Blog


Wat betreft de belastingaangifte in België van uw buitenlands verhuurd vastgoed

Niettegenstaande de Belgische eigenaar belastingen betaalt in het buitenland na aangifte in de personenbelasting aldaar, is hij tevens wettelijk verplicht zijn buitenlands onroerende inkomsten aan te geven. Omwille van het dubbel belastingverdrag met Duitsland, Frankrijk of U.K., geniet hij van belastingvrijstelling in België, maar zal dit het belastingniveau van zijn ander wereldwijd inkomen mogelijks beïnvloeden. Wij geven u graag volgende informatie omtrent deze aangifte:

1. Bepaal de bruto huur verkregen vanuit het buitenland ( in casu in 2018).

2. Alle betaalde belastingen omtrent huurinkomsten in het buitenland mogen hiervan worden afgetrokken. In ons geval is er enkel de inkomstenbelasting, van het jaar voordien dus, die we in Duitsland betaald hebben aangezien andere belastingen (vb. grondbelasting, huisvuilbelasting, …) door SAAD worden geregeld. Dus op huurinkomsten 2018, de belastingen 2017 in mindering brengen.

cfr.: – Artikel 1: tweede verblijf verhuren in het buitenland

cfr.: Artikel 2: Belasting op buitenlands huurinkomsten

cfr.: Artikel 3: verhuurt u in het buitenland? Let op de aangifte

3. Op belastingbrief invullen naast titel III code n° 1130 / 2130

4. De Belgische belastingdiensten zullen hier een mindering op aanbrengen van 40% (forfaitair voor onkosten, onderhoud, ….)

5. Cazimir advocaten:

Artikel 1: Aan te geven inkomsten van verhuurd buitenlands vastgoed

artikel 2: hoe huurinkomsten aangeven tweede verblijf

Artikel 3: Buitenlands vastgoed opnieuw minder belast?

Deze artikels beschrijven de mogelijkheid om slechts 22,5% van het reële huurinkomen aan te geven en steunen hiervoor op een arrest van het Hof van Beroep van Luik. …

Blijft alleen nog de intresten voor diegene die een lening hebben aangegaan… Artikel 1: Fiscaal voordeel lening tweede verblijf (en het maakt niet uit of het krediet bij een buitenlandse of binnenlandse bank is aangegaan!):

Hoe belastingaangifte doen van mijn verhuurd onroerend goed in Duitsland?

Inleiding

Wie geïnvesteerd heeft in Duits vastgoed, dient jaarlijks een belastingaangifte te doen in Duitsland. Duitsland is heffingsbevoegd. Omdat er eveneens een dubbelbelastingverdrag bestaat met België (wet 18/9/2003), zal u geen tweemaal over het inkomen uit hetzelfde onroerend goed getaxeerd worden. Er is echter wel een aangifteplicht van uw huurinkomsten in België. We hebben deze aangifte beschreven in een vorig artikel. Vraag hierover onze infoflash aan. (info@rendimmo.be)

Het Duits fiscaal recht omtrent inkomsten uit uw onroerend goedinvestering, kort samengevat in wat volgt.

Indien je niet in Duitsland woont, zal je in Duitsland beschouwd worden als niet-inwoner. Duitsland zal je niet belasten op je wereldwijd inkomen, maar enkel op de inkomsten uit je vastgoed.

In Duitsland kent men geen kadastraal inkomen als belastbare basis. Het zijn de reële bruto huurinkomsten verminderd met een reeks onkosten die als belastbare grondslag gelden in de personenbelasting.

Onder diverse aftrekbare onkosten mag men verstaan:

  • afschrijving van 1.6%/jaar ( = 2% per jaar gedurende 50 jaar; de grond is echter niet afschrijfbaar en vertegenwoordigt ongeveer 20%);
  • aantoonbare onderhoudskosten. In het concept Rendimmo zijn deze er in eerste instantie niet omdat alle onderhoudskosten ten laste zijn van de beheerder;
  • administratieve kosten zoals de boekhouder en advocaat;
  • ook de bancaire intresten betaald voor het geleende bedrag bij zowel een binnenlandse als buitenlandse bank;
  • ook de aankoopkosten ter verwerving van het onroerend goed zullen afgeschreven kunnen worden over een periode van 50 jaar. Het betreft specifiek de ‘Grunderwerbsteuer ‘ of overdrachtsbelasting ( deze is afhankelijk van de deelstaat waarin uw pand zich bevindt: NRW = 6,5% en Rijnland-Pfalz = 5%), het ereloon en kosten van de notaris en alle kosten m.b.t. inschrijving in het Grundbuch (Duits kadaster)

Wat de belasting op de meerwaarde betreft, is op basis van het dubbel belastingverdrag ook Duitsland heffingsbevoegd. Het Duitse fiscaal recht is van toepassing.

Indien een particulier zijn opbrengstwoning binnen een periode van 10 jaar verkoopt, dan is de gerealiseerde meerwaarde belast en wordt deze bij de andere huurinkomsten van dit aanslagjaar bijgeteld. De belastbare basis is het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs. De aankoopkosten en de kosten van verkoop mogen in mindering gebracht worden en drukken zo de belastbare basis.

Huurinkomsten en meerwaarde gerealiseerd binnen de eerste 10 jaar, worden belast aan de progressieve tarieven van de inkomstenbelasting. Na 10 jaar geldt er een vrijstelling op de gerealiseerde meerwaarde. Dit geldt uitsluitend voor particulieren.

Wat de belastingschijven betreft, bestaat er momenteel nog een discriminatie jegens een niet-resident. Deze kan niet genieten van de belastingvrije schijf tot 9.168€ (AJ 2019). Het minimaal belastingtarief is 14% en verder progressief opklimmend. Bovenop deze verschuldigde som moet er een solidariteitsbijdrage van 5.5% op dit bedrag betaald worden.

Het is ook perfect mogelijk het investeringsvastgoed aan te kopen via een Belgische of Duitse vennootschap. De belastingschijf (AJ 2019) is 15.8% vermeerderd met de solidariteitsbijdrage. Zoals de particulier kan ook de vennootschap diverse kosten zoals hierboven besproken in rekening brengen. De betaling van de vennootschapsbelasting in Duitsland  is bevrijdend t.o.v. de Belgische fiscus. Men kent geen progressievoorbehoud zoals bij de particulieren.

