Carlauren, een uitgebreide FAQ.

Carlauren, een uitgebreide FAQ.

Wie is de Carlauren group?

De Carlauren Group is opgericht door een visionair entrepreneur in 2015. Na een vergeefse zoektocht naar een luxueuze zorgflat voor eigen familie, besloot hij om zelf te investeren met als doel premium-zorgkamers en –hotelkamers ter beschikking te stellen van een (groeiend) publiek van rijkere zorgbehoevende mensen.
De groep koopt bestaande gebouwen en transformeert ze tot luxe zorgkamers of hotelkamers. Het geld van de investeerders wordt gebruikt om de gebouwen te kopen en volledig renoveren voor het doelpubliek. Naast de in-house zorgcentra, ontwikkelt de groep ook andere zorgaspecten: een “booking.com”-app voor zorgkamers, ambulante zorg, vliegtransport van de senioren naar de bestemmingen, lifestyle resorts,…
Carlauren telt +/- 100 werknemers en heeft op dit moment reeds 500 kamers verkocht aan investeerders wereldwijd. De groep heeft nu 17 centra en hoopt dat aantal tegen 2020 te verdubbelen. Carlauren plant bovendien een beursgang in 2019 of 2020.

Klik hier om de presentatie van de Carlauren Group te bekijken.

 

Waarom zijn de opbrengsten op Brits vastgoed zoveel hoger dan op Belgisch vastgoed?

U.K. kent een heel andere economische omgeving dan ons eigen land. Dat zorgt ervoor dat marktprijzen in vastgoed ook anders liggen. De aankoopprijs van een luxe serviceflat ligt +/- 50% lager dan bij ons. Zie de prijzenvork op
www.rendimmo.be/projecten : in U.K. ligt deze tussen 100.000€ en 175.000€. In België vind je weinig onder de 250.000€. De basisrentevoet van de Bank of England ligt hoger dan in de Eurozone, waardoor de gewone bankinteresten hoger liggen. Op een savings account krijg je al snel tussen 1 en 2%. De opbrengst van deze vastgoedinvesteringen moet dan ook hoger liggen om aantrekkelijk te blijven voor de investeerder. Engelse investeerders betalen bovendien inkomstenbelastingen op hun huurinkomsten, waardoor zij netto slechts 60% overhouden: 6% i.p.v. 10%. Voor de buitenlandse investeerders geldt een vrijstelling op de eerste 11.850£ als singel en 23.700£ als koppel.

 

Is er een wisselkoersrisico bij het investeren in de U.K.?

De investering is in Britse Pond en dus ook de interesten en de wederverkoop. Het is dus mogelijk dat de koers op dat moment hoger of lager zal zijn. Niemand kan dat voorspellen. Onmiddellijk na het Brexitreferendum is het Pond ongeveer 10% goedkoper geworden, en het is sindsdien ook min of meer stabiel gebleven. Er is dus een soort “Brexit-discount” verrekend, wat de Britse investeringen voor ons 10% goedkoper maakt dan “normaal”.

 

Wat is het concept van deze investering?

De investeerder koopt een kamer in een zorgcentrum en wordt 125 jaar juridisch en economisch eigenaar (leaseholder). Indien de eigenaar de kamer niet zelf wil gebruiken, huurt de Carlauren Groep vervolgens die kamer terug met een langetermijncontract aan een vast huurrendement van 10% / jaar (dus onafhankelijk van de bezettingsgraad of van de gerealiseerde winst). Daarbovenop heeft de investeerder ook de optie om de kamer na 5 jaar terug te verkopen aan de
Carlauren Groep met een meerwaarde van 10%. De Carlauren Groep heeft ook ten allen tijde het recht om de kamer terug te kopen aan 110% van de aankoopprijs om ze vervolgens te verkopen aan de bewoner of te financieren via andere investeerders (banken, beursgang).

 

Hoe kan de groep genoeg cashflow genereren om 10% huurgeld te betalen?

De inwoners of gasten betalen gemiddeld 1200-1300£/week voor hun verblijf in het zorgcentrum. Ongeveer één vierde van dat bedrag is bedoeld voor de huur van de kamer. Zelfs met niet-volledige bezetting is er meer dan voldoende cash flow om de huur te kunnen betalen.

 

Kunnen de senioren dit betalen?

De gemiddelde levensverwachting in een care home is 3 jaar, wat overeen komt met een  kost van ongeveer 200.000 £. De meeste bejaarden bezitten een woning die deze kost ver overstijgt. Na de verkoop van hun woning kunnen zij zorgeloos en in luxe hun oude dag doorbrengen in een Carlauren Care Home.

 

Waarom gaat Carlauren niet gewoon naar de bank? Dat is toch veel goedkoper? 

