhaald worden op de kinderen, niet in Duitsland, noch in België.

 

Waarom het LMNP-statuut niet interessant is om hierna een schenking van naakte eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik te overwegen?

Het bijzonder gunstig fiscaal statuut LMNP (location meublée, non professionnelle) geeft de verhuurder van een gemeubeld pand de mogelijkheid om de betaalde btw integraal te recupereren bij de aankoop van een nieuwbouw. Bepaalde uitgaven, gerelateerd aan het vastgoed, kunnen in rekening gebracht worden als kosten. De verhuurder kan bijvoorbeeld de afschrijvingen op het pand (3,3% per jaar gedurende 30 jaar) en het meubilair in mindering brengen van de huurinkomsten.

Wanneer de naakte eigenaar, tevens verhuurder, gaat schenken met voorbehoud van vruchtgebruik, zal hij geen huurinkomsten meer ontvangen. De gerecupereerde btw zal hij moeten terugstorten aan de staat en hij zal geen kosten meer kunnen aftrekken.

Onder het stelsel van LMNP is het beter het onroerend goed aan de kinderen te schenken na de aankoop. Elke ouder kan in Frankijk om de 15 jaar 100.000€ schenken zonder schenkingsrechten te betalen.

Neem contact op met ons voor meer informatie.