Koop financieel en fiscaal voordelig residentieel vastgoed in Duitsland

Koop financieel en fiscaal voordelig residentieel vastgoed in Duitsland

Duitsland is residentieel een land van huurders en niet van eigenaars zoals bij ons. Huurappartementen, bescheiden en klein in oppervlakte, zijn er zeer in trek.

Rendimmo focust zich op vastgoed gelegen in de deelstaat Noordrijn-Westfalen, het Ruhrgebied, die economisch een sterke positieve ontwikkeling meemaakt en waar er een sterke behoefte is aan arbeidskrachten en wooncomplexen.
De aankoopprijzen (tussen 1000€ en 1300€ / m2 voor een gerenoveerd appartement) zijn er nog zeer gunstig, maar beginnen wel fors aan te trekken. Voor een appartement van 100m2 wordt vandaag slechts 110.000€ betaald in steden zoals Essen, Bochum, Gelsenkirchen of Krefeld, maar hierin is snel verandering aan het komen. In 2016 trokken de prijzen met gemiddeld 8,5% aan in Duitsland. Zie grafiek hieronder.

Financieel liggen de aankoopkosten veel lager dan in Vlaanderen (registratierechten 10%), Brussel of Wallonië (registratierechten 12,5%); de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) bedraagt er 6,5% van de aankoopprijs; de notariskosten en rechten liggen tussen 2,5 en 3%.

Jaarlijks dient er aangifte (EINKOMMENSTEUERERKLARUNG) gedaan te worden en belastingen betaald te worden in de Duitse personenbelasting. In tegenstelling tot België, kan de particuliere eigenaar zijn kosten gemaakt i.v.m. het vastgoed, volledig aftrekken van zijn inkomsten ( vb. kredietintresten, accountant, afschrijvingen). De belastingtarieven zijn progressief. De gemiddelde belastingvoet ligt tussen de 10 en 15% (voor aankoop pand van 100.000€ met 6% bruto huurrendement).

Wij maken graag een correcte berekening voor u.

Door het dubbele belastingverdrag tussen België en Duitsland hoeft u in België niet opnieuw over dezelfde inkomsten belasting te betalen. Er geldt een vrijstelling met progressievoorbehoud. Toch moeten de bruto huurinkomsten, min de belastingen in Duitsland, worden aangegeven in de Belgische belastingaangifte in de personenbelasting. Dit uitsluitend ter bepaling van het marginaal tarief op uw wereldinkomen.

De grondbelasting kan zowel door de eigenaar als de huurder gedragen worden. In ons concept is ze ten laste van de huurder.

Na 10 jaar is er geen meerwaardebelasting meer te betalen. Bij een vroegere verkoop, wordt de gerealiseerde meerwaarde belast in de personenbelasting.

 

SUCCESSIEPLANNING

Voor successie bestaan er geen dubbele belastingverdragen tussen België en Duitsland. Het Belgische interne recht is dan van toepassing.

Dit betekent dat er altijd eerst in Duitsland successierechten betaald worden op het Duits vastgoed. Als de successierechten in België nog hoger zijn, kunnen de erfgenamen in België een belastingkrediet voor de reeds in Duitsland betaalde belastingen bekomen en zal enkel nog het saldo dienen betaald te worden van wat in België aan successierechten nog verschuldigd is.

Duitsland kent zeer hoge vrijstellingen voor haar rijksinwoners, met name 400.000€/ouder/kind. Of deze vrijstelling (unlimited tax liability) ook van toepassing is voor niet-residenten, blijft een heikel punt. Diverse zaken zijn hieromtrent aanhangig gemaakt bij het Europese Hof van Justitie, alsook veroordelingen van de Duitse staat, maar de discussie houdt aan.

Schenkingen van een Duits onroerend goed zijn dan weer niet onderworpen aan Belgische schenkingsrechten. De tarieven van de schenkingsrechten zijn identiek als deze van de successierechten, alsook de vrijstellingen. De problematiek blijft dezelfde.

Het is te overwegen om voor de aankoop van het onroerend goed, een schenking te doen van liquide middelen aan de kinderen, en dit voor een Duitse notaris. Ook een schenking onder voorwaarden, is hier mogelijk: een vruchtgebruikbepaling of bepaling dat kinderen niet kunnen verkopen zonder toestemming van ouders; nadien wordt de koopovereenkomst gesloten op naam van de kinderen.

Wil je hier meer over weten? Neem dan contact op met ons via info@rendimmo.be of ga naar onze contactpagina.

AANKOPEN VAN DUITS VASTGOED MET UW VENNOOTSCHAP IS FISCAAL INTERESSANT!