De meerwaarde bij verkoop is dan weer steeds belastbaar. Deze zal gelijk zijn aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het onroerend goed.

Opgelet, actief verhandelen in vastgoed brengt een extra speculatietaks met zich mee van 19%. De investeerder via een vennootschap houdt zich dan ook best aan een ‘buy and hold’ strategie.

Uw Duitse belastingaangifte in de praktijk.

Rendimmo wil u ook hierbij totaal ontzorgen! Van zodra u een onroerend goed aangekocht hebt, brengen we u als nieuwe eigenaar in contact met een boekhouder ter plaatse.

Omdat u liefst geen beslommeringen hebt met belastingaangiftes, zorgen we ervoor dat u deze boekhouder onmiddellijk mandateert. Dit mandaat dient door u ondertekend te worden en het origineel stuurt u ons aangetekend op naar volgend adres: Rendimmo bvba, Jozef Demeyerestraat 1, 8500 Kortrijk. De boekhouder wordt uw enig aanspreekpunt naar de Duitse belastingdiensten (Finanzamt) toe. Rendimmo staat u natuurlijk permanent bij waar nodig.

U ontvangt een lijst van vereiste documenten voor uw aangifte die u ons moet toesturen van zodra u deze bekomt. Pieter De CLERCK zal uw contactpersoon zijn en is bereikbaar via deze weg:
pieter. De.clerck@rendimmo.be of 0475/38.19.77

Een goede raad: De Duitse (fiscale) administratie stuurt vaak rechtstreeks brieven naar onze klanten niettegenstaande de volmacht die u de boekhouder gegeven hebt. Gelieve hier niet persoonlijk op te willen reageren, maar alle briefwisseling onmiddellijk naar ons te willen doorsturen. Een boekhouder heeft steeds 4 weken de tijd om voor u te reageren.

Wij houden alle documenten bij in een persoonlijk digitaal dossier waar u ook toegang zal toe hebben.

Ga slechts over tot actie naar een officiële instantie op verzoek van de boekhouder die u in het Engels zal aanschrijven. Betaal bv. uw belastingen uitsluitend op voorafgaandelijke instructie van de boekhouder.

Welke documenten (leesbare kopies) zijn belangrijk om een correcte aangifte te kunnen doen?

  1. Eenmalig te verschaffen:
  2. De notariële aankoopacte. Deze wordt u toegestuurd. Maak een kopie en mail deze ons door.
  3. Documenten met betrekking tot de ‘Grunderwerbsteuer’ (overdrachtrechten)
  4. Afrekening van de notaris met betrekking tot diverse aankoopkosten en honorarium
  5. Document met kostenafrekening voor inschrijving in het Grundbuch (kadaster)
  6. Uw factuur m.b.t. begeleidingsvergoeding aan Rendimmo is eveneens in onkosten te brengen. U moet ons deze niet meer doorsturen.
  7. Het bancaire kredietverdrag, indien u een krediet bent aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed.
  8. Het beheer- en garantieverdrag afgesloten met Saad immobilien.
  9. Diverse kosten die verband houden met de aankoop. Verplaatsingskosten ( aantal km, van waar naar waar en tijdrooster), hotelovernachting, restaurant in Duitsland.

Jaarlijks te verschaffen:

  1. Overzicht van uw maandelijkse bancaire uittreksels waarop het gestorte huurbedrag op te lezen staat.
  2. Indien banklening, bewijs van de betaalde intresten.
  3. Diverse kosten die verband houden met de aankoop. Verplaatsingskosten (aantal km, van waar naar waar en tijdrooster), hotelovernachting, restaurant in Duitsland.

Welke documenten kan u bijvoorbeeld bij u toegestuurd krijgen vanuit Duitsland?

De aangifte over de inkomsten van het vorig jaar dienen in principe door de boekhouder ingediend te zijn voor december. Paniek zoals bij ons kan gebeuren, is echt niet nodig. De boekhouder onderhoudt alle contacten met het Finanzamt.

De aangifteprocedure verloopt in 2 fases:

We nemen bv aan dat de aankoop van het onroerend goed gebeurd is door man en vrouw.

1e fase: Er wordt een ‘Feststellungserklärung’ gedaan waarin de gezamenlijke inkomsten van beide echtgenoten opgenomen zijn. Via de boekhouder zal het Finanzamt u een ‘Bescheid’ toesturen met uw  informatie en gegevens van uw belastingdossier. Opgelet, het kan ook gebeuren dat u dit rechtstreeks ontvangt van het Finanzamt zelf. Omdat het mogelijk is dat er bepaalde gegevens niet correct zijn weergegeven, heeft de boekhouder 4 weken de tijd om een bezwaar in te dienen. Het is dus van wezenlijk belang dat u alle documenten die u mocht toekrijgen, onmiddellijk doorstuurt aan Rendimmo ( Pieter.de.clerck@rendimmo.be).

2e fase: hierna volgt een ‘Einkommensteuererklärung’ per persoon. Indien het vastgoed door beiden aangekocht is voor gelijke delen, dan zal elk een aanslag krijgen op 50% van de inkomsten. Er volgt wederom een ‘Bescheid’ met het te betalen belastingbedrag en de bankgegevens waarop betaald  moet worden. Ook hier willen we u er nogmaals op wijzen dat het aan de boekhouder is die u bij aanvang gemandateerd heeft om u hierover te informeren. De boekhouder zal u om een ‘ok’ zal vragen en u nadien opdracht zal geven waar er betaald moet worden.

Wil u er meer over weten, contacteer ons gerust. Met Rendimmo bent u volledig ontzorgd!

Vlaming investeert almaar meer miljoenen in Duits vastgoed

Bouw & Wonen 13/05/2019

De Vlaming investeert zijn zuurverdiende centen almaar vaker in Duits vastgoed. Zo vloeide er de voorbije twee jaar al minstens 10 miljoen euro van Vlamingen richting Duitse studio’s en appartementen. En dit jaar zal dat bedrag allicht nog verdubbelen. Vooral de regio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts, die beiden aan België grenzen, zijn populair. Dat blijkt uit een marktanalyse van Rendimmo, één van de grootste experten in Duits vastgoed in ons land. Volgens de vastgoedspeler is de evolutie te verklaren door de veel grotere huurmarkt dan we hier in België kennen, én de erg strenge maatregelen tegen wanbetalers.