Omdat de groep nog niet zo lang bestaat, kunnen en mogen Engelse banken niet
voldoende geld uitlenen om Carlauren toe te laten snel te groeien. Carlauren doet daarom in deze fase van haar ontwikkeling beroep op privé kapitaal. In een latere fase zal de groep allicht andere (goedkopere) vormen van financiering zoeken.

 

Waar gaat Carlauren de financiën vandaag halen om de kamer terug te betalen?

Carlauren heeft drie scenario’s voor de terugbetaling van de kamer na 5 jaar: verkoop aan de bewoner, een beursgang of externe financiering.

 

Wat is het risico voor de investeerder?

– De investeerder is juridisch eigenaar van de kamer, en blijft dat ook onder elk scenario. In tegenstelling tot een investering in aandelen, blijft bij een vastgoedinvestering de kamer in elk geval op naam van de investeerder.
– De huurinkomsten zijn langetermijn en vast, en zijn dus niet afhankelijk van de winst. Het bedrijfsrisico blijft bijgevolg bij de uitbater.
– Het grootste risico ligt in de solvabiliteit van de Carlauren Group als uitbater.

Bij een eventueel faillissement, zullen de kamereigenaars dus een andere exploitant moeten aanstellen. Dat kan eventueel tijdelijk of permanent de hoogte van de huurinkomsten aantasten. Gezien de hoge winstmarges van de groep op deze
zorgcentra en haar andere activiteiten, lijkt risico op faling eerder beperkt. Bovendien houdt de overheid (CQC) strenge controles op zorggroepen zoals Carlauren om er zeker van te zijn dat hun zorgkwaliteit en financiering in orde is.

 

Is dit een financieel product?

Neen – dit product valt onder de “verkoop en verhuur van vastgoed” – zowel onder de Britse wetgeving als onder de Belgische wetgeving.

 

Zijn de inkomsten echt netto-inkomsten? Betaal ik belastingen?

Alle kosten van de uitbating zijn ten laste van de Carlauren groep. Er is geen enkele kost die moet gedragen worden door de investeerder. In U.K. worden huurinkomsten bij het belastbaar inkomen geteld. Echter, elke persoon heeft een belastingsvrije schijf van 11.850£ per jaar (23.700£ per koppel). Op de volgende schijf tot 35.000£, betaalt de investeerder, ook de Belgische niet-resident, 20% inkomstenbelasting. In België worden de huurinkomsten uit U.K. vastgoed aangegeven onder code 1130/2130. Omdat er in U.K. reeds belastingen geheven worden, worden deze inkomsten in België niet belast (met progressievoorbehoud). Er is hier heel wat nieuwe rechtspraak in dit verband (cfr. Arrest Hof van Beroep van Luik (18/4/2018). Om redenen van de huidige discriminatie inzake fiscaliteit tussen binnenlands en buitenlands vastgoed in landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft ondertekend (met U.K. op 24/12/2012 in werking getreden), aanvaardt het Hof dat men slechts 22,5% van zijn bruto huurinkomsten in de Belgische aangifte vermeldt. We verwachten hier ook een reactie van de wetgever. De Belgische Staat is hiervoor immers reeds meermaals veroordeeld door het Europese Hof.

 

Kan ik financieren met andermans geld?

Banken in Engeland zullen geen lening toestaan aan niet-inwoners. Banken in België zullen evenmin een lening toestaan met een onderpand in UK. Er kan dus eventueel geleend worden, op basis van een Belgisch onderpand, bij een Belgische bank (bv met een lening die reeds gedeeltelijk afbetaald is). Je kan ook gebruik maken van de IPT-regeling waardoor je IPT-gelden kan “teruglenen” voor een project in Engeland.

 

Waarom geen kamer in België? Ook care homes mogelijk?

Er zijn enorme verschillen tussen wat in België op de markt is en wat in Engeland kan geïnvesteerd worden:
Minimaal aankoopbedrag : in Engeland start die vanaf 100.000£. In België is het moeilijk om iets te vinden dat lager is dan 250.000€.
Rendement: het verwacht rendement in Engeland is 10%. In België ligt dat dichter bij 3-4%.
Gegarandeerd rendement: Bij de meeste Belgische projecten is het rendement afhankelijk van de bezettingsgraad. Het bedrijfsrisico ligt dus bij de investeerder en die inkomsten kunnen dus lager zijn dan verwacht. In U.K. is er een vast, afgesproken
tarief voor de hele duur van de overeenkomst.
Exit: In België moet je een derde persoon vinden om de kamer over te nemen. Als de huurinkomsten tegenvallen, dan zal de verkoopprijs allicht ook een stuk lager zijn. In Engeland is de wederverkoopdatum en prijs (5 jaar – 110%) vooraf contractueel
vastgelegd.