Volgens Rendimmo – de Belgische expert in Duits vastgoed die dit jaar allicht een honderdtal panden zal verkopen aan Vlaamse investeerders – is die trend voor een groot deel te danken aan de lage rendementen van onze spaarboekjes. Vlamingen zien in het Duitse “betongoud” namelijk een sterk alternatief voor dat spaarboekje. Dat blijkt in het bijzonder het geval te zijn voor de vijftigplussers: 3 op de 4 kopers zijn ouder dan 50.

“Een gemiddeld spaarboekje brengt in ons land tegenwoordig amper 0,15% per jaar op, getrouwheidspremie inbegrepen. De vijftigplussers, die de tijd nog hebben meegemaakt dat dit 5 procent was, weigeren daarom almaar vaker hun geld nog bij de bank te laten staan. Als alternatief kijken ze meestal eerst naar vastgoed, omdat het een minder complexe – en vooral veiligere – belegging is dan bijvoorbeeld de beurs. Vaak kijken ze dan naar de huurmarkt in eigen land, maar meer en meer ook naar Duitsland, waar er sprake is van rendementen van minstens 5 procent.” 

Luc Dewulf, managing partner Rendimmo

54% huurders

Het feit dat de Vlaming in toenemende mate richting Duitse huurmarkt kijkt, is in eerste plaats te verklaren door de grootte van de huurmarkt. In Duitsland is maar liefst 54 procent van de bevolking huurder. Onze oosterburen zijn daarmee de grootste huurders van Europa. Ter vergelijking: in België huurt maar zo’n 24 procent van de bevolking, inclusief sociaal huren.

De Vlaming kijkt bovendien niet toevallig massaal naar de regio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts als hij Duitse bakstenen wil kopen. Niet omdat ze aan de Belgische grens liggen, maar omdat het aantal huurders in beide regio’s boven de 60 procent ligt.

“Zodra er een huurwoning op de markt komt, komen er meteen 20 geïnteresseerde huurders op af. Met andere woorden: de vraag is er veel groter dan het aanbod. Dat zorgt er niet alleen voor dat de Vlaamse investeerder zijn appartement of studio gemakkelijk verhuurd krijgt, het doet ook de huurprijs stijgen.” 

Luc Dewulf, managing partner Rendimmo

Die Duitse huurprijzen stijgen sinds 2011 namelijk zo’n 4,5 procent per jaar, een gevolg van de enorme woningnood. En Noordrijn-Westfalen is daar geen uitzondering in: ook daar stegen de huurprijzen in diezelfde periode met meer dan 4 procent per jaar. 

Duitse ‘grundlichkeit’

Maar er is nog een andere factor die het Duitse vastgoed zo populair maakt bij Vlamingen. Naast de grote woningnood zijn er namelijk ook de strenge Duitse maatregelen tegen wanbetalers. Zo bestaat er bijvoorbeeld een databank, de Schufa, die attesten uitkeert voor huurders met ‘goed burgerlijk gedrag’. Wanneer een huurder zijn huur niet tijdig betaalt, wordt dat meteen aan de Schufa gemeld.

“Als iemand negatief vermeld staat in de Schufa databank, wordt het vrijwel onmogelijk voor die persoon om nog een woning te kunnen huren. Een extreme vorm van Duitse ‘grundlichkeit’, waarbij je je uiteraard vragen kan stellen of dit wel sociaal verantwoord is. Maar het biedt de investeerder natuurlijk heel wat zekerheid, want die gaat zelden of nooit met wanbetalers te maken krijgen. Als je dat vergelijkt met de Vlaamse huurmarkt, kan je alleen maar vaststellen dat de risico’s voor verhuurders een stuk kleiner zijn over de grens.” 

Luc Dewulf, managing partner Rendimmo

Naast de Schufa, bestaat er in de regio’s van het Rijnland echter ook een “Mietspiegel”: een maximum huurprijs die de huurder beschermt tegen speculatieve prijsstijgingen. Het merendeel van de huurders in die regio komt immers uit de lagere middenklasse, die goed beschermd wordt door de overheid. Zo krijgen Duitsers bijvoorbeeld een tussenkomst van de overheid wanneer ze hun huur niet kunnen betalen door ziekte of invaliditeit.

Middenklasse

De Duitse vastgoedmarkt blijkt bovendien veel toegankelijker als investering dan de Vlaamse vastgoedmarkt. Reden: de prijzen liggen er nog relatief laag. Je vindt er al een studio vanaf 50.000 euro, waardoor ook de Vlaamse middenklasse zijn weg naar het Duitse “betongoud” begint te vinden.

“Ik had eerder al een appartement in Antwerpen gekocht als investering, maar dat bleek geen goede beslissing. Eerst had ik een huurder die niet betaalde en daarna heeft het appartement negen maanden leeggestaan, waardoor het rendement onder nul ligt. Maar ondertussen heb ik al twee jaar een appartement in Noordrijn-Westfalen, waar ik 80.000 euro voor betaalde. Alle nadelen van het pand in Antwerpen heb je niet in Duitsland: het is meteen verhuurd, staat nooit leeg en het rendement ligt veel hoger, op vijf à zes procent. Zo krijg ik elke maand 450 euro op mijn bankrekening, een schoolvoorbeeld van “passief inkomen” dus.” 

Katrin Van de Water, investeerder uit Antwerpen

Volgens de prognoses van Rendimmo, op basis van de verkoopcijfers van het eerste kwartaal van 2019, zal het kapitaal dat de Vlaming in Duits vastgoed investeert dit jaar maar liefst dubbel zo hoog liggen als de voorbije twee jaren samen – goed voor zo’n 20 miljoen euro. 

Bron: bouwenwonen.net

https://www.bouwenwonen.net/artikel/Vlaming-investeert-almaar-meer-miljoenen-in-Duits-vastgoed/44547

Rendimmo ziet interesse voor Duits vastgoed alleen maar toenemen

KAREL CAMBIEN11 MEI 2019

KORTRIJK – De Vlaming investeert zijn centen almaar vaker in Duits vastgoed. Zo vloeide er de voorbije twee jaar al minstens 10 miljoen euro van Vlamingen richting Duitse studio’s en appartementen en dit jaar zal dat bedrag allicht nog verdubbelen. Vooral de regio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts zijn populair. Dat blijkt uit een marktanalyse van Rendimmo, één van de grootste experten in Duits vastgoed in ons land. Rendimmo wordt mede gedragen door West-Vlaamse ondernemers. Dat schreef “made in West-Vlaanderen” op 13 Mei 2019

Volgens de vastgoedspeler is de evolutie te verklaren door de veel grotere huurmarkt in Duitsland dan we hier in België kennen, én de erg strenge maatregelen tegen wanbetalers. Duits vastgoed blijkt ook een stuk betaalbaarder te zijn. Daarenboven doen de lage rendementen op Belgische spaarboekjes de mensen overstappen naar vastgoed.

De Duitse vastgoedmarkt wordt al jaren gedomineerd door buitenlandse investeerders, maar nu blijkt ook de interesse van de Vlaming gewekt. Rendimmo hoopt dit jaar een honderdtal panden te verkopen aan Vlaamse investeerders. Volgens Luc Dewulf en Kortrijkzaan Piet De Clerck, partners in Rendimmo, is er in Duits vastgoed -dat vooral een huurmarkt is- sprake van een rendement van gemakkelijk 5 procent. In de regio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts ligt het aantal huurders in beide regio’s boven de 60 procent. Die Duitse huurprijzen stijgen sinds 2011 met zo’n 4,5 procent per jaar, een gevolg van de enorme woningnood.

Duitse ‘Gründlichkeit’

Er is nog een andere factor die het Duitse vastgoed zo populair maakt bij Vlamingen. Naast de grote woningnood zijn er namelijk ook de strenge Duitse maatregelen tegen wanbetalers. Zo bestaat er bijvoorbeeld een databank, de “Schufa”, die attesten uitkeert voor huurders met ‘goed burgerlijk gedrag’. Wanneer een huurder zijn huur niet tijdig betaalt, wordt dat meteen aan de Schufa gemeld. “Risico’s voor verhuurders zijn dus een heel pak kleiner dan in eigen land”, aldus Luc Dewulf.

Naast de Schufa, bestaat er in de regio’s van het Rijnland echter ook een “Mietspiegel”: een maximum huurprijs, die de huurder beschermt tegen speculatieve prijsstijgingen. Het merendeel van de huurders in die regio komt immers uit de lagere middenklasse, die goed beschermd wordt door de overheid. Zo krijgen Duitsers bijvoorbeeld een tussenkomst van de overheid wanneer ze hun huur niet kunnen betalen door ziekte of invaliditeit.

Volgens de prognoses van Rendimmo, op basis van de verkoopcijfers van het eerste kwartaal van 2019, zal het kapitaal dat de Vlaming in Duits vastgoed investeert dit jaar maar liefst dubbel zo hoog liggen als de voorbije twee jaren samen – goed voor zo’n 20 miljoen euro.

Bron: Made in West-Vlaanderen, 13 Mei 2019
http://www.madeinwest-vlaanderen.be/nieuws/rendimmo-ziet-interesse-voor-duits-vastgoed-almaar-toenemen/

Vlaming ontdekt Duits vastgoed: “Ik zou nooit nog investeren in vastgoed in Antwerpen”

13/05/2019 om 11:00 door Greg Van Roosbroeck


De Vlaming steekt zijn centen steeds vaker in Duits vastgoed. De voornaamste redenen zijn de grote huurmarkt, de strenge regels voor huurders en de aankoopprijs van de panden. U vindt er al een studio vanaf 50.000 euro. “Ik zou nooit nog investeren in vastgoed in Antwerpen”, zegt een Antwerpse die een appartement verhuurt in de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen. Dat Schreef GVA.be op 13 Mei 2019

Volgens een analyse van Rendimmo, een Kempense vastgoedspeler die zich gespecialiseerd heeft in Duits vastgoed, ging er de voorbije twee jaar minstens 10 miljoen Vlaamse euro naar Duitse appartementen …

Lees volledig artikel verder op de site van GVA

Bron: GVA, 13 Mei 2019 –
https://www.gva.be/cnt/dmf20190512_04393259/vlaming-ontdekt-duits-vastgoed-ik-zou-nooit-nog-investeren-in-vastgoed-in-antwerpen

“Voor mij een appartement, bitte”

Nieuwe trend: Vlamingen kopen massaal vastgoed in Duitsland om te verhuren, dit jaar voor 20 miljoen euro

Philippe Ghysens 13 mei 2019 08u57

WOON. We hebben nu ook een Duitse baksteen in de maag: sinds januari 2017 kochten Vlamingen voor tien miljoen euro aan appartementen in Duitsland. Ze gaan er niet zelf wonen, maar innen enkel de hoge huur. “Duits ‘betongoud’ heeft een rendement van 5 %. Dat is meer dan een spaarboekje.” Dat schreef HLN.be op 13 mei 2019.

Vastgoed in het buitenland is altijd al populair geweest bij de Vlaming. We kopen een vakantiehuis in Frankrijk of een villa aan de Spaanse costa om er in eerste instantie zelf de vakanties door te brengen en later eventueel naartoe te verhuizen. Maar de kopers van Duitse appartementen zijn helemaal niét van plan daar te gaan wonen – sommige gaan er maximaal één keer naar kijken. Het gaat hen enkel om de huuropbrengst. Volgens het gespecialiseerd vastgoedbedrijf Rendimmo kochten Vlamingen de voorbije twee jaar voor 10 miljoen euro aan vastgoed in de grensregio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts en gaat dat bedrag dit jaar nog verdubbelen.  Het bedrijf verwacht dit jaar honderd appartementen aan Vlamingen te verkopen.

Het vastgoed bij onze oosterburen wordt gezien als een goed renderend en veilig alternatief voor het spaarboekje. Duitsland heeft een gigantische huurmarkt – véél groter dan de Belgische. Terwijl in ons land een kwart van de mensen huurt – en de rest dus eigenaar is, is dat in Duitsland de helft. En in de grensregio’s is zelfs 60 % huurder. De vraag is enorm en overtreft het aanbod. Sinds 2011 stijgen de huurprijzen met 4,5 % per jaar. “Zodra er een huurwoning op de markt beschikbaar is, komen er meteen 20 geïnteresseerden op af. We hebben nu een project met 27 panden op de markt gebracht. In één week tijd hebben zich al 110 kandidaat-huurders gemeld,” zegt Luc Dewulf van Rendimmo.

Oppervlakte

De Duitse appartementen zijn naar Belgische maatstaven klein. “Omdat Duitsers nu eenmaal klein wonen: met vier in een appartement van 50 m² is heel normaal. Onze doelgroep van huurders is ook niet de upper class. Duitsland heeft de voorbije jaren een grote toestroom gehad van nieuwe inwoners die ook onderdak nodig hebben”, zegt Dewulf. 

Een appartement van 53 m² heb je al voor 67.000 euro, een iets grotere flat van 81 m² kost 102.000 euro.  Het bruto huurrendement per jaar bedraagt 5,70 % – respectievelijk 3.819 en 5.814 euro. Maar daar gaat wel nog iets vanaf. “De eigenaar betaalt in Duitsland zelf belastingen. Er gaat 8 tot 15 % af van het bruto bedrag. Een opbrengst van 5,5 % wordt dan 5 %. De belasting die je in België nog betaalt op dat vastgoed, is te verwaarlozen”, zegt Dewulf. Het schrijfgeld – overdrachtskost, in Duitsland – bedraagt 5 tot 6,5 %, afhankelijk van de regio, en de notariskost 2,5 %.

Niet alleen de grote vraag naar woningen verklaart het succes bij Vlamingen. Verhuurders in Duitsland zijn ook goed beschermd tegen wanbetalers. Als een huurder zijn huur niet tijdig betaalt, komt zijn naam in een databank. “Dan kan hij geen woning meer huren. Het is een extreme vorm van de bekende Duitse ’grundlichkeit, maar je kan je wel vragen stellen of dit sociaal verantwoord is. Het biedt de investeerder natuurlijk heel wat zekerheid, want hij gaat zelden of nooit met wanbetalers te maken krijgen”, legt Dewulf uit.

Passief inkomen

Drie kwart van de Vlaamse eigenaars van Duits vastgoed zijn vijftigplussers die op zoek zijn naar een alternatief voor een spaarboekje, dat nog gemiddeld 0,15 % opbrengt. Een van de eerste kopers van Duits vastgoed is Katrin Van de Water uit Antwerpen. Ze werd twee jaar geleden voor 80.000 euro eigenaar van een appartement in  Noordrijn-Westfalen. “Ik had eerder al een appartement in Antwerpen gekocht als investering, maar dat bleek geen goede beslissing. Eerst had ik een huurder die niet betaalde en daarna heeft het appartement negen maanden leeggestaan, waardoor het rendement onder nul ligt.”

“Alle nadelen van het pand in Antwerpen heb ik niet in Duitsland: het is meteen verhuurd, staat nooit leeg en het rendement ligt veel hoger, op vijf à zes procent. Zo krijg ik elke maand 450 euro op mijn bankrekening, een schoolvoorbeeld van “passief inkomen” dus. Ik heb er ook geen omkijken naar. Alles wordt voor mij geregeld.”

Bron: HLN, 13 Mei 2019
https://www.hln.be/woon/-voor-mij-een-appartement-bitte~ae98e65a/

Koop financieel en fiscaal voordelig residentieel vastgoed in Duitsland

Duitsland is residentieel een land van huurders en niet van eigenaars zoals bij ons. Huurappartementen, bescheiden en klein in oppervlakte, zijn er zeer in trek.

Rendimmo focust zich op vastgoed gelegen in de deelstaat Noordrijn-Westfalen, het Ruhrgebied, die economisch een sterke positieve ontwikkeling meemaakt en waar er een sterke behoefte is aan arbeidskrachten en wooncomplexen.
De aankoopprijzen (tussen 1000€ en 1300€ / m2 voor een gerenoveerd appartement) zijn er nog zeer gunstig, maar beginnen wel fors aan te trekken. Voor een appartement van 100m2 wordt vandaag slechts 110.000€ betaald in steden zoals Essen, Bochum, Gelsenkirchen of Krefeld, maar hierin is snel verandering aan het komen. In 2016 trokken de prijzen met gemiddeld 8,5% aan in Duitsland. Zie grafiek hieronder.

Financieel liggen de aankoopkosten veel lager dan in Vlaanderen (registratierechten 10%), Brussel of Wallonië (registratierechten 12,5%); de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) bedraagt er 6,5% van de aankoopprijs; de notariskosten en rechten liggen tussen 2,5 en 3%.

Jaarlijks dient er aangifte (EINKOMMENSTEUERERKLARUNG) gedaan te worden en belastingen betaald te worden in de Duitse personenbelasting. In tegenstelling tot België, kan de particuliere eigenaar zijn kosten gemaakt i.v.m. het vastgoed, volledig aftrekken van zijn inkomsten ( vb. kredietintresten, accountant, afschrijvingen). De belastingtarieven zijn progressief. De gemiddelde belastingvoet ligt tussen de 10 en 15% (voor aankoop pand van 100.000€ met 6% bruto huurrendement).

Wij maken graag een correcte berekening voor u.

Door het dubbele belastingverdrag tussen België en Duitsland hoeft u in België niet opnieuw over dezelfde inkomsten belasting te betalen. Er geldt een vrijstelling met progressievoorbehoud. Toch moeten de bruto huurinkomsten, min de belastingen in Duitsland, worden aangegeven in de Belgische belastingaangifte in de personenbelasting. Dit uitsluitend ter bepaling van het marginaal tarief op uw wereldinkomen.

De grondbelasting kan zowel door de eigenaar als de huurder gedragen worden. In ons concept is ze ten laste van de huurder.

Na 10 jaar is er geen meerwaardebelasting meer te betalen. Bij een vroegere verkoop, wordt de gerealiseerde meerwaarde belast in de personenbelasting.

 

SUCCESSIEPLANNING

Voor successie bestaan er geen dubbele belastingverdragen tussen België en Duitsland. Het Belgische interne recht is dan van toepassing.

Dit betekent dat er altijd eerst in Duitsland successierechten betaald worden op het Duits vastgoed. Als de successierechten in België nog hoger zijn, kunnen de erfgenamen in België een belastingkrediet voor de reeds in Duitsland betaalde belastingen bekomen en zal enkel nog het saldo dienen betaald te worden van wat in België aan successierechten nog verschuldigd is.

Duitsland kent zeer hoge vrijstellingen voor haar rijksinwoners, met name 400.000€/ouder/kind. Of deze vrijstelling (unlimited tax liability) ook van toepassing is voor niet-residenten, blijft een heikel punt. Diverse zaken zijn hieromtrent aanhangig gemaakt bij het Europese Hof van Justitie, alsook veroordelingen van de Duitse staat, maar de discussie houdt aan.

Schenkingen van een Duits onroerend goed zijn dan weer niet onderworpen aan Belgische schenkingsrechten. De tarieven van de schenkingsrechten zijn identiek als deze van de successierechten, alsook de vrijstellingen. De problematiek blijft dezelfde.

Het is te overwegen om voor de aankoop van het onroerend goed, een schenking te doen van liquide middelen aan de kinderen, en dit voor een Duitse notaris. Ook een schenking onder voorwaarden, is hier mogelijk: een vruchtgebruikbepaling of bepaling dat kinderen niet kunnen verkopen zonder toestemming van ouders; nadien wordt de koopovereenkomst gesloten op naam van de kinderen.

Wil je hier meer over weten? Neem dan contact op met ons via info@rendimmo.be of ga naar onze contactpagina.

AANKOPEN VAN DUITS VASTGOED MET UW VENNOOTSCHAP IS FISCAAL INTERESSANT!

Investeren in de zorgsector

RB Care Homes is zoals onze Belgische groep AEDIFICA, een zorggroep die inspeelt op de enorme vraag naar kwaliteitsvolle zorgflats die voldoen aan de moderne kwaliteitsnormen. Deze groep werkte oorspronkelijk gedurende 19 jaar als crisismanagement voor diverse zorgcentra die verlieslatend waren of die dringend aan vernieuwing toe waren om opnieuw erkend te kunnen worden. In 2013 zijn ze dan zelf gestart met seniorencentra over te kopen en deze zelf in eigen beheer te managen. Alle residenties hebben het CQC label ( overheid controle op kwaliteit en erkenning). Raqi Bibi, COO van RB Care Homes werd in 2018 zelfs betrokken in het publieke geanimeerde  politieke debat over de toekomst van de seniorensector in het Verenigd koninkrijk waaraan een schreiend gebrek is ontstaan.

De manager werd eigenaar en inmiddels is deze uitgegroeid tot een middelgrote speler in deze snel groeiende sector van zwaar hulpbehoevenden en dementia patiënten, met actueel een 20 tal centra.

Zoals onze andere projecten in de luxe seniorenresidenties met Carlauren group als projectontwikkelaar, heeft RB Care Homes zich tot doel gesteld om een belangrijke portefeuille uit te bouwen van een 100tal care homes. Nadien wil ze naar de beurs  kunnen trekken of wil ze zich  laten overkopen door de reuzen uit de sector, zoals de groep Aedifica er één is.

Het model van investering is zeer klassiek in V.K. : individuele kamers worden verkocht aan particulieren en ondernemingen, en terug ingehuurd met een vast lange-termijncontract. Naar Angelsaksische traditie is er in de aankoopovereenkomst onmiddellijk ook een exit-optie vastgelegd aan een vooraf contractueel vastgestelde prijs. De investeerders realiseren aldus een vast huurrendement tussen 8 en 10% vermeerderd met 2 à 3% meerwaarde per jaar!!

Belgische investeerders zijn door de Engelse fiscaliteit daarenboven super bevoordeeld.

Deze rendementen zijn perfect financieel verklaarbaar omdat de gemiddelde omzet per kamer 30.000-35.000£ bedragen en er zo voldoende EBIDTDA is om kamers terug te betalen. RB Care Homes behoudt bij elk nieuw project 25% van de kamers in eigendom, zodat er bij eventuele leegstand er genoeg inkomen is om de investeerders uit te betalen.

De investeerder wordt volledig ontzorgd: geen administratieve rompslomp, het beheer en onderhoud is volledig uitbesteed en de fiscaliteit zorgt dat bruto netto wordt.

Neem contact op met ons voor meer informatie.

Saad Immobilien groeit

Duitse vastgoed huurrendementen zijn aantrekkelijk voor Belgen.

Saad Immobilien ontwikkelt zich succesrijk als een innoverende projectontwikkelaar in verhuurd vastgoed voor een internationale klanten/investeerders. Duitse vastgoed huurrendementen zijn aantrekkelijk voor Belgen

Vandaag heeft de groep een holdingstructuur gebouwd. Haar burelen zijn gelegen in Engelskirchen, nabij keulen. Men start er eerstdaags de bouw van een splinternieuw pand. Haar werkterrein bevindt zich exclusief in de regio Noordrijn-Westfalen of het Ruhrgebied.

Ze ontwikkelt businessprojecten in 3 verschillende takken van het vastgoed:

– de aankoop en verkoop van bestaand residentieel vastgoed,

– het volledige beheer en verhuur van dit vastgoed of het rentmeesterschap (Verwaltungsbüro Saad Immobilien)

– de renovatie en onderhoud van de gebouwen (Diam Service GmBh).

Kortom, het volledige investeringsproces voor onze investeerders heeft ze onder eigen controle.

Aankoop en verkoop: een gespecialiseerd team selecteert de gebouwen die in aanmerking komen voor aankoop en renovatie.

Belangrijke selectiecriteria zijn de locatie en de staat van het gebouw. Deze zijn meestal tussen 35 en 70 jaar oud.  Het dak en de ondersteunende structuren mogen geen gebreken vertonen of ze zullen niet weerhouden worden. Een gebouw met scheuren in de muren of met tekenen van water insijpeling zullen niet in aanmerking komen voor aankoop. ‘Dach und Fach’ zijn immers elementen die steeds ten laste zullen vallen van de eigenaar-investeerder en deze moeten dus prima in orde zijn. Verwarmingsketels (steeds de kwaliteitsvolle Buderus-ketels) worden momenteel vervangen door infraroodsystemen. Liften vind je meestal niet in deze gebouwen.

Er worden gebouwen gekocht uit banken- en verzekeringsportefeuilles alsook van Wonungsgezelschaften die niet langer geïnteresseerd zijn in een of ander bepaald gebouw.  

Typische Duitse gebouwen (Familienhauser) waar 6 tot 8 verschillende families in kunnen wonen, behoorden kadastraal toe aan 1 eigenaar. Na de aankoop start Saad Immobilien met de notariële splitsing van het ‘Familienhaus’ in afzonderlijke appartementen met elk een eigen kadastrale registratie (Grundbuch). De aankoop van een pand gebeurt steeds in volle eigendom, met mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen en de grond.

Door hun jarenlange expertise in de aanneming en renovatie van bouwwerken, zijn ze vertrouwd met de vastgoedmarkt in deze deelstaat in het algemeen en de specifieke steden (B und C Lagen zoals Gelsenkirchen, Duisburg, Bochum, Essen, Wuppertal) in het bijzonder waar het zeker nog interessant is om te investeren. Er zal steeds aangekocht worden onder de marktwaarde, een grondbeginsel voor een goed investeringsrendement. Alle renovaties gebeuren in eigen beheer met een strikte budgetcontrole.

Na een jarenlange economische crisis veroorzaakt door de éénmaking van Oost- en West Duitsland in 1989, zijn de prijzen in het Duitse vastgoed zwaar achtergebleven. Sedert de regering Merkel en haar economische opmars, is Duitsland aan een ernstige inhaalbeweging begonnen. De huidige opgaande cyclus stelt mooie meerwaardevooruitzichten voor tussen 2% (conservatief) en 5% per jaar voor de komende jaren.

Duitsland en zeker Noordrijn-Westfalen  wordt geconfronteerd met een extreme woningnood. Een gebrek aan tijd – nieuwbouw neemt meer tijd in beslag dan renovatie – en de veel duurdere bouwmaterialen in de nieuwbouwprojecten, zet Saad Immobilien en haar investeerders aan om zich volledig te concentreren op de renovatie van bestaande gebouwen.

Saad Immobilien kent de lokale huurmarkt als geen ander.

Als kandidaat-huurder staat men hier veelal in de rij om dergelijk gerenoveerd appartement, tussen 50 en 150 m2, te kunnen huren. De Duitse huurwetgeving is strikt. Ze is geen bron voor speculatie. ‘Die Mietspiegel’ (plaatselijke huurindex) bepaalt permanent stad per stad, gemeente per gemeente, wijk per wijk, wat de maximale huurprijs per m2 mag zijn. Wie deze met meer dan 10% overschrijdt, riskeert zware boetes. Het huren van een appartement of studio is dan ook mogelijk in ieders budget.

Meer dan 65% van de inwoners in deze deelstaat huren. De vraag is veel groter dan het aanbod. Een ideale context voor de investeerder!

Omdat Saad Immobilien van het beheer van haar verkochte panden een corebusiness heeft gemaakt, staat voor haar een langetermijnrelatie met de eigenaars ( de investeerders) én met de huurders centraal. Enerzijds wil ze dat de eigenaars zo lang mogelijk bij haar blijven en dit kan enkel mits dat het afgesproken huurrendement en de ontzorging werkelijkheid blijft. Anderzijds wil ze ook een uitstekende reputatie in de huur- en immomarkt verwerven met als doel een stabiele portefeuille uit te bouwen van tevreden huurders.

Het Duits burgerlijk wetboek laat verschillende vormen van huurovereenkomsten toe.

Hoewel na de aankoop van een gerenoveerd pand elke investeerder vrij kan beslissen aan wie hij het verdere beheer van zijn onmiddellijk beheerd pand toevertrouwt, zal het voorstel van Saad Immobilien als rentmeester deze vast en zeker aanspreken. Samen met, en exclusief voor Rendimmo werd een huurovereenkomst ontworpen waarbij we de Belgische vastgoedbelegger iets ander kunnen bieden dan wat hij krijgt in België.

Een huurgarantie wordt afgeleverd door Saad Immobilien en  is door haar afgedekt via een intern opgebouwd waarborgfonds. Momenteel heeft zij ongeveer 27.000m2 in beheer. De huurders betalen maandelijks een vergoeding van 0.5 tot 1€/m2 als beheerskost aan Saad Immobilien. Dit bedrag wordt op een ‘gemutualiseerde’ afzonderlijke rekening gereserveerd om eventuele kosten af te dekken. Iedereen draagt bij voor een gebeurlijk schadegeval.

Bovendien is de niet-betaling van de huur door een huurder, alsook een schadegeval veroorzaakt door de huurder ten belope van 25.000€ afgedekt via een verzekeringspolis bij R+V Versicherungen.

We kunnen gerust stellen dat in een ‘huurland’ zoals Duitsland er een is, er ook een andere huurcultuur heerst in vergelijking met ons land. Huurders hebben rechten en worden o.a. financieel door de overheid ondersteund indien zij ziek of werkloos vallen. Anderzijds zijn de huurders zich bewust van het ondermaats aanbod aan huurpanden en de strenge selectie die de eigenaars-verhuurders in die omstandigheden kunnen doorvoeren. Wie een slechte debiteur is, wordt onmiddellijk aangemeld in de Schufa (= soort databank). De Schufa levert iedereen die er om vraagt een attest af van ‘goed burgerlijk gedrag’ van een particulier. Wie tekortkomt in zijn betalingsverplichtingen allerhande en hierin negatief vermeld staat, zal wellicht nooit nog huuronderdak vinden.

Dit alles betekent voor de investeerder-volle eigenaar van een pand, er een gegarandeerde maandelijkse huur zal betaald worden, onafhankelijk van de bezettingsgraad.

Alle onderhoud van het gebouw en de appartementen zijn ten laste van Diam Service?

De gebouwen zijn recent gerenoveerd of zelfs nog in renovatie bij de aankoop. Indien dit laatste het geval is, dan wordt een gedetailleerd bestek van de nog uit te voeren werken in het koopcontract opgenomen.

Saad Immobilien heeft alle verzekeringen verbonden aan het huren en verhuren van een pand afgesloten.

Ook het algemeen onderhoud en de herstellingswerken zijn ten laste van Saad Immobilien/ Diam Service en zijn volledig in de huurprijs verrekend. De eigenaar dient zich op geen enkel moment hieromtrent te bekommeren.

We kunnen zo over een  ‘all-in formule’ spreken, nl. er worden geen extra beheerskosten- noch onderhoudskosten aan de eigenaar aangerekend.

Deze huurovereenkomst met garantie van huur en onderhoud verbindt beide partijen, eigenaar en Saad Immobilien, gedurende 4 jaar. Indien de eigenaar nadien niet reageert, wordt de huurovereenkomst met huurgarantie automatisch stilzwijgend vernieuwd aan dezelfde voorwaarden.

Indien de eigenaar daarentegen  van beheerder-rentmeester wenst te veranderen, dan staat hem dit volkomen vrij.

Hypotheses:

In de huidige positieve economische context en met een steeds groter onevenwicht tussen grote vraag en gering aanbod, zullen prijzen en huren steeds stijgen.

Indien de huur verder sterk zou stijgen t.o.v. de aankoopprijzen van een pand, dan krijgen we wellicht meer kandidaat-eigenaars ( al dan niet met een kredietlening) wat dan weer gunstig is voor de verkoopmarkt.

Duitsland vervalt terug in een economische crisis, de vraag naar kleine huurappartementen zal er dan niet kleiner op worden, integendeel. De kans op ineenstorting van de huurprijzen is quasi onbestaand. De overheid doet veel moeite om haar landgenoten gelogeerd te krijgen. Een kredietcrisis en ineenstorting van de vastgoedmarkt zullen de Duitsers niet snel kennen omdat ze geen baksteen- noch kredietcultuur hebben zoals wij.

Rendimmo als exclusieve distributiepartner in België van Saad Immobilien, begeleidt haar investeerders in het ganse traject van A tot W (projectkeuze, juridisch advies, fiscaliteit en fiscale aangifte, en wederverkoop…).

Rendimmo’s focus ligt op de totale ontzorging van de koper-investeerder!

Wil je meer te weten komen over investeren in vastgoed? Neem dan contact op met ons via dit formulier of stuur een bericht naar info@rendimmo.be .

Bron: The Economist – 2015

Belgische zorggroep Aedifica koopt 5.700 kamers in Engelse rusthuizen

Bij investeerders is de Aedifica Group allicht niet onbekend. De beursgenoteerde vastgoedgroep is één van de belangrijkste in ons land en ook ééntje met gezonde ambitie. In de 13 jaar van haar bestaan bouwde ze een groep op met assets van 1.5 miljard Euro.

Investeerders kunnen via de beurs in deze groep investeren met een verwacht dividendenrendement van 3.5-4% (minus 30% afhouding).

Aedifica kondigde gisteren aan dat ze 450 miljoen pond op tafel legt om de aankoop te financieren van 93 rusthuizen in het Verenigd Koninkrijk. Daarmee is het VK meteen goed voor 23% van de portefeuille van de vastgoedgroep. Wie dus voortaan Aedeifica-aandelen koopt, legt daarmee 23% van zijn geld in Engelse rusthuizen. Zeker geen slechte keuze.

78.947£ per kamer – 7% huurrendement

De groep betaalt voor 5700 kamers de som van 450 miljoen pond. Dat komt neer op 78.947£ per kamer. Dat is merkwaardig gelijklopend met wat particuliere kamers kosten voor investeerders (70.000-90.000£). De verwachte huuropbrengsten zijn daarbij 7%. En ook dat is heel vergelijkbaar met de 8%  die courant aan individuele investeerders aangeboden worden.

Topman Stefaan Gielens: ‘Als er in het verleden al zo’n grote portefeuille in de etalage kwam te staan bleek die vaak veel te duur. Dat was nu niet het geval: Lone Star verkoopt zijn zorgvastgoed met een korting van 5 procent ten opzichte van de geschatte waarde. En de gebouwen in de portefeuille voldoen volledig aan alle voorwaarden die we met Aedifica stellen. ‘It ticks all the boxes’.’

Brexit

Heel opvallend is natuurlijk de timing van deze aankondiging, in het midden van de Brexit-storm. Over minder dan honderd dagen verlaat het VK de Europese Unie. Voorlopig is het allesbehalve duidelijk of dat via een gezamenlijk akkoord zal gebeuren, dan wel na een chaotische harde brexit.

Topman Stefaan Gielens begrijpt de twijfels, maar ziet toch niet meteen grote risico’s voor Aedifica. ‘De meeste doemscenario’s die je nu over een hard brexit hoort, hebben betrekking op de industriesector. De activiteiten die wij hebben overgenomen, zitten in een andere branche en worden binnenlands gefinancierd. Er is natuurlijk wel een wisselkoersrisico. Maar daar staat tegenover dat wij deze overname doen op een moment dat het pond historisch laag staat. Dit was een goed instapmoment voor ons.’

Koop je eigen kamer via Rendimmo

De perstekst van Aedifica bevat meteen een schat aan informatie over zorgvastgoed in Engeland en hoe Aedificia daartegen aankijkt.

Interessant voor wie zelf overweegt om de stap te zetten. Wie een individuele kamer koopt in Engeland, kan via RENDIMMO rekenen op een gewaarborgd huurrendement van 10% en op terugkoopopties tussen 5 en 10 jaar met een meerwaarde. En aangezien dividenden wél en huurinkomsten niét belast worden, is het rendement op de eigen kamer uiteraard substantieel hoger dan het rendement op een indirecte investering.

Wil je hier meer over weten? Neem dan contact op met ons via info@rendimmo.be of ga naar onze contactpagina.